六七暴動(dòng)前，怡和、香港置地、會(huì)德豐、太古及和記等英資洋行，緊握著香港主要市區(qū)地皮的控制權(quán)，大部分華商或華資企業(yè)難以染指。但從60年代末到70年代中，內(nèi)地政治局勢(shì)不穩(wěn)，英資洋行減少投資，陸續(xù)出售土地及物業(yè)資產(chǎn)。同時(shí)，華資地產(chǎn)商把握1965年至1967年間的市場(chǎng)蕭條，以低成本吸納地皮。70年代初，華資公司如長(zhǎng)實(shí)、新地、永泰及新世界發(fā)展，都把握機(jī)會(huì)，通過(guò)上市集資加強(qiáng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，用籌措所得的資金大量增加土地儲(chǔ)備。

70年代末至80年代中，擁有大量土地儲(chǔ)備的大型英資公司，如和記黃埔、青洲英坭、港燈、九龍倉(cāng)及會(huì)德豐，其擁有權(quán)紛紛落入華籍大亨李嘉誠(chéng)和包玉剛手中。收購(gòu)這些擁有大量土地的企業(yè)，大大增加了他們各自集團(tuán)的土地儲(chǔ)備，鞏固了在地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。

1982年9月，撒切爾夫人首次訪華，就香港回歸問(wèn)題和中方進(jìn)行談判。此次訪問(wèn)引發(fā)香港社會(huì)的移民潮。但對(duì)地產(chǎn)商而言，這是一次發(fā)展壯大的絕佳機(jī)會(huì)。

《中英聯(lián)合聲明》1984年12月簽署，地產(chǎn)財(cái)團(tuán)從布滿密密麻麻小字的檔案中，發(fā)現(xiàn)了意外寶藏。《聯(lián)合聲明》附件三第四段列明，政府每年批出的新土地只限50公頃。不過(guò)《聯(lián)合聲明》也規(guī)定成立土地委員會(huì)，當(dāng)批地到達(dá)限額時(shí)，若情況合理，土地委員會(huì)可批出額外土地。然而，限制土地供應(yīng)對(duì)市民造成的心理作用，已大大刺激了地產(chǎn)市場(chǎng)。

這當(dāng)中的邏輯是，土地短缺價(jià)格自然會(huì)高，樓價(jià)也會(huì)隨之上漲。因此，市民買(mǎi)樓宜早不宜遲。消息經(jīng)媒體傳播之后，有些人立刻付諸行動(dòng)，越來(lái)越多的人開(kāi)始將買(mǎi)樓納入自己的計(jì)劃。這種連鎖反應(yīng)正是地產(chǎn)商樂(lè)見(jiàn)的事。在此后的12年，香港市民一直生活在這種由政府、開(kāi)發(fā)商和傳媒共同構(gòu)建的買(mǎi)樓緊迫感中，1992年至1997年間尤為凸顯。

《聯(lián)合聲明》未簽署前，佳寧詐騙案令數(shù)家銀行相繼倒閉，觸發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)下瀉，經(jīng)歷了兩年不景氣。當(dāng)時(shí)利率飆升至約20厘，再加上主權(quán)移交尚未明朗，令形勢(shì)更加嚴(yán)峻。在市況蕭條時(shí)，地政總署不得不以土地儲(chǔ)備表的方式賣(mài)地。所謂“土地儲(chǔ)備表”方式，就是有意競(jìng)投待出售土地者要先向地政總署繳付按金，當(dāng)?shù)卣偸鹗盏街辽僖环莅唇鸷蟛艜?huì)安排拍賣(mài)會(huì)舉行，以此保證不會(huì)無(wú)人競(jìng)拍?！堵?lián)合聲明》簽署后，樓市漸露曙光。1985年新年前夕地政總署收到多份申請(qǐng)，都有意購(gòu)入土地儲(chǔ)備表內(nèi)待出售的土地，包括現(xiàn)在太古廣場(chǎng)的所在地金鐘。

除了太古奪得這幅市區(qū)黃金地皮外，其他地產(chǎn)商也立即行動(dòng)。1984年底，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與政府達(dá)成補(bǔ)地價(jià)協(xié)議，獲得黃埔花園的地皮。同年12月，新世界發(fā)展與貿(mào)易發(fā)展局達(dá)成協(xié)議，于335?000平方呎的灣仔海旁興建香港會(huì)議展覽中心。

至于新鴻基地產(chǎn)及恒基兆業(yè)地產(chǎn)，都瞄準(zhǔn)新界土地，不但價(jià)格較低，而且競(jìng)爭(zhēng)比市區(qū)土地小。20世紀(jì)七八十年代，這兩家地產(chǎn)商都積極買(mǎi)入新市鎮(zhèn)發(fā)展用地、換地權(quán)益書(shū)及農(nóng)地。根據(jù)《聯(lián)合聲明》，以1997年6月27日屆滿的固定契約持有的新界土地契約，可自動(dòng)續(xù)期至2047年6月30日，無(wú)須補(bǔ)地價(jià)。此項(xiàng)規(guī)定讓這兩家地產(chǎn)商獲益頗豐。當(dāng)1992年至1997年間樓市熾熱時(shí)，兩財(cái)團(tuán)囤積廉價(jià)土地的策略，獲得了豐碩的回報(bào)。

而同時(shí)，大地產(chǎn)商掌握了順應(yīng)樓市周期不同階段的法門(mén)。1945至1984年，香港地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)五個(gè)周期。一個(gè)完整的周期平均八年，包括五年“升市”和三年“跌市”。隨著市場(chǎng)的規(guī)律變化，發(fā)展商采取“低買(mǎi)高賣(mài)”的策略，從中贏利。

《聯(lián)合聲明》簽署后，地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入香港有史以來(lái)最長(zhǎng)的牛市期，長(zhǎng)達(dá)12年。這中間除了1989至1991年間中國(guó)大陸的政治事件和海灣戰(zhàn)爭(zhēng)的影響，1993至1994年間彭定康推行遏止炒賣(mài)樓市的措施，樓市有輕微回落外，其余大部分時(shí)間香港樓價(jià)都在急速飛漲。在這段時(shí)期，本已領(lǐng)先的幾家大地產(chǎn)商日益壯大，使得較小型的發(fā)展商無(wú)法趕上。同時(shí)，樓市興旺也令特區(qū)政府在1997年成立時(shí)的儲(chǔ)備，較原先估計(jì)的多出約1?720億港元。根據(jù)《聯(lián)合聲明》設(shè)立的土地基金，在過(guò)渡期間共獲得1?970億港元的巨額賣(mài)地收入。

香港由一個(gè)制造業(yè)基地，過(guò)渡為珠三角地區(qū)的轉(zhuǎn)口港，再轉(zhuǎn)型為服務(wù)型經(jīng)濟(jì)，以出口、金融及旅游為經(jīng)濟(jì)支柱。而地產(chǎn)業(yè)的牛市正好配合了香港的經(jīng)濟(jì)起飛。70年代末，中國(guó)改革開(kāi)放，香港制造商紛紛北上，到珠三角地區(qū)發(fā)展，利用當(dāng)?shù)氐牧畠r(jià)勞力和低土地成本，從出口及再出口貿(mào)易中獲利，之后以地產(chǎn)及股票投資的方式將資金回流至香港?！堵?lián)合聲明》簽署經(jīng)全球電視轉(zhuǎn)播后，香港成為著名旅游景點(diǎn)，世界各地的游客涌到香港，要看看這個(gè)即將回歸中國(guó)的英國(guó)殖民地。80年代初，交投活躍的股市，引起了國(guó)際金融界的注意，外國(guó)股票經(jīng)紀(jì)商爭(zhēng)相在香港設(shè)立公司。資金從四面八方流入香港。