在旺盛的需求推動下，美國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了約20年的高速發(fā)展時期，到1969年美國住房自有率從約45%這個平臺上升到65%附近。1969年的房地產(chǎn)行業(yè)又進入一個小的低谷，通貨膨脹日益嚴重。1969年也正是美國60年代股市牛市結(jié)束的一年。

為了幫助房地產(chǎn)行業(yè)從1969年的低谷走出來，美國政府通過成立政府支持的房地產(chǎn)第三方金融機構(gòu)來促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。1970年美國成立房地美抵押證券公司，實際上從事支持傳統(tǒng)住宅貸款業(yè)務，負責房地產(chǎn)抵押的證券化運作。房地產(chǎn)二級抵押市場的活躍，促進了消費者住房貸款市場，降低了消費者購房難度，提高了消費者的購買能力。在1969年有10億美元，在1970年有13億美元以上的資金流入房地產(chǎn)投資信托中。在1970年年初，銀行和儲蓄金融機構(gòu)也開始擴大貸款，銀行的貸款并沒有大量、直接投放到房地產(chǎn)市場，而是選擇了對房地產(chǎn)投資信托的貸款來擴大貸款規(guī)模，使不動產(chǎn)擔保貸款型房地產(chǎn)投資信托進一步擴大。這種證券化的操作，解決了抵押資產(chǎn)的流動性，其實質(zhì)是通過國家信用將風險轉(zhuǎn)移到整個社會，但同時也對國家、銀行和企業(yè)的抗風險能力提出了嚴重的考驗和挑戰(zhàn)，為日后的次貸危機埋下了禍根。

此外，1973年RE/MAX國際特許經(jīng)營網(wǎng)絡的成立，標志著房地產(chǎn)市場的一個新興環(huán)節(jié)和力量—房地產(chǎn)經(jīng)紀人階層的崛起。此后美國立法規(guī)定房屋買賣雙方必須通過第三方房產(chǎn)經(jīng)紀人達成買賣協(xié)議，否則協(xié)議無效。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀人在營銷和服務方面的專業(yè)化程度很高，按照合同額取得傭金的模式又促進了他們的積極性，因此在一定程度上促進了房屋的銷售。

然而，由于對房地產(chǎn)經(jīng)紀人缺乏監(jiān)管，為了獲取一般相當于合同額5%的傭金，房地產(chǎn)經(jīng)紀人群體的一些行為卻在遠期傷害了房地產(chǎn)市場。由于次級貸款的金融創(chuàng)新，獲取貸款相對容易，房地產(chǎn)經(jīng)紀人傾向于向購買者推薦超過他們消費水平的房屋，并協(xié)助他們獲取相關貸款。這種行為促進了大量不良貸款的產(chǎn)生。由于銀行可以轉(zhuǎn)手把抵押貸款資產(chǎn)賣給像房利美、房地美這樣的公司而獲取現(xiàn)金，他們對于嚴格審查抵押貸款人資格沒有動力。而房利美、房地美等抵押貸款金融機構(gòu)又進一步將這些資產(chǎn)打包成證券賣給投資者，特別是海外投資者，將風險轉(zhuǎn)嫁，因此整個美國房地產(chǎn)市場從20世紀70年代開始對房地產(chǎn)經(jīng)紀人、抵押貸款信用的監(jiān)管缺失，為后來抵押貸款市場崩潰造成的經(jīng)濟危機埋下了根源。

背景資料

房地美簡介

房地美公司（Freddie Mac，舊名聯(lián)邦住房抵押貸款公司），是美國政府贊助企業(yè)中第二大的一家，商業(yè)規(guī)模僅次于1938年成立的房利美。房地美公司擁有5 700名員工，總部設在華盛頓。實際上它的職能和房利美類似，主要是為了向行業(yè)內(nèi)引入競爭。

房地美1970年由國會成立，旨在開拓美國第二抵押市場（即次貸市場），增加家庭貸款所有權(quán)與房屋貸款租金收入。

房地美公司抵押投資組合總金額達1.29兆美元，其中5 690億美元抵押資產(chǎn)是其自身投資一部分。債券市場協(xié)會（Bond Market Association）資料顯示，由房利美、房地美與Ginnie Mae提供擔保的抵押擔保證券或債券，達到3.2兆美元，占美國流通債券總值的16%。

在次貸危機持續(xù)、房貸市場低迷、法拍屋（被法院拍賣的土地或房屋）大幅增加的情況下，美國政府于2008年9月7日宣布以高達2 000億美元的可能代價，接管了瀕臨破產(chǎn)的房利美及另一家政府贊助企業(yè)房地美。美國政府中對房利美的原直接監(jiān)管單位為聯(lián)邦住屋企業(yè)督察局（OFHEO），現(xiàn)為新成立的聯(lián)邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）。

資料來源：摘自“維基百科”。

經(jīng)過美國政府的努力，美國房地產(chǎn)市場在1973年達到了空前的高潮，開工率創(chuàng)新高。然而，此時的美國正在經(jīng)歷一個充滿了不確定性的時代，通貨膨脹、越南戰(zhàn)爭（1961～1975年）身陷泥潭、石油危機以及伴隨而來的股市低迷，使得房地產(chǎn)市場又陷入了低谷。

盡管市場存在不利的政治因素影響，但隨著第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后出生的人群（即上面提到的“嬰兒潮”）長大成人，他們對住宅也產(chǎn)生了新的需求。這是美國人口爆炸的產(chǎn)物，是當今人口組成中一個比例很大的人群，絕對數(shù)在7千萬～8千萬。他們到了適婚年齡，他們需要大量的出租房子住。也正在那個時候，政府頒布了有關稅收政策法案，使得擁有公寓出租不動產(chǎn)在稅收方面享有很多好處，帶來了潛在的公寓的購買高潮。因此，石油危機并沒有產(chǎn)生太多的不景氣，20世紀70年代末，產(chǎn)生了房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場的一個需求高峰。

2.4.2   緊跟時勢，實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合

看到了金融政策放寬帶來的空前機會，許多大型房地產(chǎn)公司開始進入房地產(chǎn)抵押業(yè)務。帕爾迪公司也制定了新的發(fā)展計劃，邁出了其金融并購的步伐。20世紀80年代，帕爾迪吞并了ICM抵押貸款公司，進入了房地產(chǎn)金融領域，向其基于價值鏈上下游的垂直整合戰(zhàn)略邁出了堅實的第一步。帕爾迪通過向客戶提供購房貸款，連接居民住房建設業(yè)務和抵押貸款業(yè)務，打通了客戶、公司、資金的良性循環(huán)管道，進一步完善了管理住宅購置服務，更好地管理房屋的整個銷售流程。

背景資料

帕爾迪收購ICM的交易

州際抵押放款公司是帕爾迪最先擁有的金融服務公司之一，它成立于1972年，后來更名為ICM抵押放款公司（ICM）。這家帕爾迪的全資子公司為顧客提供住房抵押金融服務，從而使帕爾迪的住宅建造板塊對購房者來說更具吸引力。在1992年，超過一半的帕爾迪購房者通過ICM使用了抵押貸款。ICM金融服務包括制作抵押貸款產(chǎn)品并將其出售給固定投資者，以及作為代理機構(gòu)為投資者提供抵押貸款服務。當ICM開始聚焦于同當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀業(yè)建立核心業(yè)務聯(lián)系并進行再融資活動時，它在1992年連續(xù)第3年實現(xiàn)增長。

購買帕爾迪房屋的人能從帕爾迪抵押貸款公司得到一系列貸款項目，這些項目的利率都是由帕爾迪抵押貸款公司特別為帕爾迪的客戶制定的。他們簡化了流程，使產(chǎn)品更貼近客戶的需求，這樣就有了更快、更符合客戶要求的抵押貸款產(chǎn)品。而ICM通過利用固定抵押貸款利率掉期，創(chuàng)造性地解決了利率不穩(wěn)定造成的影響，有效地為公司規(guī)避了利率風險。同時，通過為客戶提供住房抵押貸款業(yè)務，提高了客戶的可支配收入，降低了消費者的入住門檻，金融工具的專業(yè)化幫助帕爾迪公司更好地管理了整個住房買賣過程，為客戶提供了優(yōu)質(zhì)服務。

提供房地產(chǎn)金融服務并不是帕爾迪公司獨到的經(jīng)營手段。桑達克斯、萊納和霍頓公司分別開展了類似的業(yè)務，盡管所占公司業(yè)務的比例不同。

2.4.3   堅持市場、地域和資金的擴張

實際上市場的低迷為帕爾迪這樣經(jīng)營良好的公司進行擴張?zhí)峁┝肆己玫臋C會。由于土地價格、房地產(chǎn)存貨、原材料價格的下跌，擁有一定實力的公司更容易以低廉的價格獲取被低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。帕爾迪為首的幾大房地產(chǎn)公司此時并沒有畏首畏尾，而是逆市而上，伺機進行大規(guī)模的市場和地域擴張。

在市場方面，1969年3月4日，帕爾迪公司收購了科羅拉多州的美國建筑者公司（American Builders, Inc. of Colorado Springs），重組成帕爾迪股份有限公司（Pulte Home Corporation）。這次重組使得帕爾迪公司進入了低成本的聯(lián)邦住宅管理局的房地產(chǎn)抵押市場和美國退役軍人管理局的退役軍人房地產(chǎn)市場（Federal Home Administration and Veterans Administration housing markets）。同時，帕爾迪在弗吉尼亞州通過成立另一家分公司，進入了中等價格的住宅市場。公司同樣也修建高價格的傳統(tǒng)的抵押式住宅、學生公寓以及完好的多家庭住宅（turnkey multifamily housing）。

同時，帕爾迪公司通過地域擴張，將業(yè)務帶到了美國10多個地區(qū)，并且拓展了波多黎各的海外市場。截至1979年，帕爾迪公司已經(jīng)進入了10個美國主要房地產(chǎn)市場（包括1977年進入鳳凰城地區(qū)，1979年進入德州市場），公司人數(shù)也擴充到1 548人，而10年前僅有100多人。

然而，快速的地域和規(guī)模擴張必然會給帕爾迪公司帶來資金的壓力。因此，拓展融資渠道成為必然的選擇。1969年重組成帕爾迪股份有限公司后，公司還首次發(fā)行了20萬股公眾股。1975年，帕爾迪公司在美洲交易所（AMEX）上市交易。1983年，集團的股票開始在紐約證券交易所（NYSE）上市進行交易。帕爾迪同時也通過向首次購房者銷售可轉(zhuǎn)換的優(yōu)先股股票來獲得更多的資金。

通過一系列的上市招募融資舉措，在第三個10年里，帕爾迪公司通過上市完成了家族式運營模式向社會化運營模式的轉(zhuǎn)變，更擴充了融資渠道，推動了第二次的市場和地域擴張。1979年公司創(chuàng)下年銷售4 714所住宅的紀錄，當年營業(yè)收入達到了2.94億美元。

同樣，桑達克斯和萊納公司也在20世紀70年代借助市場低迷，逆勢出擊，通過上市融資獲取擴張的資本，從而進行了大規(guī)模的并購。

與此同時，霍頓公司在“20世紀70年代末政府一系列金融改革降低了購房者的成本和風險，美國住房需求大幅度上升”的大好機遇下成立，并且在其成立之后的10年之中也采用了相同的上市道路。對這三家公司具體的并購和擴張情況，本書將在第4章專門介紹。