以臺(tái)灣地區(qū)為例，造成第一個(gè)誤解的原因，主要是從1987~1989年，臺(tái)灣房?jī)r(jià)與股市指數(shù)同時(shí)狂飆，股市指數(shù)更從2000多點(diǎn)一路飆升至12000點(diǎn)，令大眾印象太過深刻。而2003年年初的SARS疫情，房?jī)r(jià)與股市指數(shù)雙雙暴跌，也讓大眾誤以為兩者亦步亦趨、焦孟不離。

其實(shí)二者關(guān)系并非如此。在過去，不乏股市漲聲連連，但房?jī)r(jià)仍原地踏步的時(shí)候；或股市已進(jìn)入“熊市”，但房?jī)r(jià)依然居高不下的情景。例如在2009年年初，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)股市已跌破5000點(diǎn)，但房?jī)r(jià)卻還在高位運(yùn)行，便是最好的例證。

若用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理加以解析，股市是整體經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先指標(biāo)，一個(gè)景氣循環(huán)約3~5年，但由于房地產(chǎn)相關(guān)信息未能透明化，使得房地產(chǎn)成為滯后指標(biāo)，一個(gè)景氣循環(huán)則約為7~10年。也就是說，整體經(jīng)濟(jì)還未變壞，股市指數(shù)已提前反映，但整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退一年以上，房?jī)r(jià)才會(huì)緩緩下跌。因此，房地產(chǎn)的景氣循環(huán)，雖與股市景氣循環(huán)有關(guān)，卻有時(shí)間上的落差。

而且，股市被稱為“整體經(jīng)濟(jì)的櫥窗”，但房地產(chǎn)是單一產(chǎn)業(yè)，還會(huì)受到公共政策與其他因素的影響，所以，兩者的景氣榮枯并非完全掛鉤。

至于第二個(gè)誤解，更容易破解。仍以臺(tái)灣地區(qū)為例，從1989~2003年，臺(tái)灣房?jī)r(jià)小幅緩跌了十多年，可見“房地產(chǎn)景氣7年循環(huán)論”只是取其平均數(shù)，并非每次景氣循環(huán)都正好是7年。

房?jī)r(jià)下跌三成，購房變成負(fù)債

那么，在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)代，房地產(chǎn)真的是最穩(wěn)當(dāng)?shù)耐顿Y嗎？實(shí)質(zhì)資產(chǎn)真的不會(huì)大幅縮水嗎？

絕大多數(shù)人買房子，大都得準(zhǔn)備房?jī)r(jià)一到三成之間的首付，倘若在房?jī)r(jià)偏高時(shí)購房，遇到經(jīng)濟(jì)不景氣，房?jī)r(jià)跌破三成也時(shí)有所聞。如果從投資的角度來看，這代表所有的投資都化為烏有，剩下的房貸就是“純負(fù)債”?？梢娰彿康耐顿Y回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上買股票，因?yàn)槌侨谫Y買股票，否則就算股價(jià)腰斬，也還有一半的資產(chǎn)。

所以，在不景氣時(shí)，除非確定房?jī)r(jià)已經(jīng)滑落谷底，否則投資房地產(chǎn)并非絕對(duì)穩(wěn)當(dāng)，甚至很容易成為“斷頭戶”，得不償失。

如果站在消費(fèi)的角度看購房，可以看到，消費(fèi)者不會(huì)太在意賠賺，因?yàn)榉孔舆€可自住，就像很多人同樣也借貸買車，但由于車子是交通工具，買車后便不會(huì)太在意車價(jià)的漲跌。