大地產(chǎn)商賺取異常豐厚的利潤，除了換地權(quán)益書外，和香港的土地制度也有直接的關(guān)系。

我們都知道營業(yè)盈利是銷售收入減去銷售成本的差額。在物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的銷售成本中，土地成本占絕大部分，因此土地成本下跌，盈利率便會大幅上升。中、小型地產(chǎn)商獲得土地的唯一途徑，就是政府土地拍賣或招標(biāo)，通過相互競爭的招標(biāo)，他們賺取的盈利會在正常范圍內(nèi)。然而擁有大量農(nóng)地的大地產(chǎn)商，情況就截然不同了。

20世紀(jì)90年代，新市鎮(zhèn)發(fā)展計劃不足以應(yīng)付土地需求，大地產(chǎn)商在之前20年持續(xù)累積的農(nóng)地就成了寶貝。那些擁有龐大農(nóng)地儲備的地產(chǎn)商，即使政府暫停賣地數(shù)年，也不會缺少可開發(fā)的土地。新鴻基地產(chǎn)擁有2?400萬平方呎的土地，恒基兆業(yè)地產(chǎn)則擁有3?280萬平方呎的儲備。這些農(nóng)地的購買成本較低，而有能力持有農(nóng)地儲備的地產(chǎn)商，往往都財力雄厚，即使暫不作發(fā)展，在財政上也能應(yīng)付自如。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商認(rèn)為適宜把農(nóng)地改變?yōu)樽≌蚱渌猛緯r，只須向政府補地價。這些農(nóng)地儲備，猶如買地期權(quán)，轉(zhuǎn)換用途時間由擁有人決定，沒有時限。唯一的風(fēng)險就是，有些農(nóng)地可能屬于法定分區(qū)計劃下的“農(nóng)地使用區(qū)”，不能開發(fā)為住宅或其他商業(yè)用地。但即使在這種情況下，地產(chǎn)商仍可申請重新規(guī)劃。

假如農(nóng)地屬于住宅區(qū)，地產(chǎn)商若想開發(fā)該幅地皮，程序非常簡單。擁有該幅地皮的地產(chǎn)商，可以申請修訂契約，將地契中規(guī)定的農(nóng)業(yè)用途，更改為住宅或其他用途。所屬分區(qū)地政處收到申請后，會咨詢政府不同部門，如屋宇署、土木工程拓展署、路政署、城市規(guī)劃委員會、運輸署、環(huán)境保護署等部門的意見。分區(qū)地政處收集各部門意見后，會擬定條款及條件，并提交地區(qū)地政會議審批。審批后，分區(qū)地政處會向申請人發(fā)信，說明修訂的基本條款，如果申請人接受這些條款，便會進行補償?shù)貎r的評估，然后向申請人發(fā)出通知書。

對地產(chǎn)商來說，此種補償?shù)貎r評估，比公開拍賣或招標(biāo)有明顯好處。補地價的計算方法，是用變更用途后的土地價值（按計劃用途）減去變更用途前的土地價值（按農(nóng)地用途）。申請人和政府都各自有獨立的專業(yè)估價師，經(jīng)過多次商議后得出評估結(jié)果，最后協(xié)議的金額往往低于政府原來的評估金額。與拍賣或招標(biāo)不同，補償?shù)貎r評估不涉及競爭，只是雙方在討價還價。

此外，地產(chǎn)商可控制遞交申請的時間，他們可以靜候最佳時機，比如在市場蕭條時申請修訂契約。審慎的地產(chǎn)財團也總是待地皮鄰近的基礎(chǔ)設(shè)施或其他公共設(shè)施，比如地鐵、巴士線開通建成之后，才申請重新規(guī)劃和更改土地用途。

截至2009年，新鴻基地產(chǎn)及恒基兆業(yè)地產(chǎn)的可開發(fā)農(nóng)地共5?680萬平方呎，相當(dāng)于全港非建設(shè)區(qū)1%的面積。長江實業(yè)也擁有相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)地儲備。如此龐大的土地儲備造成的土地成本優(yōu)勢，加上集團雄厚財力和市場影響力，在可預(yù)見的未來，這些大地產(chǎn)商在地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位勢必難以動搖。