正文

1.中國(guó)開發(fā)商的幾種類型

現(xiàn)在,你該買房嗎 作者:朱大鳴


開發(fā)商是如何煉成的

引言誰(shuí)可以做開發(fā)商?

中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展史是一個(gè)奇跡。這是一個(gè)千年未遇的時(shí)代;這個(gè)時(shí)代提供了群龍爭(zhēng)霸的舞臺(tái);這個(gè)舞臺(tái)上演了無數(shù)創(chuàng)業(yè)成功的故事;這些故事啟示了令人回味的人生真諦。在房地產(chǎn)這個(gè)舞臺(tái)上,風(fēng)風(fēng)雨雨十幾年,多少地產(chǎn)大亨群星璀璨,多少草寇落荒而逃。

房地產(chǎn)熱也將開發(fā)商推向了前臺(tái),很多開發(fā)商甚至像明星一樣被人關(guān)注,如萬科的王石,就被稱為中國(guó)最瀟灑的董事長(zhǎng),人們關(guān)注到王石,一般并不是萬科最近又有什么樓盤了,而是王石最近又到哪里登山了、又給哪家企業(yè)代言了等與房地產(chǎn)無關(guān)的“花邊信息”。如SOHO的潘石屹,竟然闖入娛樂業(yè)中,參演電影《阿司匹林》。如華遠(yuǎn)的任志強(qiáng),則以其敢講敢說的風(fēng)格,被人稱為“任大炮”。2010年5月在大連參加一次論壇的時(shí)候,任志強(qiáng)遭遇扔鞋事件,一時(shí)間引起了媒體的一片關(guān)注,任志強(qiáng)自己心態(tài)倒好,自稱是享受了和總統(tǒng)同等的待遇。

他們是怎么成為開發(fā)商的?成為開發(fā)商需要具備什么樣的條件?或者用一句流行的話說:開發(fā)商是如何煉成的?

本篇我們關(guān)注了開發(fā)商的類型,以一個(gè)典型案例來剖析開發(fā)商的成長(zhǎng)路徑,并且對(duì)開發(fā)商從拿地到建成的整個(gè)過程進(jìn)行了敘述,有助于讀者更好地理解開發(fā)商這個(gè)群體。

1.中國(guó)開發(fā)商的幾種類型

開發(fā)商是一個(gè)干融資、投資、圈地、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的人群和機(jī)構(gòu)。開發(fā)商誕生于20世紀(jì)90年代,有人說,在中國(guó)這個(gè)社會(huì),誰(shuí)有關(guān)系,誰(shuí)有錢,誰(shuí)有膽識(shí),都可以嘗試擔(dān)當(dāng)開發(fā)商。國(guó)營(yíng)企業(yè)、外資機(jī)構(gòu)、先入為主的民營(yíng)企業(yè)、社會(huì)關(guān)系極為良好的下海公務(wù)員、城郊結(jié)合部擁有土地的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織等機(jī)構(gòu)形成了中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的幾大類型。

1992-1993年,我國(guó)出現(xiàn)了第一波房地產(chǎn)熱潮,這是史無前例的一種局面。在當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)背景下,中國(guó)房地產(chǎn)投資異常活躍,一下子誕生了許許多多的房地產(chǎn)企業(yè)。其中,國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)占了大多數(shù),例如中房集團(tuán)、住總建設(shè)等。

外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比較早,香港一些財(cái)團(tuán)如李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔,李兆基的恒基兆業(yè)、新鴻基等,進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)都非常早。1992年,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)就取得了王府井東方廣場(chǎng)所在地塊的開發(fā)權(quán)。這些境外機(jī)構(gòu)基本上都集中在北京、上海等一線城市進(jìn)行高檔樓宇和寫字樓開發(fā)。

許多境外機(jī)構(gòu)一開始的定位就是瞄準(zhǔn)一線城市的重要商圈,專做高檔住宅樓宇和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如20世紀(jì)90年代初期和中期,在房地產(chǎn)開發(fā)前期階段,南京西路、淮海路、外灘商圈、陸家嘴金融圈等上海的許多重要商圈都被香港及境外的地產(chǎn)商所擁有。港商憑借雄厚的資金實(shí)力與駕輕就熟的商業(yè)運(yùn)籌經(jīng)驗(yàn),在上海這種不可復(fù)制的黃金地段,先入為主拿下地塊,然后通過幾年的運(yùn)作,一座座商場(chǎng)、寫字樓、賓館拔地而起,如香港廣場(chǎng)、金鐘廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富、嘉里中心等。然而在當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人的眼里,他們并不認(rèn)同這些境外機(jī)構(gòu)的做法,認(rèn)為這些境外機(jī)構(gòu)不會(huì)快速賺錢,前期投資大,回報(bào)慢,資金占用周期長(zhǎng)。

在整個(gè)20世紀(jì)90年代里,商場(chǎng)、寫字樓物業(yè)并不是香餑餑,出租率很低,甚至被套牢。不過回過頭來,從現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)看這些商業(yè)地產(chǎn),業(yè)內(nèi)無不為之感嘆,它們占據(jù)了上海黃金商圈的戰(zhàn)略要地,其豐厚、穩(wěn)定的收益使后人追悔莫及。

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也開始嶄露頭角。雖然資本金不是很充足,但很有活力,許多企業(yè)后來成為了知名的房地產(chǎn)企業(yè),比如萬科、萬通、合生、富力、綠城等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度不斷增加,房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)無論從數(shù)量上還是從業(yè)人數(shù)的遞增上都在不斷發(fā)展??傮w上來說,中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小。如萬科,成立于1984年5月,號(hào)稱目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè),總資產(chǎn)不過100億元左右,但香港的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基等地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)早已超過1000億元。

房地產(chǎn)企業(yè)里面還有一種類型,要說歸屬也是民營(yíng)企業(yè),但他們是在市場(chǎng)浪潮中下海的公務(wù)員,由于他們社會(huì)關(guān)系極為良好,在商海里如魚得水,很容易以小博大。

在早年的開發(fā)商機(jī)構(gòu)中,大家的資本結(jié)構(gòu)是不在一條起跑線上的。中國(guó)內(nèi)地的民營(yíng)開發(fā)商,往往是資本門檻低,瞄準(zhǔn)的是住宅開發(fā)為主,兼帶社區(qū)商業(yè)的開發(fā)。

20世紀(jì)90年代初期的開發(fā)商,最沒有錢的就是那些農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織。它們往往是城郊結(jié)合部生產(chǎn)大隊(duì)成立的房地產(chǎn)公司,它們憑著獨(dú)特的土地資源優(yōu)勢(shì),到相關(guān)房地產(chǎn)主管部門報(bào)規(guī)劃,申請(qǐng)土地批租。那時(shí)候?qū)嵭械亩际菂f(xié)議轉(zhuǎn)讓,只要解決好農(nóng)民安置問題,其他問題都不是問題,所以資金門檻極低,幾百萬元甚至一二百萬元就可以拿到土地證。先動(dòng)工開發(fā),土地款可以分期付款,即到了預(yù)售以后再支付。大多數(shù)的開發(fā)商還是比較守信,有了錢開始慢慢支付土地款,但也有良莠不齊的開發(fā)商,到最好房子都賣完了,還沒有支付土地款,于是造成了一系列的法律糾紛,出現(xiàn)業(yè)主拿房入住后產(chǎn)權(quán)證沒法辦出來等問題。

隨著體制的改革,許多集體經(jīng)濟(jì)紛紛轉(zhuǎn)制,原來的集體性質(zhì)的房地產(chǎn)公司都轉(zhuǎn)制給個(gè)人經(jīng)營(yíng)。從此這些集體房地產(chǎn)公司的老總們就頂著公司的負(fù)債,變?yōu)槊駹I(yíng)企業(yè)了。這些被轉(zhuǎn)制的公司,都在不同程度上持有土地資源,也造就了他們后續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。這批企業(yè)家趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的大好時(shí)光,其中的不少人后來就成為富豪甚至超級(jí)富豪。

也有一批開發(fā)商原先是做建筑商的。開始的時(shí)候是因?yàn)闆]有辦法,替開發(fā)商建完房屋之后還得替開發(fā)商賣樓,于是建筑型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商就產(chǎn)生了。它們從乙方做成了甲方,從無奈到后來發(fā)展成眾多房地產(chǎn)富豪。這類房地產(chǎn)商中以浙江居多。

在20世紀(jì)90年代與21世紀(jì)初,國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商憑借自己的人脈與土地資源優(yōu)勢(shì),迅速在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴(kuò)張,完成了原始積累,從初始資金幾百萬元至幾千萬元,一躍變?yōu)閮|元乃至上百億元的富商,一個(gè)個(gè)地產(chǎn)神話就此誕生。


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