帕爾迪很好地抓住了“嬰兒潮”的機會，為了滿足“嬰兒潮”時期成長起來的個人購房需求，帕爾迪通過降低生產(chǎn)成本，提供聯(lián)排或多家庭住宅等創(chuàng)新性產(chǎn)品設(shè)計，為這些購買力有限的人提供廉價的住宅。比如：

1. 為了加強建造過程的質(zhì)量控制和縮短工期，帕爾迪開始大量使用組件，采用預(yù)制桁架、預(yù)制儲物柜、門窗以及工廠化的地板和墻體。

2. 通過降低成本來建設(shè)低價格房屋。在此后很長一段時間里，帕爾迪在客戶群劃分的時候，一直將低價格作為一個重要的類別來對待。帕爾迪年報中在各類人群購買份額比較中曾經(jīng)包括低購買力人群（見圖2-11）。

圖2-11   帕爾迪年報中在各類人群購買份額比較中曾經(jīng)包括低購買力人群

3. 帕爾迪公司是第一個發(fā)明帶有未完成的“bonus space”住宅設(shè)計的公司。bonus space的目的是創(chuàng)建一個普通家庭負擔(dān)得起的新家，而不會犧牲面積。帕爾迪通過在房屋里留出一個未完成設(shè)計和裝修的房間給客戶，讓客戶通過低成本的方式先入住進去，然后等有錢了以后再進行該房間的設(shè)計建造和裝修。該設(shè)計后來申請了專利。

4. 20世紀70年代初期，帕爾迪還首創(chuàng)性地設(shè)計和建造出了一種四套公寓住宅樓。該住宅樓是一種大小相似的、定制的、高價位的住宅樓，樓內(nèi)用四個獨立的兩居室公寓，每個公寓有自己獨立的入門和車庫。這種四套公寓住宅樓1971年在芝加哥首先推出，價格不超過2萬美元，該住宅樓得到了市場熱烈的支持。帕爾迪還推出了14英尺寬的連排別墅。這些新的低成本的創(chuàng)新性設(shè)計，是專門為“嬰兒潮”后成長起來的客戶而開發(fā)設(shè)計的。

整個20世紀70年代，帕爾迪從主要提供高價格的單個家庭住房的公司，發(fā)展成為能夠提供各種價格范圍的單個家庭住房的公司。針對首次購房者，公司銷售的中、低價格房屋數(shù)量和銷售收入，已經(jīng)超過了高價格的房屋。公司向首次購房者交付了1 000套房屋，獲得了3 120萬美元的銷售收入。

背景資料

關(guān)于bonus space的專利技術(shù)介紹

專利：留有bonus space的房屋

編號：美國專利4015385

簡介：

一個長方形的兩層住宅，有著完整外觀，在主樓層房屋中心和內(nèi)部一側(cè)裝修完好并能提供完整家庭生活條件和設(shè)施，另外一側(cè)有一個內(nèi)置的車庫，而在二樓則留有同樣但未裝修的空間，以便購房者在經(jīng)濟條件允許或需求增加時進行裝修。這種兩層住宅有著一個普通的標準長度的長方形外殼，在內(nèi)置的車庫旁有未完成設(shè)計和裝修的空間bonus space，從而為主人在經(jīng)濟條件提高時留下可自由選擇的空間，而且這種安排能減少總的成本費用。

發(fā)明者：比爾·帕爾迪

申請?zhí)枺?5/582679

公開日期：1977年4月5日

申請日期：1975年6月2日

發(fā)明的背景:

通過增建一些地下娛樂室、閣樓或其他房間來擴建住宅的做法很普遍。人們所知道的最近一種做法是建造平房時，先完成第一層的建造（住戶先在一層住一些年），留下一個很高的斜屋頂，為將來建造第二層時提供足夠的空間。擴建住宅的需求延續(xù)了很多年，隨著建造費用的劇增、房貸利率的上升以及新房和二手房銷售的下降，使這一需求變得越來越重要。住宅建造商也面臨著這樣一個問題：傳統(tǒng)的住宅建造成本已超過市場所能支付的水平。人們在最初所住的房屋隨著家庭規(guī)模的擴大而顯得不足，需要增補住宿的規(guī)模。而人們?nèi)绻麠売眯∽≌ベ徺I大住宅的話成本則會更高。

對這項發(fā)明的簡介：

本發(fā)明為長期存在著的對住宅擴建的需求提供了一個更加充分的答案。這項發(fā)明能滿足住宅擴建最基本的目標：能在未來最大限度地擴建住房；擴建時所需支付的成本最小化；提供充足的鋪地材料、初步的水管裝置、加熱設(shè)備，以及其他一些能使未來的擴建更加高效方便的初步裝置，這些裝置成本最小化；在可用的未完成的空間進行擴建的多樣化選擇。實現(xiàn)這些目標的關(guān)鍵點就是設(shè)計一個未完成的“bonus space”。在內(nèi)置車庫上的第二層有足夠的空間以便在未來建成家庭活動室、圖書館、娛樂室、商店、洗衣房等。而那些初步、原始的裝置是為了使住戶在未來完成修建時花費最小的成本。這其中唯一可變的膨脹性因素是建筑材料和人工的成本。大部分擴建工作都能由住戶自己手工完成，只需手巧一點就可以輕松完成。

2.5   金融熱潮下的質(zhì)量為先，金融為輔（1980～1989年）

2.5.1   美國房地產(chǎn)金融飛速發(fā)展

進入20世紀70年代后，資本主義國家經(jīng)濟普遍陷入“滯脹”狀態(tài)，在美國也是如此。失業(yè)率上升，私人資本投資的比率不斷下降，通貨膨脹加劇，這使納稅人的納稅等級上升，稅負的增長高于真實所得的增長，人們實際生活水平下降。人們收入的下降必然會影響購房者對住房的購買需求，從而壓縮了整個住房市場。從房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展來講，美國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到20世紀80年代，消費者的住房擁有率逐漸達到“飽和”，賣方市場逐漸轉(zhuǎn)向買方市場。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭進一步加劇。

美國房屋開工量（1980～2008年）如圖2-12所示。

為此，在20世紀七八十年代，美國政府進行了一系列的金融政策變革，有效促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除了上述提到的成立房地美抵押證券公司負責(zé)房地產(chǎn)抵押的證券化工作以外，1978年“可變利率抵押貸款”被加利福尼亞的儲蓄貸款協(xié)會引入加州。1981年銀行最優(yōu)惠貸款利率達到18.87%，創(chuàng)1949～2000年的最高紀錄。1980年3月通過了《存款機構(gòu)放松管制法》。1980年年底，里根入主白宮前后，即同他的經(jīng)濟顧問班子研究確定了貫徹上述思想的“經(jīng)濟復(fù)興計劃”和后來被稱為“經(jīng)濟復(fù)興稅法”及“公平、簡化和促進經(jīng)濟成長”的稅制改革計劃。在里根總統(tǒng)20世紀80年代的《經(jīng)濟振興法案》中，對房地產(chǎn)投資有很多減免優(yōu)惠，如私人住房可免交地方財產(chǎn)稅、抵押貸款利息稅、房產(chǎn)折舊免稅、長期資本利得稅減免等。1983年，美國政府解除了聯(lián)邦政府房屋管理局（Federal Housing Administration, FHA）抵押貸款利率的限制，使之成為可調(diào)整的抵押貸款利率。這種可調(diào)利率一方面解決了消費者抵押貸款利率的波動風(fēng)險，另一方面，加深了抵押貸款危機在未來爆發(fā)的風(fēng)險。

圖2-12   美國房屋開工量（1980～2008年）

資料來源：全美企業(yè)經(jīng)濟學(xué)會NABE。

背景資料

經(jīng)濟復(fù)興計劃

里根總統(tǒng)的經(jīng)濟復(fù)興計劃的內(nèi)容，可概括為四個基本要點：

?減少聯(lián)邦總開支的增長，辦法是取消聯(lián)邦政府的適當(dāng)責(zé)任范圍之外的活動和限制其他活動的開支增長。

?把稅收負擔(dān)限制在最低水平，從而加強對儲蓄、投資、工作、生產(chǎn)率和經(jīng)濟增長的刺激。

?取消聯(lián)邦政府對個人生活、企業(yè)有效經(jīng)營或者州和地方政府的工作的不必要干預(yù)，減少聯(lián)邦的管理負擔(dān)。

?支持穩(wěn)妥可靠的貨幣政策，以鼓勵經(jīng)濟增長和控制通貨膨脹。

這四方面的核心內(nèi)容是通過減稅、減支和減少政府干預(yù)來增加私人儲蓄和投資，調(diào)動地方政府積極性，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

可調(diào)利率抵押貸款簡介

1. 什么是可調(diào)利率抵押貸款

可調(diào)利率抵押貸款（ARMs）也被稱為可變利率抵押貸款，是指在貸款期限內(nèi)，允許根據(jù)一些事先選定的參考利率指數(shù)的變化，對合同利率進行定期調(diào)整的抵押貸款。調(diào)整間隔往往事先設(shè)定，包括1個月、6個月、1年、2年、3年或5年。

參考利率大多包括兩類：一是市場利率（一般特指國債基準利率），二是基于儲蓄機構(gòu)資金成本計算出來的一些利率指數(shù)。利率調(diào)整的時候往往是根據(jù)參考利率再上浮一定的幅度。

可調(diào)利率抵押貸款的具體形式在數(shù)百種以上，而且名稱也多種多樣。雖然具體形式不完全相同，但可調(diào)利率抵押貸款都有一個基本特征，就是貸款利率可變，只是變的基礎(chǔ)、幅度、條件方面不一致。

2. 可調(diào)利率抵押貸款的做法

金融機構(gòu)計算貸款利率采取分期結(jié)算的辦法，抵押貸款的利率可定期重新設(shè)定，在最初的“優(yōu)惠”低利率到期之后，通常每12個月會重新設(shè)定一次。新的利率是在根據(jù)市場情況上下變動的指數(shù)利率上，增加一個固定的百分比，或稱“收益率”。

通常這種貸款，為了吸引客戶，其初始利率可低于固定利率抵押貸款，在利率上漲中得到回報。但是可調(diào)利率抵押貸款開始時只要求借款人歸還利息，這樣借款人就能夠借到更大數(shù)額的抵押貸款。日后要求支付本金或貸款利率上調(diào)時，此類貸款的還款金額將有所增加，經(jīng)常使借款人還不起貸款，導(dǎo)致壞賬的產(chǎn)生。最后，市場上還出現(xiàn)了所謂的“忍者”貸款（ninja），即面向“無收入、無工作、無資產(chǎn)”者的貸款。

3. 可調(diào)利率抵押貸款的利弊

可調(diào)利率抵押貸款對于美國那些低收入或者信用評級較低的貸款買房者來說是極大的利好，因為他們可以只需支付很低的利息，就搬進很大的房子。因此這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了極大的推動作用。但一旦利率優(yōu)惠到期，房貸利率回到市場正常水平，整幢房子都是靠貸款來買的人，將會面臨三難境地—還不起款、賣不成房、融不到資。因此，違約不可避免，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，潛藏著泡沫破滅的危險。因此，可調(diào)利率及其違約風(fēng)險，是僅次于次級貸款危機的一大房地產(chǎn)發(fā)展的不穩(wěn)定因素。

另一方面，可提供不動產(chǎn)抵押貸款的金融機構(gòu)在美國主要有：商業(yè)銀行、儲蓄和放款協(xié)會、人壽保險公司、房地產(chǎn)投資信托公司、抵押銀行、聯(lián)邦土地銀行等。而金融機構(gòu)又很樂于向房地產(chǎn)業(yè)大量發(fā)放抵押貸款，在20世紀80年代，每年不動產(chǎn)抵押貸款債務(wù)余額平均高達2萬億美元。于是整個20世紀80年代是美國建筑業(yè)蓬勃發(fā)展的時代。

隨著美國金融創(chuàng)新浪潮不斷到來，金融業(yè)國際化的趨勢已經(jīng)不可阻擋。在此潮流下，美國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格飛漲。