房租和投資考量

但是至少在北京、深圳等中心大城市，房價(jià)和租金收入不成比例。

在歐美一般城市，房價(jià)約等于十到二十年租金收入，美國許多州甚至等于七年租金收入。

但是中國中心城市的房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此標(biāo)準(zhǔn)，北京、深圳房價(jià)租金比已達(dá)到三十到四十年，相當(dāng)紐約和舊金山最貴的區(qū)域，而且空置率高于國際標(biāo)準(zhǔn)幾倍。

這說明大量人買房博取增值，既非自住，也難以收入合理房租。

北京房產(chǎn)的單位資金房租收入，在2007年，大約等于美國舊金山的70％，休斯敦和佛羅里達(dá)州奧蘭多的10％~20％，比例懸殊已很驚人。

如果從投資回收的角度講，收租回報(bào)是極其不合算的，投資的預(yù)期唯有靠漲價(jià)來支撐。

持續(xù)漲價(jià)造成的預(yù)期增值，既可能推動“投資性”和“恐慌性”購買，促進(jìn)房價(jià)上升，也可能突然扭轉(zhuǎn)，因失去預(yù)期而裹足觀望，甚至期盼降價(jià)，造成房價(jià)

回落。這種周期性變化，在歐美發(fā)達(dá)國家的歷史上，已屢見不鮮。

但是比起其他產(chǎn)品，房產(chǎn)由于其使用價(jià)值和穩(wěn)定性，如同股票中的“績優(yōu)股”，即使停滯或回落，終將隨著周期的變化重新上揚(yáng)，長期曲線更將是永遠(yuǎn)上揚(yáng)的。在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的前提下，即使調(diào)整，時(shí)間和幅度都會比較有限。

中國國策推動高房價(jià)

而中國國情的特殊性，又加重了這一現(xiàn)象。因?yàn)橹袊胤秸饕?cái)政收入來自一次性的土地拍賣，而非長期的地產(chǎn)稅。

只有房價(jià)高，土地才能拍得好價(jià)錢，政府財(cái)政收入才高。所以“打壓”都是被動和階段性的，護(hù)盤是長期和利益驅(qū)動的。歐美各國房市中出現(xiàn)的深度和長期回調(diào)，在中國很難實(shí)現(xiàn)。2008年房價(jià)短期回落政府立即頻頻出招“救市”就是證明。

地方財(cái)政靠拍賣土地而非房產(chǎn)稅，不僅使政府財(cái)政寅吃卯糧，一吃就是幾十年，也使大量投機(jī)性購房、空置房沒有持有成本，坐等漲價(jià)，助長投機(jī)。

只要中國一日不改變這種“土地財(cái)政”，中國的房價(jià)上漲就一日抑制無望。

近年來，一些統(tǒng)計(jì)數(shù)字不斷透露，證明中國中心城市房屋空置率超高。部分統(tǒng)計(jì)說全國空置房達(dá)到六千多萬套，夠兩億人居住。而中國城市居民總數(shù)才五億多！

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至預(yù)言，這些空置的未售房、投資房一旦進(jìn)入銷售和出租市場，就會引發(fā)房市崩盤，觸發(fā)中國版次貸大危機(jī)！