自1993年以來，對購物中心所有權的公共擁有者的增加，給關鍵利益方原本平衡的和諧帶來了一些重要的微小變化，因為這種方式通過在公共市場上融資，降了對貸方的資本需求。隨著REITs收購越來越多的物業(yè)（properties），越來越多的業(yè)主開始自己管理其擁有的購物中心，從而降低了對專門為業(yè)主管理物業(yè)的公司的需求。隨著公共所有權的出現使購物中心或其現場管理產生了一些變化，給像REITs一樣運營的公司增加了復雜性。

許多機構業(yè)主（institutional owners）——通常由信托責任的第三方顧問機構支持——一直還在運營他們的書籍購物中心資產，因為他們在20世紀80年代中期的 “go-go”時期明顯地支付過多。

當今REIT時代的高回報鼓勵著不少機構業(yè)主出售其購物中心資產,因為隨著資本化比率的下降，資產價值已經上升到了過去十年中的最高值。在度過了最近最具挑戰(zhàn)性的年月后， 大多數機構業(yè)主都更傾向于以REIT股權的形式而非直接擁有資產的方式來獲得購物中心的所有權。理論上講，這種股票的流動性要比實際資產大得多。無論如何，購物中心——以及其它的房地產資產——以股票的方式被大量的出售和收購，在歷史上都是獨一無二的。目前的REIT將可能產生如下情況：

雖然不論是現在還是未來總是會有一些私人擁有購物中心的所有權，但是大部分資產都會被賣給REITs；這并不僅是由于之前提到的原因，而且還因為REITs也需要這些資產以保持其增長率，尤其是當它們不斷壯大的時候。

雖然一些機構業(yè)主（institutional owners）將會繼續(xù)尋求直接所有權，但是大多數機構業(yè)主（institutional owners）可能不會這樣做。

綜上所述，近來REITs的極大增長已經把購物中心的屬性變成了投資。歷史上大部分投資者看起來更傾向于通過REITs而非直接擁有購物中心來進行投資。購物中心發(fā)展趨勢的第二個影響是，降低了長期以來對通過現金流來提升價值以滿足公共市場需求的關注。REIT時代已經把重要的關注點放在了對現有購物中心的再開發(fā)上了。資產與組合（portfolio）管理

隨著養(yǎng)老金基金和其他機構業(yè)主（institutional owners）吸收了如此多購物中心和其它形式的房地產，資產管理的概念在購物中心業(yè)就顯得越來越重要。資產管理通過對資產的監(jiān)管實現資產價值最大化和所有者的目標。與機構業(yè)主一起，資產管理已經成為購物中心運營者和所有權之間的紐帶，努力實現為一種資產或一組資產所設立的收益目標。

在過去差不多十年中，機構資產管理經理(institutional asset managers)一直在努力學習購物中心管理和運營的諸多環(huán)節(jié)。很多時候，資產經理必須要決定是否采取購物中心運營者建議的某一項特定措施。當未決的措施可能對購物中心有利，而與購物中心所有者的某些具體目標有沖突時，就會給資產經理們在決策上帶來挑戰(zhàn)。購物中心的運營者和資產經理必須一同解決這個問題。通常情況下，雙方越了解對方的目標，就越可能謹慎行事。

資產經理通常以長遠眼光對待購物中心的大多數決策。或者說，REITs正在改變著過程。作為上市公司的REITs運用內部的資產經理們的努力，實現與機構業(yè)主同樣的目的。因為其金融結構、稅收和收入等原因，REITs不大可能出售物業(yè)。因此，無論是短線還是長線考慮，資產經理們都對物業(yè)運營過程中的各個階段的監(jiān)管起著非常關鍵的作用。

概括起來，資產和組合管理的重要角色經機構業(yè)主（institutional owners）的投資目標而起源，并正?過渡到公共市場上的REITs，因REITs自身的結構和目標中也有著類似的資產管理功能。

作為物業(yè)的購物中心

歸根結底，購物中心管理的作用就是為了將物業(yè)的產能最大化。購物中心演進過程中的諸多關鍵方——最重要的是消費者，以及商家和業(yè)主——可以給購物中心注入很多活力，有時可能令人暈眩，但決不會令人無趣！

提升購物中心的經營水平通常需要長期的團隊合作；需要有執(zhí)行戰(zhàn)略計劃的承諾，這個戰(zhàn)略計劃需要經過深思熟慮和仔細研究的；還需要有堅持不懈的努力。從保險和風險管理，到現場和辦公室管理，到各種各樣的法律和其它?持，這些方面的很多原則對購物中心成功運營起著支持作用，但要結合實際靈活運用。后面的章節(jié)將一一講述這些話題。

在牢記購物中心三方面的復雜關系同時，還要時刻緊盯住消費者，這一點是非常重要的。對于大多數購物中心的駐場員工來說，常常很容易過一段時間就忽視了消費者。后退一步，保證總經理或市場經理能夠從消費者的角度考慮每一個情況，既具有挑戰(zhàn)性， 又會使購物中心最終受益。很多情況下，購物中心的管理需要萬事皆通，因為總是有很多東西需要了解和評判。然而，要想知道很多領域的很多東西，就要比知道很多領域的一點東西付出更多的努力。在當今環(huán)境下，像互聯(lián)網這樣的資源輔助了人們獲取有價值信息的能力，而這在以前是做不到的。讀者們也許能通過報紙得到有價值的有關消費者趨勢的信息，也可能被復雜的市場研究報告所吞沒。

在典型的商業(yè)模式里，只有三種方式能提高利潤：提高收入，減少成本，或者兩者同時實現。在購物中心行業(yè)，不斷增長的銷售額通常會帶來租金上漲，以及商家和消費者忠誠度提高。從一定程度上說，這既是購物中心的藝術，也是購物中心的科學。有時候，基于一份可靠研究的直覺和預感就能帶來成功。而有時候，嚴格遵守一些經典的規(guī)則又是非常關鍵的，比如項目所在地的交通參數。

沒有一本書或一種經驗能夠帶來寶典去應對成功運營購物中心過程中所面對的挑戰(zhàn)和興奮。但是，本書的作者們還是付出了艱苦的努力，收集了盡可能多的成功運營購物中心所需的信息，大家將會在本書后面的章節(jié)中一一讀到。

推薦讀物

Altoon, Ronald A., FAIA. 《國際購物中心建筑：細節(jié)、概念與項目》(International Shopping Center Architecture: Details, Concepts and Projects)。紐約：國際購物中心協(xié)會，1996.

《ICSC購物中心基礎系列精華》(ICSC Keys to Shopping Center Fundamentals Series)。紐約：國際購物中心協(xié)會，1996。

《ICSC購物中心管理系列精華》(ICSC Keys to Shopping Center Fundamentals Series)。紐約：國際購物中心協(xié)會，1992。

《今日購物中心》(Shopping Centers Today)。月刊。紐約：國際購物中心協(xié)會。

《贏在購物中心設計1998》(Winning Shopping Center Designs 1998)。紐約：國際購物中心協(xié)會，1998。