為什么重要

有大量的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與住房有關(guān)。每月都有關(guān)于新屋開工和建造許可證、現(xiàn)房銷售、建筑花費(fèi)以及本節(jié)的主題 新建住房銷售額的新聞。每一項(xiàng)內(nèi)容都顯示了住房建筑這個(gè)重要產(chǎn)業(yè)的一個(gè)側(cè)面。新屋開工或者新住宅的建造實(shí)質(zhì)上是生產(chǎn)性的數(shù)據(jù)。也就是說，與其說它是一個(gè)消費(fèi)指數(shù)，不如說它是商業(yè)信心尤其是建筑商對于未來房屋買賣走勢和預(yù)期的一個(gè)反映。另一方面，成品房的銷售狀況能讓我們更好地了解消費(fèi)者的財(cái)務(wù)狀況和他們的消費(fèi)狀態(tài)。成品房銷售的缺點(diǎn)是它對經(jīng)濟(jì)的影響相對有限。從房屋竣工之日起就沒有什么新的東西必須建造了。其次，成品房銷售只有有限的預(yù)期指標(biāo)價(jià)值，因?yàn)橹挥挟?dāng)交易正式完成且所有權(quán)變更之后它才被計(jì)算在內(nèi)，而這一過程從最初的協(xié)議達(dá)成之時(shí)起可能長達(dá)好幾個(gè)月。

在這一部分，我們來看看新房銷售。它被視為及時(shí)測算住房市場形勢并預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)的更好指標(biāo)。例如，新建住房（期房）的銷售不是在交易完成之后（如同成品房銷售一樣），而是在初期協(xié)議達(dá)成之時(shí)進(jìn)行記錄。當(dāng)然，你不知道所有那些已簽的購房合同最后是否都會(huì)導(dǎo)致最終的交易，但是沒能達(dá)成最終交易的畢竟是極少數(shù)，從數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)來說沒有多大的意

義。更有趣的問題是，僅占住房市場15%份額的新房銷售是如何對經(jīng)濟(jì)造成如此深刻的影響的?答案是它們創(chuàng)造了大量的投資、就業(yè)機(jī)會(huì)、消費(fèi)和產(chǎn)品生產(chǎn)。建筑商尋求建筑用的貸款、采購材料、玻璃、線路、水泥和管道，雇用大批技術(shù)熟練的工人。新房比成品房更貴，因?yàn)樾路客ǔ０ㄔS多現(xiàn)代的舒適設(shè)備。而且，當(dāng)買房者入住時(shí)，另一輪消費(fèi)啟動(dòng)了。入住者在接下來的12～18個(gè)月需要購買家具和其他配套物品。

頂級(jí)投資經(jīng)理人密切關(guān)注新房銷售這一指標(biāo)，還有另外一個(gè)原因。如果消費(fèi)者的支出即將改變方向，你會(huì)發(fā)現(xiàn)該指標(biāo)是首先發(fā)生變化的。購買一套住宅是一個(gè)家庭唯一的最大花費(fèi)。除非潛在的買者對他們的收入、工作穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)的預(yù)期很滿意，否則許多人不會(huì)買房。如果房屋買賣開始蕭條，這就給經(jīng)濟(jì)中的許多領(lǐng)域敲響了警鐘。銀行會(huì)因?yàn)閾?dān)心建筑商難以還貸而停止提供建房貸款。沒有了必要的資金，新建住宅的投資將減少，對建房供應(yīng)、材料和建筑工人的需求會(huì)因此而縮減。一次嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退的危機(jī)開始出現(xiàn)。

具有諷刺意味的是，在衰退期，正是房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇并幫助其他產(chǎn)業(yè)走出低谷。經(jīng)濟(jì)衰退期間抵押貸款利率下跌，有時(shí)甚至?xí)烈粋€(gè)很低的水平，從而使得住房建筑業(yè)再次具有吸引力。隨著購房興趣的回升，建筑商發(fā)現(xiàn)銀行放貸處的負(fù)責(zé)人在經(jīng)歷了一個(gè)幾乎沒有放貸業(yè)務(wù)的漫長淡季之后，開始急于放貸，態(tài)度也更加熱情。而且，在經(jīng)濟(jì)衰退期，勞動(dòng)力和材料的供應(yīng)很充分。結(jié)果就是住宅建筑業(yè)加速發(fā)展，以滿足市場對新住宅的需求。如果考慮住宅建筑業(yè)復(fù)興所帶來的乘數(shù)效應(yīng)的話，其他行業(yè)走出低谷開始盈利也只需幾個(gè)星期的時(shí)間而已。

如何計(jì)算

統(tǒng)計(jì)局根據(jù)建造許可證的數(shù)據(jù)來提供新建住房銷售額的數(shù)字。為什么根據(jù)建造許可證?

因?yàn)榻ㄖ坛３H在他們收到押金或從購買者那里得到一個(gè)已簽字的合同時(shí)建立建造許可證的檔案。新建住房的銷售額一般要經(jīng)過修正，有時(shí)是重要的修正。因此有必要觀察至少3～4個(gè)月的數(shù)據(jù)，才能辨認(rèn)新建住房銷售額的趨勢。

表:關(guān)于未來經(jīng)濟(jì)走向的線索

表1新建住房的已售和待售額

新建住房銷售額在經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為接近轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)達(dá)到中間階段。在這樣的情況下，開發(fā)商尋找潛在的房屋購買者正準(zhǔn)備進(jìn)入房屋銷售市場的證據(jù)并鎖定最低的貸款利率，這種利率通常只在經(jīng)濟(jì)周期的最低谷才會(huì)出現(xiàn)。一個(gè)新建住房銷售額的上升常伴隨著1～2個(gè)月后成品房銷售額的增加，隨著住房買入的節(jié)奏加快，供給和服務(wù)的需求將刺激其他與住房相關(guān)的商業(yè)活動(dòng)。

如果經(jīng)濟(jì)長期全速增長，形勢就會(huì)逆轉(zhuǎn)，最終抵押貸款利率爬升到一個(gè)令人痛苦的水平。于是許多房屋搜尋者被擠到市場之外。新建住房和成品房銷售額下降以后，大范圍的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平也開始下降了。