金融方面，央行兩次加息。銀監(jiān)會(huì)于2005年7月22日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》的九條措施，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。2006年，不到6個(gè)月，九部委組成的調(diào)控大軍出臺(tái)了不下13個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

然而，2006年的政府調(diào)控并沒(méi)能如愿地抑制住房?jī)r(jià)的上漲。2006年10月，北京以10.7%的漲幅領(lǐng)先全國(guó)。自2005年7月以來(lái)，北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲15個(gè)月。調(diào)控政策一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，然而，房?jī)r(jià)一次比一次漲得高。

在此期間，貨幣供應(yīng)量在飛速增大。

次貸危機(jī)救了開(kāi)發(fā)商

2007年年底開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始步入調(diào)整——這次的調(diào)整是受次貸危機(jī)的影響，而非調(diào)控的結(jié)果。

但是，樓市的低迷讓對(duì)次貸危機(jī)憂心忡忡的政府再次出臺(tái)扶持措施。2008年10月及以后，這些措施陸續(xù)出臺(tái)。到了2009年春節(jié)一過(guò)，樓市回暖，量?jī)r(jià)齊升。2009年年底，一些城市更是出現(xiàn)了“恐慌性搶購(gòu)”，房?jī)r(jià)一騎絕塵，從低谷到巔峰，這一年樓市瘋狂的漲幅令人瞠目結(jié)舌，超過(guò)了以往任何一年。在中國(guó)的一線城市，幾乎一天一個(gè)價(jià)——對(duì)照一下不難發(fā)現(xiàn)，天量信貸開(kāi)始投放，房地產(chǎn)又承擔(dān)了吸納超發(fā)貨幣的功能。

房?jī)r(jià)一受到政策鼓勵(lì)就上漲，很快，政府又不得不調(diào)整。

2009年12月14日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，明確表示“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，拉開(kāi)了“抑制性政策”大幕，這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)政策，從刺激消費(fèi)又全面轉(zhuǎn)向“抑制”房?jī)r(jià)。然而，2010年的樓市，猶如脫韁之馬，繼續(xù)保持著昂揚(yáng)的上升勢(shì)頭，北京等一線城市的房?jī)r(jià)，很快進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代。4月1日，國(guó)務(wù)院又公布新政策，決定對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款……

實(shí)際上，對(duì)于房?jī)r(jià)而言，調(diào)控與否其實(shí)并不重要，重要的是能否控制住印鈔機(jī)和落實(shí)住房保障責(zé)任，這兩條做到了，房?jī)r(jià)上漲的步伐就能減緩。否則，一邊調(diào)控，一邊加大貨幣投放，等于是火上澆油，是不可能真正抑制住房?jī)r(jià)的。

簡(jiǎn)言之，控制貨幣，房?jī)r(jià)就是無(wú)源之水；貨幣超發(fā)，房?jī)r(jià)就是有本之木。

貨幣供應(yīng)量撐起高房?jī)r(jià)

有興趣的朋友，可以把下面這組廣義貨幣供應(yīng)量余額數(shù)據(jù)（全部為央行公開(kāi)發(fā)布）與中國(guó)的房?jī)r(jià)對(duì)照一下，看看趨同性是否一致： 1999年為11.76萬(wàn)億，2000年為13.24萬(wàn)億，2001年為15.28萬(wàn)億，2002年為18.32萬(wàn)億，2003年為21.92萬(wàn)億，2004年為25.01萬(wàn)億，2005年為29.6萬(wàn)億，2006年為34.55萬(wàn)億，2007年為40.34萬(wàn)億，2008年為47.51萬(wàn)億，2009年為60.62萬(wàn)億，2010年為72.58萬(wàn)億……1999~2010年間，中國(guó)GDP年復(fù)合增長(zhǎng)率為13%（當(dāng)年價(jià)格數(shù)，比可比價(jià)格數(shù)大），而M2年復(fù)合增長(zhǎng)率為17%。

貨幣越來(lái)越多，房?jī)r(jià)越漲越高，兩者的關(guān)聯(lián)度非常之高?；蛘?，也可以把房地產(chǎn)當(dāng)成一種貨幣——住房幣，與中國(guó)最早的實(shí)物貨幣——牲畜幣確有很多相似之處。

那么，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ω泿诺奈{作用，經(jīng)過(guò)量化之后，到底有多大呢？

2008年3月17日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥就“住房保障”情況接受中外記者集體采訪時(shí)表示，按戶籍人口計(jì)算，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到了28平方米左右，人均每年增加1個(gè)平方米。齊驥給出的這個(gè)數(shù)據(jù)，是截至2007年的，當(dāng)年，全國(guó)城鎮(zhèn)人口共計(jì)5.94億人。也就是說(shuō)，2007年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅總面積是166.32億平方米。2008年全國(guó)商品住宅銷售面積為5.9億平方米，2009年全國(guó)商品住宅銷售面積為8.49億平方米，三年加總起來(lái)總共是180.71億平方米，而2009年，全國(guó)商品住宅的均價(jià)為每平方米5182元。這樣估算下來(lái)，截至2009年12月底，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅的總市值應(yīng)為93.6萬(wàn)億元，如果算上全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的市值，將更為驚人——2009年全國(guó)GDP總額才33.54萬(wàn)億元。

這個(gè)數(shù)據(jù)有什么意義呢？

意味著，房地產(chǎn)總值與GDP的比值，既超過(guò)了次貸危機(jī)前的美國(guó)，也超過(guò)了1990年日本樓市泡沫破滅時(shí)的日本！

在住宅貨幣化的大前提下，如果房?jī)r(jià)下跌，改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ω泿诺奈{作用削弱，勢(shì)必引發(fā)龐大資金流向商品流域，從而導(dǎo)致令人難以承受的通貨膨脹。

在高房?jī)r(jià)和通貨膨脹之間，政策更能容忍哪一個(gè)、更擔(dān)心哪一個(gè)，是顯而易見(jiàn)的事情。

政府必須為超發(fā)的貨幣尋求一種持久而穩(wěn)定的流向。

這就是另一種視野下的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。