規(guī)模有關系嗎？

考慮到回報,規(guī)模當然是有關系的。除此而外，回報的時間框架也同樣重要。隨著未來大部分回報(bulk of return)進一步發(fā)生，險也就非常值得關注了。對下一年的預算做出預測是不容易的，就更別說未來幾年的預算報表(pro forma)了。在計算TVM時，舉例來說，如果未來五年的現(xiàn)金流在兩種情況下一樣，但是其中一種情況會有更快的回報，TVM就會反映出一個更高的回報（自然是對現(xiàn)金流進行再投資）。因此，與TVM 的回報相關的風險考慮就是確定是否要花太久的時間得到回報，這一點是能減少風險所帶來的影響，并且是一定要被考慮到的。大多數(shù)情況下，與長期的較高回報相比，一種短期的較低回報還是被優(yōu)先考慮的。

信用審核

價值提升的第一個步驟就是把購物中心的空間租賃出去。你會鎖定誰作為租賃目標？未來的租戶是否在租戶組合之中？租戶是否有信用？是否是全國性的租戶？房東是否認可租戶？租戶是否會違背現(xiàn)有的排他性情況？

信用審核的真實意圖是決定引入一家租戶的風險是否值得，并降低破產的可能性。有必要指出，如果一個租戶近來曾經破產以重組業(yè)務，就和不少百貨商場和全國性的租戶一樣，那么它也可能再一次破產以）清算其業(yè)務。因此，一個租戶近來破產的事實并不能防止其陷入進一步的財務困難。

租戶的財務穩(wěn)定狀況是了解其未來業(yè)務情況和靈活應對消費者需求能力的一個依據。請記?。耗闾幵跇I(yè)主與租戶的長期關系之中，這種財務上的聯(lián)姻將決定物業(yè)能否根據業(yè)主的期望而運轉。

誰是租戶？

有時侯，你很難找到租戶。但是即便這樣，你也需要進行信用審核。大多數(shù)情況下，你將可以了解到潛在租戶的信用情況、賬款歷史、一些公共信息（如破產、留置、公共檔案、政府稅收等）、付款條件(terms of payment)、信用咨詢數(shù)量(number of inquiries of credit)、不良行為，以及最重要的，被逐出的歷史(evictions)。有時侯，信用機構只能在一個區(qū)域范圍內對租戶進行信用審核。你將需要租戶的名稱、商業(yè)名稱（以什么名稱從事業(yè)務，或叫dba,經營名稱)、地址和附屬公司等。如果是一家公共機構，這些方面的信息將比私有公司或家族式公司更多。

來源和合法性

有不少可以選擇的信用機構。大多數(shù)大型的租戶數(shù)據庫都是非?？煽康?，但是過去幾年也出現(xiàn)了一些不準確的信息。了解這些報告的信息是否準確是非常重要的。最好是使用那些有信譽的信用機構，然而即使是他們也可能存在錯誤。

有一些披露法律(disclosure laws)規(guī)定了你應當如何使用信用報告。過去，一些信用機構也犯過錯誤，報告過公司的錯誤信用等級。有時侯,如果信用機構不能通過調查得到公司的確切信息?他們就會留下一些錯誤的信息。當對曾出現(xiàn)錯誤的公司進行信用報告審查時，這家公司就會被迫澄清自身信息，并提供以前無法得到的內容。

已經有相關立法出臺以防止這種事情的出現(xiàn)，這主要是通過允許對信用報告提出質疑來實現(xiàn)的。有些時候，如果一家潛在租戶由于其信用報告而被拒絕，該租戶將得到這份報告的復印件，并可以向信用機構提出質疑。

另外，請要求信用機構向你提供所在區(qū)域的報告要求。

影響

是否有租戶對財務的影響是顯而易見的。而租戶會以何種程度影響購物中心的價值，這是不明顯的。大多數(shù)情況下，估價師(appraisers)和貸款人(lenders)都在尋找全國性的信用租戶。這些租戶往往營業(yè)狀況良好，擁有比平均情況更好的信用水平，并在全國運作連鎖店。估價師(appraisers)和貸款人不會對這些租戶的租金進行打折，從而維持了購物中心的價值。在另一些情況下，貸款人會將家族性租戶(mom-and-pop)支付的租金打折扣，這將降低凈運營收入和購物中心的價值。（見第8頁“收入資本化”）

租金

最低租金

一般情況下，最低租金——以每平方英尺計算的基本租金——是最關鍵的租金，是購物中心價值的基礎。這種租金水平是與其他租金和給予的讓步(concession)相?的。大多數(shù)業(yè)主和機構都把它僅僅視為整個購物中心財務狀況的一個部分。由于一些失職現(xiàn)象(delinquency)，原定的(scheduled)租金有時侯可能誤導人們。這就是為什么你擁有非反悔證明（estoppel certificate），從而租戶和房東可以再次確認該租賃是完整的，并且租金已付。

比率租金

比率租金，是指在最低租金之外，按照租戶年度總銷售額（超過一個提前約定的水平時）的百分比交納的租金。這種租金在租賃領域里是有爭議的，主要基于兩個方面原因。第一，許多租戶不知道以多少比率的租金比較合適。第二也是最重要的，那些知道多少比?的租金合適的租戶不能達到要求交納比率租金的銷售水平。

大多數(shù)情況下，購買方/保險商并不把比率租金作為價值提升的一部分，因為你不能一直穩(wěn)定地依賴這個部分。因此，比率租金占比較高的購物中心，可能希望在租賃中爭取將75%的比率租金轉化為最低租金。他們會有一個自動計算的機制,將比率租金轉化為最低租金的增加額，從而就不會在估價時(valuation)被打折扣。

購物中心可能也希望在與租戶的租賃關系中建立一項逐出條款(kick-out clause)，即如果租戶不能達到一定的銷售水平和比率租金，購物中心就有選擇權終止該租賃關系。在此種情況下，租戶可能就需要增加最低租金以彌補未實現(xiàn)的銷售額。

三重租賃（Triple Nets）

三重租賃是指公共區(qū)域維修、物業(yè)稅和保險費用，這些都是你的可回收 (recoverable)支出。如果你的租金中包含三項中的任意一項，那么這就比三重租賃少。一個總包租賃(gross lease)將包含其中的所有三項費用。單一凈租賃或修改的總包租賃可能在租金中包含物業(yè)稅和保險。雙重凈租賃通常包含物業(yè)稅。雖然租金中包含自動遞增條款，但是合同中也可能會還有相關條款以用于支付一些成本的增加。

一般情況下，帶狀購物中心的三重租賃是以總可租賃面積（GLA）為基礎計算的，通常將購物中心中所有空間作為分母，將租戶的空間作為分子，計算租戶的現(xiàn)有份額。在大多數(shù)購物中心，三重費用首先會減去百貨商店的那部分，然后在一些類別（封閉式購物中心、停車場、食品區(qū)等）中按比例分攤費用。在購物中心按比例分攤費用時，可使用一個季度之初的出租情況（occupancy）。這常常是很滑稽的，因為許多租戶在租賃面積和使用類型的限制上討價還價。另一些租戶在費用的漲幅上爭取到一個上限，尤其是在購物中心銷售額方面，這就會極大地提高物業(yè)稅。這些會影響租賃的因素被稱為額外支出（slippage)。?外支出就是業(yè)主需要支付的額外費用的總和，如三重費用，以及/或租戶維修費，因為在一定情況下會給予租戶一些優(yōu)惠的租賃條件。換句話說，例如，給予租戶的上限條件是公共區(qū)域維護費用每平方英尺0.32美元，而實際上該費用應為0.45美元，那么業(yè)主就需要自己承擔每平方英尺0.13美元的費用。一段時間之后這種情況會增多,尤其是當大的租戶協(xié)商要求把這些條件寫入租賃合約當中時。額外支出會減少凈運營收入（NOI），從而減少物業(yè)的價值。在談判讓步時，記住這些因素的影響是非常重要的。