開發(fā)商的如意算盤是怎么打的

開發(fā)商不是房價最主要的決定者，但他卻是人前的全權代理，因為價位要從他的嘴里報出來，人們接觸到的也就多是這個報出的價位。那這個價位除了要考慮一下基本的成本外，其中還有開發(fā)商的哪些貓膩呢？一般來說，開發(fā)商給房子定價時，會手持兩個算盤，它們分別是下面的兩個原則：

1.成本加成法

要知道成本，必然就涉及到了預算。預算這個詞你不會陌生，會過日子的人一定在消費之前有個預算，娶了敗家老婆的另說。而房子最終的定價和開發(fā)商費盡心思的成本預算也是分不開的。什么土地使用費、公共設施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關稅費等，這些都是硬性成本，不太可能避免，于是，他們便將這些成本費和想當然的利潤加在一塊，然后分攤在房子的面積上，就成了對外的房價。自然這個利潤有多少，就要看開發(fā)商的良心了。所以，不要輕易聽信售樓小姐“我們這已經是成本價，不能再降了”這類的話，只要你找對方法，還是能拿到比這個標價更便宜的價錢的。這個就扯遠了，我們后面詳細再說，現(xiàn)在拉回來說這個房子的定價過程。

2.比較定價法

除了會將自己的利潤加在房價中之外，開發(fā)商還會考慮這整棟樓周邊的環(huán)境。他可不是傻子，不比較就貿然給你說個價兒。那這比較，要比較些什么呢？

首先，就要比較我這樓比你周圍那些樓強在哪兒，什么都能作為比較點，比小區(qū)配套啊，房子朝向啊，戶型設計啊，周邊有沒有商場啊體育場啊，還有現(xiàn)在比較關注的綠化啊，等等，能拿出來比較的都要比一比。這一比，于情于理，我這樓都要比你那樓貴，不貴能行嗎？不貴能體現(xiàn)我的優(yōu)勢嗎？能體現(xiàn)住在這個小區(qū)比住在其他小區(qū)有身份嗎？你還別撇嘴，現(xiàn)在人買房，除了自家人衣食住行方便之外，還是在親朋好友面前炫耀的資本之一，我家住××小區(qū)，××小區(qū)你知道吧，就是電視上老說的那個某某明星某某商業(yè)巨頭住的那個小區(qū)?？吹絼e人一臉的艷羨，多花幾個錢你也覺得舒坦不是？

其次，就是比較一下這個新盤和周邊的二手房的價位。當然，這點是最近一段時間才出現(xiàn)的一個原則。原來的時候，開發(fā)商定價從來不考慮這個，和周圍的樓比比就得了，互相攀比之風盛行，于是也就導致這些新盤的價兒是一個比一個高。近些年，經過一系列的調控之后，這個房價開始不那么虛了，已經開始參照周邊的二手房的價格，因為這個價格才是比較正常的市場價位，當然，最近在一些中介的挑動和其他因素的影響下，飛漲起來的二手房價格也已經不太正常了，飄啊飄的。又說遠了，還說回參考二手房價格定價的基本情況啊。其實不外乎就是比二手房稍高或一樣、比二手房低兩種情況。比二手房稍高呢，就是抓住了一個心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一點的錢，我就能買個新房，誰買二手房啊，有這種想法的人多了，就能夠增大銷量。至于，另一種，比二手房低呢，幾乎可以說是同業(yè)競爭太過激烈的情況下出現(xiàn)的一種現(xiàn)象。舉個例子啊，同樣一個區(qū)域，二手房均價是每平方米10000元，一個超級有實力的開發(fā)商建的新盤A定價是每平方米11000～12000元，那實力不如他的開發(fā)商建的新盤B能定多高啊，10000元，或者比10000元還要低，這樣才能有銷量，否則的話，根本賣不出去。別不相信，這個在北京是有實例的。2005年左右。百子灣附近的“金都杭城”的新房定價是每平方米8800元，而周邊某個項目的二手房的均價卻達到了每平方米9000元到10000元。差距啊。

在經過這樣的兩步比較之后，某個樓盤的價格也就差不多定下來了，基本上相對集中在一個區(qū)域里，房價上也差不了多少，只是這差不多的價位之中，其他因素可能就會差不少了，這取決于開發(fā)商的良心，我們后面會詳細地再說。