你被聘用為一名物業(yè)經(jīng)理的最重要原因就是為了實現(xiàn)購物中心業(yè)主的目標(biāo)和目的。這是你必須弄清楚的第一個方面。你需要知道這個購物中心的業(yè)主將持有這個物業(yè)多久，業(yè)主希望如何持有物業(yè)，為什么業(yè)主希望獲得物業(yè)，以及其希望擁有物業(yè)而達(dá)到的目標(biāo)。

有時候，你將有可能處于一系列麻煩中，穿梭于各個問題之間，并試圖一一解決，讓所有人滿意。如果這就是運作模式，那么你有可能在支付賬款，應(yīng)付希望你結(jié)賬的供應(yīng)商，并讓供應(yīng)商繼續(xù)與你合作并有效地解決問題，以及取悅業(yè)主等方面碰到問題。如果你主動一些，進(jìn)行預(yù)防性的維護(hù)，做好預(yù)算，創(chuàng)造一個有計劃的工作環(huán)境，那么情況會好得多。當(dāng)你會見一位潛在的雇主或客戶的時候，這些都是需要你謹(jǐn)記的考慮因素。

一旦你已經(jīng)承諾管理一家物業(yè)，那么你就必須根據(jù)業(yè)主的期望履行你的職責(zé)。因此，你需要一開始就理解業(yè)主的目標(biāo)。這將決定你如何進(jìn)行工作，甚至關(guān)系到你是否能夠，或者愿意為一個特定的出租人工作。

作為一名物業(yè)經(jīng)理，你在執(zhí)行任務(wù)的時候有許多限制性的因素。你會受到聯(lián)邦和州房地產(chǎn)法律的管理，大多數(shù)情況下要求你持有房地產(chǎn)執(zhí)照。除了有房地產(chǎn)部門管理你的行為之外，還有不少貿(mào)易組織要求實行他們的標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范。

房地產(chǎn)法律規(guī)定，你對業(yè)主具有受托責(zé)任(fiduciary responsibility)。換句話說，你對業(yè)主具有財務(wù)責(zé)任，并且必須以合同的形式規(guī)定你如何履行職責(zé)。你的工作職責(zé)中重要的方面包括，你對財務(wù)支出的權(quán)限，以及在簽署合同、批準(zhǔn)服務(wù)或購買物品前，在何種情況下和什么決策點上，你需要得到業(yè)主的批準(zhǔn)。

在做決定時你必須考慮所有這些因素。一定要記住，無視法律或 “我過去一直遵守這些規(guī)定”的托辭是靠不住的借口。價值提升

這就是工作的一部分

你最重要的一個任務(wù)，就是提升物業(yè)的價值，或發(fā)現(xiàn)物業(yè)中有價值之處并使其產(chǎn)生價值。如果你明白價值是如何產(chǎn)生的，那么你能夠提升物業(yè)的價值。當(dāng)然，在原本毫無價值的地方發(fā)現(xiàn)價值也是一門不容易的藝術(shù)。你應(yīng)該如何做到呢？很簡單，你可以尋找你能夠產(chǎn)生額外收入的地方，例如，電話亭、臨時租賃項目等等，從而提高總租賃面積（GLA）。所有這些區(qū)域都會提高你的運營凈收入（NOI），它將提高你的現(xiàn)金流從而提升物業(yè)價值。

你必須要非常謹(jǐn)慎，因為有時候你即使不明白成本，也能夠提高價值產(chǎn)出。在考慮是否值得實行一項改進(jìn)措施時，你將需要進(jìn)行成本-收益分析。

如何計算？

衡量價值提升的最普遍的方法是回收期法,也就是需要多久才能夠使最初的投資收到回報。簡單地將初始投資除以每年的現(xiàn)金流增長，將得到你需要收回投資的年數(shù)。大多數(shù)情況下，如果在兩年內(nèi)能夠收回投資，那么物業(yè)的業(yè)主就會認(rèn)為這一投資是值得的。

投資/每年增長的現(xiàn)金流=投資回報期年數(shù)(Payback Period in Years)

計算回報的最一般方法就是投資回報率（ROI）。用增加的現(xiàn)金流除以初始投資即可得到。通常每年計算一次。

每年增長的現(xiàn)金流/投資=投資回報率

下一步就是將資金的時間價值（TVM）作為收益的重要因素。有兩種計算一定時間內(nèi)回報的方法。第一種和最常用的是內(nèi)部收益率（IRR）。大多數(shù)財務(wù)計算機中有這個函數(shù)，你先輸入初始投資，然后輸入每年正的或負(fù)的現(xiàn)金流。IRR有兩個缺點。在一些情況下，當(dāng)你有許多負(fù)的現(xiàn)金流時，你實際上會得到不止一個IRR；這就是為什么你必須猜到在這個公式中IRR是什么。另一個缺點是，IRR以相同的回報率對現(xiàn)金流進(jìn)行再投資。大多數(shù)情況下，當(dāng)再投資率非常高時，IRR將是不現(xiàn)實的，因此你得到的回報將要比預(yù)期的少。

為了避免IRR的陷阱，另一種TVM的計算方法出現(xiàn)了，這就是財務(wù)管理回報率(FMRR)。這種情況下你有兩個比率，一個是負(fù)現(xiàn)金流（你必須在哪里借錢以補上財務(wù)缺口）的比率，?有一個是正現(xiàn)金流的再投資比率，它建立在你把錢放在哪里（如存款、定期存款、個人養(yǎng)老金賬戶、股票、債券等）的基礎(chǔ)上。這個計算方法就要求你根據(jù)財務(wù)成本率把負(fù)現(xiàn)金流折現(xiàn)到上一年度，將正現(xiàn)金流根據(jù)再投資率復(fù)利到未來年度。這就是決定TVM的最準(zhǔn)確方法，但不幸得是，這個方法太復(fù)雜，以至于現(xiàn)在沒有被收入財務(wù)計算器中。所以，當(dāng)你將這類計算作為程序編入空白電子表格時，你需要編寫很多的“如果-那么”(if-then)條件公式，通過這些公式把正或負(fù)現(xiàn)金流編入未來年度或上一年度。