地產(chǎn)市場開始瘋狂，龍頭地產(chǎn)商無論在財力還是市場影響力上，都占有優(yōu)勢，領(lǐng)導(dǎo)地位幾乎無法動搖。而地產(chǎn)財團的王牌之一，就是擁有廉價的土地儲備，包括于七八十年代累積購入的換地權(quán)益書和農(nóng)地。

20世紀60年代，人口急速膨脹，港島和九龍的市區(qū)土地供應(yīng)愈來愈短缺，政府在新界推行新市鎮(zhèn)發(fā)展計劃，荃灣是首個目標。發(fā)展新市鎮(zhèn)，往往需要興建基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院等公用場所，因而要征收大量土地。1960年1月前，要征收私人土地作公共用途，政府須向土地擁有者支付現(xiàn)金作為補償。1960年1月至1983年3月，政府為了減少現(xiàn)金支出，向擬征收私人土地的擁有者發(fā)出“換地權(quán)益書”，土地的擁有者可選擇收取現(xiàn)金，或日后在新界任何新市鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)換取建筑用地。為新市鎮(zhèn)發(fā)展而征收的土地，大多是農(nóng)地。按換地權(quán)益書規(guī)定，每5平方呎的農(nóng)地，將來可換取2平方呎的建筑用地；每1平方呎的建筑用地，將來可換取同樣1平方呎的建筑用地。新界大多數(shù)村民基于傳統(tǒng)觀念和價值觀，寧要土地，不要現(xiàn)金。于是絕大部分的土地擁有者都選擇了將來換地。

七八十年代，大地產(chǎn)商開始積極收購換地權(quán)益書，他們往往會聘用地產(chǎn)經(jīng)紀人專職收購。這些經(jīng)紀人掌握新界換地權(quán)益書持有人的網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)羅杰?尼西姆著的《香港土地管理及措施》（Roger Nissim，Land Administration and Practice in Hong Kong），70年代中期，未贖回的換地權(quán)益書涉及的建筑用地面積約為3?600萬平方呎。到了70年代末，換地權(quán)益書的炒賣價格達到頂峰，絕大部分的換地權(quán)益書都由四大地產(chǎn)商購得，包括新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)，以及私營的南豐發(fā)展和華懋集團。新界大部分的新土地，都根據(jù)新市鎮(zhèn)發(fā)展計劃征收作公共用途，政府逐漸明白日后土地供應(yīng)的負擔會愈來愈重，于是在1983年3月停止了換地權(quán)益書的發(fā)放。

雖然如此，但到80年代初，政府仍積壓了大量未贖回的換地權(quán)益書。為了加快贖回過程，政府準許地產(chǎn)商以換地權(quán)益書代替現(xiàn)金，來競投公開發(fā)售的土地或繳付修訂契約的補償?shù)貎r?！吨杏⒙?lián)合聲明》1984年簽署時，中英雙方均同意，所有未贖回的換地權(quán)益書會于1997年6月前解決。港英政府必須盡快吸納這些未贖回的換地權(quán)益書。于是新界的大部分土地拍賣因換地權(quán)益書招標而擱置，經(jīng)公開拍賣出售的土地數(shù)量下降。這些限制投標與正常的土地投標不同，是按年期評估，也就是說早遞交換地權(quán)益書的投標者會享有優(yōu)先處理權(quán)。因此四大地產(chǎn)商享有顯著優(yōu)勢。

根據(jù)1996年7月消費者委員會的報告，通過換地權(quán)益書買入的地皮，土地成本較經(jīng)公開拍賣買入的地皮成本低，通常只占單位價格的10%至20%；此外，根據(jù)13個住宅發(fā)展項目中五個個案的研究結(jié)果，以換地權(quán)益書投標的地皮開發(fā)的樓盤，估計盈利率占總開發(fā)成本的77%至364%，而經(jīng)拍賣購得地皮的樓盤，盈利率為6%至109%。

尼西姆指出，換地權(quán)益書制度后來演變?yōu)槟承┐蟮禺a(chǎn)商炒賣的源頭和印鈔機，這是港英政府始料不及的。但無論如何，雖然這可能不是政府的初衷，但其客觀結(jié)果是這項土地政策給大地產(chǎn)商帶來了意外之財。加上天時地利，造就了富甲一方的地產(chǎn)王國，同時令地產(chǎn)業(yè)的競爭每況愈下。

1997年前，在政府的土地政策下，一些地產(chǎn)商不知不覺便擁有了特權(quán)，而他們根深蒂固的市場影響力日后也難以削弱。這些地產(chǎn)商坐擁香港大量獨特及珍貴的自然資源，有能力靜待經(jīng)濟從低谷回升，由熊市至新牛市的整個周期。