這么些決定因素，怎么個決定法？我簡單點用個例子來說明。

如果將房價這個西瓜切成10塊，那么它的分配大致是這樣的：

（1）兩塊給土地；

（2）兩塊給拆遷安置使用。您別小瞧墻上白粉刷上去的大大的 “拆”字，就是這個字，不僅僅是開發(fā)商掏筆錢這么簡單，黑幕重重，被拆遷的人配合點拿錢走人還好說，要是想做個釘子戶，那就得應對暴力拆遷了。之前有個拆遷隊長，坦言自己做了12年，撈了900萬，給老婆孩子通通移民到國外，還說自己是很笨的，不然不會就拿這么點。那他拿這么多錢，干的什么活呢，其實就是專門針對釘子戶來的，手段嘛，不外乎就是以下幾種：最常見的就是恐嚇，攪得你家里雞犬不寧。斷水斷電那是小事，把房子周圍都給你挖上溝，搞得你進出困難，再在溝里灌點臟水、污水，扔點死貓、死狗的，是不是嚇著你，搞得你神經(jīng)過敏。再不然就是調(diào)虎離山，找個和你關(guān)系好點兒的，出去辦個事兒，吃個飯，回來房子就被人占了。再狠點的，直接趁你不注意，一把火給你把房子燒了，你又沒什么證據(jù)說是誰干的，到最后別說房子了，連點渣兒都撈不著。扯太多了，回來繼續(xù)說這個費用的事兒；

（3）兩塊給房子用來進行建筑和基本的配套設(shè)施的安裝（你心目中的大頭原來其實就是個冤大頭）；

（4）一塊給市政。有可能這個數(shù)還是比較保守的，有時會更多些，別夢想著能逃脫出這個，不論是稅費或是其他的什么名目，你就認了吧，之前《經(jīng)濟半小時》做的一期節(jié)目中，曝光了一個開發(fā)商披露的房地產(chǎn)成本清單，上面林林總總列出了一系列的收費項目：人防收費、消防收費、建委收費、規(guī)劃收費、土地收費、房管收費、評價收費、安全收費等，在平均售價5000元一平方米的房子中，這些費用加起來就得占到500塊，十分之一。當然，這還不包括道路開口費、建筑垃圾管理費、副食品價格調(diào)節(jié)基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等這些數(shù)目不是特別大的費用。這數(shù)看著多嗎？事實上比這個多的，還有很多；

（5）兩塊給稅務。在現(xiàn)在來說，這不逃稅的房地產(chǎn)企業(yè)就跟華南虎一樣，都快滅絕了，不信，給你比較兩個數(shù)據(jù)，“全國年收入12萬以上的個稅自行申報人數(shù)是200多萬”，而“私營企業(yè)總數(shù)則超過600萬家”，這么比較一下，你就會發(fā)現(xiàn)，3家私營企業(yè)中，竟然才勉強能夠找得出一個年收入超過12萬的老板？你覺得這可能嗎？尤其是那些房地產(chǎn)商，不逃稅，那簡直就是天方夜譚了；

（6）剩下的一塊自然就是開發(fā)商的，撈不著錢，誰干呀。其實這就是個理論上的說法，開發(fā)商的利潤絕不止這么點，建造房子的過程中，開發(fā)商逃稅漏稅是再平常不過的事兒，甚至洗錢那也是極有可能的。當然，這都是做得很隱蔽的，除非是內(nèi)部高層，否則你是不可能知道這些個貓膩的。最常見的，那就是在建筑成本上做文章。本來成本也就1000元/平米，但是只要和建筑公司的老板搞好關(guān)系，商量好了，那就做成2000元/平米的結(jié)算單，超出來的部分，也就是在賬目上走個流程，最后還是會回到開發(fā)商手里，再給建筑公司點兒回扣、封口費什么的，這事兒也就結(jié)了，但是卻可以逃掉將近30%的稅收款，開發(fā)商其實能拿到的利潤要絕對大于理論上的。當然，這個過程中，如果資金來路有點問題，那自然也就有洗錢的說道了。

當然，這10塊，我可沒說是均分的，哪部分大，哪部分小，誰拿大塊，誰拿小塊，那就要因時、因地而異了，我們不具體討論，但是最起碼，你要明白，讓你勒緊褲腰帶買的這個西瓜都被誰給瓜分了，花冤枉錢也花得明明白白的。

所以，根據(jù)這個比例，你看啊，開發(fā)商也不是大爺，他就是個孫子，干了所有10個人的活，卻只能拿1個人的錢，好點的時候拿兩個人的。這還得是房子完全賣出去的情況下，要是最后正好剩下20%沒賣出去，那他只能自己吃虧，賠本了。所以，房價高的時候，你就別罵開發(fā)商了，他不值得我們罵。

如今，北京以及其他各地頻頻出現(xiàn)“地王”，啥意思，土地費用高唄，這是很危險的事情，土地費用這個基本的要素高了，其他利潤的分配者當然也不甘落后，也想要分得更大的西瓜，你多點，我也多點，最后這房價不高才見鬼了呢。

當然，這房價高背后的推手，開發(fā)商和中介絕對是大頭，“背房”這個詞聽過沒，這就是最具有代表性的操作方法了。某個樓盤開盤，開發(fā)商或者是受委托的中介想把這房子自己買下來，但是沒錢，怎么辦？那就找人背房唄。具體說，找到你王一了，給你點錢，商量好，用你的名義向銀行貸款，把這個房子買下來。你就出個身份證復印件和單位開的收入證明，就白拿幾萬塊，干不干。大多數(shù)人都會干的吧。于是，開發(fā)商的第一步就走完了。申請完貸款之后，那貸下來的70%～80%可不就進了開發(fā)商的口袋了。這個時候，為了把背著的這個貸款還了，開發(fā)商就忽悠著找人來買這套房子了。一兩年之后，這房價漲得很高了，就不能再用王一來背房了，萬一他眼紅，嫌當時給的錢太少了，會鬧騰起來，所以，就找個王二，讓他向銀行貸款把這房子再買下來。雖然說要有一系列的過戶費用，但是相比漲得老高的房價來說，那是太劃算了。這個時候，開發(fā)商只需要再給王二一些錢，就可以接著去忽悠了。再漲的話，就再找王三、王四……不停地換人背著，貸款還款用的都是銀行的錢。到什么時候覺得劃算了，再真正地找個買主賣了它。事實上，那些來買房子的，也都是些炒房客，在他們手里，這房價又被推高了……一輪一輪地這么操作，房價會不高嗎？