環(huán)顧全球世界各國的房地產(chǎn)市場，粗略劃分，無非是市場化和非市場化兩類。市場化意味著房地產(chǎn)是作為投資導向的，房地產(chǎn)既是自住消費品又是投資品，市場化程度與政府介入的程度決定了投資品屬性的強弱。而非市場化則意味著房地產(chǎn)以居住為導向，限制投資和炒賣。

限制房地產(chǎn)的投資品屬性也很簡單，無非是去市場化。如通過政府介入，用稅收、行政手段增加其市場交易的摩擦成本，降低其流動性；或設(shè)立嚴苛的市場準入，直接限制進入這個市場的參與者；或政府大量供給非交易性房產(chǎn)（廉租房、其他公屋等）。

比如德國，從1977年至今，德國房價平均只上升60%，同期人均收入則上升三倍，即德國房價平均每年只上漲1%。

一、德國每年有25萬套新公寓完工，是擁有最詳盡建屋規(guī)劃的國家之一。

二、德國實行“先存后貸”合同儲蓄計劃，即買樓者先存入樓價50%才獲貸款，固定利率年期平均年，即如果你決定買樓，可以先存款，直到存款相當于樓價50%時便可買樓；存款是固定利率，貸款亦是固定利率，沒有變化。

三、只有42%的家庭擁有自住物業(yè)，其余58%租樓（年輕人77%租樓），由于供應(yīng)充足，樓價平均每年只升1%，置業(yè)只作為自住，不能博資產(chǎn)升值。

四、可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起來向政府買地自行興建，完成后“分樓”，又或一幢大廈業(yè)主合作將它重建然后“分樓”。地產(chǎn)商所定樓價如超出“合理房價的20%”便構(gòu)成違法行為，可告上法庭，不但會被罰款，而且還要負刑事責任。

五、對于物業(yè)交易，政府抽1%~的不動產(chǎn)稅、的交易稅；如有利潤則抽15%的贏利稅，租金收入抽25%的利得稅，房屋管理、維修費用由業(yè)主負責。

德國的例子顯示解決中國房地產(chǎn)泡沫問題，其實首先在于模式的確立：是以投資品為導向，還是要以消費品為導向？

如果國家已經(jīng)確立了普通居民住房的消費品導向，一方面要加快保障性住房供給，另一方面要出臺嚴苛的交易所得累進稅（根據(jù)交易套數(shù)、交易頻率），增加市場摩擦成本，讓那些持有大量房產(chǎn)的投資和投機者賺不到錢。這樣，在資金的時間成本壓力下，房價會慢慢往下降。

如果中國依然要堅持市場化的模式，房地產(chǎn)作為相當?shù)耐顿Y品屬性而存在，那其決定因素其實最終就是利率，跟任何資產(chǎn)價值決定沒有區(qū)別。

按哈耶克的說法，任何資產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵其實都非常簡單，過度的貨幣和信貸擴張之后，企業(yè)和家庭對于長期利率的預(yù)期極低，甚至是負利率，只有投資一些在遙遠的未來才有回報的項目，才能求得心靈的安慰。

所以，抑制泡沫唯有大幅抬升長期利率的預(yù)期。除此，別無他法。

當然很多人會說中國存在各種體制性痼疾，以此解釋當下中國高房價存在的客觀性，但其實是土地財政的體制性痼疾決定著中國中央銀行貨幣政策的取向。

中國的地方政府經(jīng)過多年高歌猛進的投資沖動，早已債臺高筑。2010年很可能邁上10萬億元的平臺，每加息一個點，地方政府每年將為此多付出1 000億元人民幣的利息。房地產(chǎn)價格的波動將使得這些負債立刻化身為銀行的“幽靈”，在沒有把握處理的情況下，只能捂住。銀行也希望拖延更多時間，將儲戶的利息率壓制在低位，為未來可能的壞賬潮多準備一些彈藥。

宏觀決策者心里仍冀望于無痛療法，既不想升值也不想加息，不愿全面收緊貨幣解決泡沫問題。他們希望用微觀手段來管理宏觀問題，但這不符合經(jīng)濟分析的常識和結(jié)論。經(jīng)濟中的高水位降不下來，房價怎么可能降呢？

當下要穩(wěn)住房價，對于政府來講可能并非是什么難事，無非是當房價出現(xiàn)下跌時，再次控制土地供給，放松貨幣供給。如此，中國的房地產(chǎn)泡沫之路漫漫其修遠兮。

但誰又能保證在更長的時間內(nèi)，這些被捂住的幽靈不會進一步演變成更加難以對付的魔鬼呢？

（2010年10月15日）