到了90年代，大地產(chǎn)商的豐厚盈利，不但令小地產(chǎn)商垂涎，外行人也想分一杯羹。每次政府的土地拍賣會(huì)都吸引大量人群，競投非常激烈。許多有中資背景的地產(chǎn)商也都是拍賣會(huì)的?？?。1992年，政府宣布計(jì)劃興建赤臘角機(jī)場，樓價(jià)飆升近三成。從那之后直至1997年年中，樓價(jià)成倍數(shù)地飛漲。12年的地產(chǎn)業(yè)牛市期可以劃分為兩個(gè)階段：前六年主要是因香港人的收入和儲(chǔ)蓄增長帶來的穩(wěn)步上揚(yáng)；而后六年，則是在地產(chǎn)商營銷伎倆和市民狂熱炒賣的熱情之下，導(dǎo)致的樓價(jià)暴漲。樓市高峰時(shí)，市區(qū)一個(gè)600平方呎左右的小型住宅單位售價(jià)高達(dá)500萬港元左右，即每平方呎8?000港元以上，新界同類單位平均售價(jià)也達(dá)每呎6?000港元。而市區(qū)豪宅的平均售價(jià)，每呎要達(dá)至30?000港元；郊區(qū)豪宅的售價(jià)每呎也超過10?000港元。面積1?000呎的市區(qū)豪宅，輕易賣到1?500萬至2?000萬港元。

這段時(shí)期香港的樓市熱，與17世紀(jì)西歐的郁金香狂熱大同小異。1636年年底至1637年年初，西歐郁金香球莖的價(jià)格達(dá)到高峰，一個(gè)罕見品種的郁金香球莖可以換一整套馬車。人們不惜抵押自己的居所和企業(yè)，用來買入郁金香球莖，再以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)售。同樣，在香港，人們把自住的居所或公司作為銀行貸款的抵押品，用來買第二、第三套住宅單位，期待以更高的價(jià)格再售出。郁金香泡沫形成之前，投資郁金香球莖是有錢人的消遣。而當(dāng)普通市民得知上層社會(huì)的人可以從郁金香球莖買賣中獲得巨額收益時(shí)，也想?yún)⑴c其中。不久，荷蘭各階層都卷入郁金香買賣的狂熱中，1637年達(dá)到頂峰。20世紀(jì)80年代的香港，只有富人才有能力投資第二、第三套物業(yè)，但在樓市瘋狂時(shí)期，中產(chǎn)階級、辦公室文員和其他中低收入人士，都想從炒賣物業(yè)中賺錢。荷蘭的郁金香狂熱，最終引發(fā)破產(chǎn)潮，許多商界翹楚一敗涂地，大批的破產(chǎn)者使城市陷入混亂，有些地區(qū)甚至發(fā)生騷亂。在香港，高樓價(jià)帶來的破壞力，也波及整個(gè)中產(chǎn)階層和許多中、低收入人士。

根據(jù)1996年消費(fèi)者委員會(huì)的一份研究報(bào)告，香港地產(chǎn)市場競爭不足，盡管不時(shí)有新企業(yè)進(jìn)入市場，可是1981年后，沒有一家新進(jìn)入市場的地產(chǎn)商能成為市場主力。其最大的障礙就是有限的土地供應(yīng)和高昂的土地成本。

市場集中，缺乏競爭，沒有來自新地產(chǎn)商的威脅，在這樣的情形之下，地產(chǎn)商便能向消費(fèi)者索要更高的價(jià)格。

1993至1995年間，幾個(gè)具有優(yōu)厚住宅發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，售價(jià)在20億至50億港幣。但龍頭地產(chǎn)商在12年地產(chǎn)業(yè)牛市期之前，就已累積買入不少土地儲(chǔ)備和換地權(quán)益書。因此即便他們在政府的土地拍賣會(huì)上高價(jià)競投，其平均土地成本仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新進(jìn)入市場的地產(chǎn)商。土地成本的巨大差額，是新地產(chǎn)商最棘手的障礙。此外，他們須依靠定期公開拍賣來獲得土地，而龍頭地產(chǎn)商已經(jīng)坐擁大量土地儲(chǔ)備，能以此投標(biāo)購入政府地皮。

1997年年底，天價(jià)樓市終于下挫，導(dǎo)火線是亞洲金融危機(jī)。1997年7月，曼谷首當(dāng)其沖，接著環(huán)球?qū)_基金紛紛狙擊其他東亞貨幣。同年9月，香港也受到狙擊。隨后數(shù)個(gè)月，銀行同業(yè)拆息率飆升，股市及樓價(jià)雙雙暴跌。盡管政府宣布暫時(shí)擱置土地拍賣和削減公屋供應(yīng)，幾次欲遏止市場下滑，卻不得要領(lǐng)，其后數(shù)年除了曾短暫出現(xiàn)幾次疲弱的反彈外，樓市一直下滑。

樓市下挫，中產(chǎn)階層損失最為慘重。這個(gè)階層的人大多是專業(yè)人士、公司主管、公務(wù)員、教師及商人，大多都在銀行有余錢投資物業(yè)。他們被地產(chǎn)商的宣傳伎倆和政府控制賣地的措施所左右，相信香港樓市只會(huì)升不會(huì)跌的神話，不顧及其中的巨大風(fēng)險(xiǎn)，傾盡積蓄，以求賺快錢，但其結(jié)果卻給了他們巨大的教訓(xùn)。

2002年，法庭勒令破產(chǎn)個(gè)案的數(shù)字上升至25?328宗，較前一年急增176%；住宅樓宇負(fù)資產(chǎn)到2003年年初達(dá)130?000宗。在金融風(fēng)暴爆發(fā)的第五個(gè)年頭，香港整體物業(yè)的價(jià)格和1997年的高峰期相比下跌了65%。受到打擊的除了投機(jī)者，還有中、小型地產(chǎn)商。當(dāng)時(shí)數(shù)家中、小型地產(chǎn)商都陷入困境，瀕臨破產(chǎn)邊緣。大地產(chǎn)商雖然也受到影響，但因其實(shí)力雄厚，并未受到致命打擊。而中小地產(chǎn)商的破產(chǎn)也使得大地產(chǎn)商的市場主導(dǎo)地位更加穩(wěn)固。

到2002年年底，因?yàn)榕菽疲愀鄣貎r(jià)大幅回落。這本是新地產(chǎn)商進(jìn)入市場的好機(jī)會(huì)。但就在這重要關(guān)頭，政府推出“救市九招”，減少土地供應(yīng)，暫停賣地一年。同時(shí)擱置資助置業(yè)計(jì)劃，使得私人樓宇市場從此擺脫了來自公屋市場的競爭壓力。

正如弗雷德?哈里森在《土地的權(quán)力》（Fred Harrison, The Power in the Land）中指出的，土地壟斷是消滅貧困的主要障礙。1992至1997年間，地產(chǎn)市場不正常的變化，為大地產(chǎn)商提供了豐裕的資金。憑借雄厚財(cái)力，他們幾乎為所欲為，吞并更多的土地，獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益。大財(cái)團(tuán)隨心所欲地投資自己的盈利，而這些盈利中的大部分是香港人畢生的積蓄，當(dāng)他們覺得香港不再是具吸引力的投資地方時(shí)，便會(huì)轉(zhuǎn)移陣地。

過去幾十年，財(cái)團(tuán)憑借在主要行業(yè)的市場主導(dǎo)力和定價(jià)能力，吸收市民得來不易的收入，勞動(dòng)階層飽受欺壓。土地權(quán)力，使大地產(chǎn)商富貴利達(dá)，卻讓普通民眾的生活捉襟見肘。