房地產(chǎn)貨幣化大致可分為三個階段：

一是1998年以前的福利分房時代。

二是從1998年7月國務(wù)院下發(fā)23號文（《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》）開始的貨幣化分配和房地產(chǎn)市場化改革階段。而在1998年5月，中國人民銀行正式推出了《個人住房貸款管理辦法》，貸款買房、按揭等這些新概念登陸中國內(nèi)地。

住房市場的貨幣化時代開啟了。為了配合這一進程，從1996年5月1日到2002年2月21日，中國人民銀行史無前例地連續(xù)八次降息，以“分流儲蓄，拉動內(nèi)需，刺激消費”。說得直白一點，就是想盡辦法讓老百姓去買房。

從2001年起，房價開始上漲——這是住房貨幣化的必然結(jié)果。

三是從2003年開始的商品房壟斷市場的時代。也可以把這個時代開啟的標志確定為2002年5月9日，這一天，國土資源部叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，從7月1日開始，實行土地招拍掛制度。業(yè)內(nèi)稱之為“新一輪土地革命”。隨之，在全國范圍內(nèi)，地價、房價飆升，各個城市“地王”頻現(xiàn)。

2003年，中國出現(xiàn)了“非典”——每當出現(xiàn)大的危機，中國都會通過刺激經(jīng)濟增長的方式來應(yīng)對。這是一個規(guī)律。

2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》［國發(fā)（2003）18號］，也就是“18號文”，將房地產(chǎn)業(yè)視為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，實質(zhì)起到了鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的作用。從“18號文”開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱，房價繼續(xù)飛漲。

1998~2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元。而到了全面實施“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”的18號文的第一年——2004年，每平方米的房價就比上年暴漲了352元。

2004年3月31日，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)行監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定當年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有建設(shè)用地都必須通過“招拍掛”的形式進行出讓，業(yè)內(nèi)稱為“8·31”大限。

這意味著，貨幣化不容忍“漏網(wǎng)之魚”，房價的大漲之門，徹底打開了。

房價迎著調(diào)控上漲

中國房價飛速上漲，正是從2003年開始的，除了眾所周知的因素，與中國房地產(chǎn)背負的新使命——吸納超發(fā)貨幣是密切相關(guān)的。

看兩組央行公開發(fā)布的數(shù)據(jù)：

2003年7月末（“18號文”將房地產(chǎn)業(yè)定性為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”地位的分界點），廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為20.62萬億元，而到2007年12月末，M2余額已達40.34萬億元，四年增長了近20萬億！

到2009年12月末，M2余額已達60.6萬億元，短短兩年時間，又增長了20萬億元！

如此天量貨幣的增發(fā)，如果沒有房地產(chǎn)的吸納，后果是難以想象的。至少，通貨膨脹的嚴重程度，將超過1993年、1994年。但是，這個期間通貨膨脹并沒有那時嚴重，因為，錢被固化到了房屋上面。

到2005年，房價上漲太快成為了“兩會”最為熱門的話題之一?！皟蓵敝螅?月底，國務(wù)院出臺《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，“把穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)人責任”。

一個月后，4月27日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，“國八條”出臺。余溫未消，5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部門早在4月30日即已擬好完成的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。又是一個“國八條”！

但是，房價在經(jīng)過短暫的調(diào)整之后，在2005年下半年出現(xiàn)報復(fù)性上漲。以北京為例，2005年1~7月份，商品期房平均價格同比上漲了21.9%。

到2006年年初，房價繼續(xù)一路飛漲，媒體聲討，民怨聲起。5月17日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，“國六條”出臺。僅僅12天之后，“九部委十五條”出臺，對“國六條”進一步細化。