房?jī)r(jià)飛漲，消費(fèi)者痛斥房地產(chǎn)開發(fā)商，潛在的消費(fèi)者憤而發(fā)起“不買房運(yùn)動(dòng)”；看到民眾痛恨開發(fā)商，政府暗地里高興，并信誓旦旦要整頓開發(fā)商。

但真正的問(wèn)題是：城里的普通民眾為什么一定得從房地產(chǎn)開發(fā)商那里買房子？這個(gè)問(wèn)題被人們普遍忽視，而在筆者看來(lái)，城市居、大不易的癥結(jié)正在這里：開發(fā)商事實(shí)上享有的在城市開發(fā)房屋的壟斷特權(quán)，這種特權(quán)又是政府授予并系統(tǒng)予以保護(hù)的。

城里人不如農(nóng)民幸福

城里人為房子吵得熱火朝天，好像房子問(wèn)題成了中國(guó)人最重要的社會(huì)問(wèn)題。但這里的中國(guó)，其實(shí)最多只占人口的四分之一或者最多三分之一。相反，大多數(shù)中國(guó)人卻既沒有參加這場(chǎng)討論，似乎也沒有被納入到討論的考慮范圍內(nèi)。

他們就是農(nóng)民。是的，居者有其屋，在農(nóng)民那里從來(lái)都不是問(wèn)題。因此，在討論房子問(wèn)題時(shí)，看看農(nóng)民怎么解決其住房問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)是有啟發(fā)性的。這個(gè)問(wèn)題是值得追問(wèn)的：為什么在農(nóng)民那里，房子從來(lái)沒有成為一個(gè)大問(wèn)題，盡管農(nóng)民的收入水平其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市居民？

他們的幸運(yùn)或許來(lái)自土地制度。根據(jù)相關(guān)土地法，農(nóng)民自祖先繼承下來(lái)的房屋，連同其宅基地，在事實(shí)上是可以繼承的。至于年輕人到成家立業(yè)之時(shí)，則可以向其所在的農(nóng)村集體申請(qǐng)宅基地，接近于無(wú)償獲得。因此，農(nóng)民建造自己的房子，只需承擔(dān)建筑成本。也許幾萬(wàn)、最多十幾萬(wàn)塊錢，就可以擁有自己的一套院子。而且，他事實(shí)上對(duì)這塊宅基地?fù)碛袔捉暾乃袡?quán)。在這塊宅基地上，他可以隨意建造、翻新房屋。正因?yàn)檫@種產(chǎn)權(quán)的明晰，因此，在農(nóng)村，從來(lái)沒有城市那種大規(guī)模危舊房改造的問(wèn)題，因?yàn)榉课菰谝恢北涣阈堑胤?，就像波普所說(shuō)的“零星的社會(huì)工程”。而且，他的后代可以繼承這塊宅基地。

拿這種住房解決模式與城市相比，將會(huì)發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民在住房問(wèn)題上要比城里人幸福得多。最關(guān)鍵的是，農(nóng)民可以獲得較為完整的土地權(quán)利——盡管只是事實(shí)上的一種慣例，而非法律的明晰規(guī)范。相對(duì)而言，城市人的權(quán)利要有限得多——只有70年的建設(shè)用地使用權(quán)，而且，為獲得這種權(quán)利，需要經(jīng)過(guò)好幾道土地交易程序，其居住成本因而大幅度上升了。

根據(jù)現(xiàn)行的土地法律法規(guī)，國(guó)內(nèi)存在兩種權(quán)利絕對(duì)不對(duì)等的土地：一邊是城市土地，它們被82憲法確定為完全屬于國(guó)有。這些土地可以生成建設(shè)用地使用權(quán)，政府可以出讓這種權(quán)利，用于工商業(yè)發(fā)展和城市人口居住。另一邊則是農(nóng)村土地，這部分土地的所有權(quán)名義上屬于農(nóng)民集體組織，但權(quán)利并不完整，不能衍生出建設(shè)用地使用權(quán)。

在這種情況下，農(nóng)民從土地上不能獲得應(yīng)得的利益，因?yàn)?，在工業(yè)化、城市化秩序擴(kuò)展到農(nóng)民所在土地、土地價(jià)值大幅度騰漲之時(shí)，農(nóng)民作為所有者卻被政府替代：政府以農(nóng)業(yè)用地的貼現(xiàn)值征地，然后以工商業(yè)用地的價(jià)格出讓。農(nóng)民跟他世代居住于其上的土地上的現(xiàn)代化，一點(diǎn)關(guān)系都沒有。這系統(tǒng)地堵塞了農(nóng)民自我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的基本渠道，這正是鄉(xiāng)村問(wèn)題成為一個(gè)嚴(yán)峻社會(huì)政治問(wèn)題的根源所在。

政府給了開發(fā)商特權(quán)

花開一枝，各表兩頭。在目前的土地制度下，先是農(nóng)民在土地上的應(yīng)得權(quán)益被剝奪，然后就是城市居民在追求居者有其屋的夢(mèng)想之時(shí)，被迫付出高得不成樣子的成本，卻仍然得不到對(duì)土地、連帶地得不到對(duì)房屋的完整權(quán)利。

基于目前的土地制度，城市人口在解決自己住房問(wèn)題的時(shí)候，完全無(wú)權(quán)直接向農(nóng)民購(gòu)買土地——或者說(shuō)農(nóng)民所有之土地的建設(shè)用地使用權(quán)——正在起草的《物權(quán)法草案》也不承認(rèn)這一點(diǎn)。農(nóng)民的土地首先、且只能由政府征用再出讓，才可建造供應(yīng)城市居民的商品房。而城市政府則選擇了只向開發(fā)商出讓它所占有之國(guó)有土地，而拒絕向個(gè)人及個(gè)人組成之合作社出讓土地，由此城市居民要有房子住，就必須到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，向開發(fā)商購(gòu)買。

與此類似的另一個(gè)市場(chǎng)是出租車行業(yè)。大多數(shù)城市政府在出租車行業(yè)中頑固地堅(jiān)持出租車公司模式，拒絕實(shí)行個(gè)體經(jīng)營(yíng)模式，盡管專家學(xué)者已經(jīng)充分地論證，從出租車行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)考慮，單輛出租車完全可以構(gòu)成一個(gè)恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)單位。事實(shí)證明，那些在若干年前幸運(yùn)地獲得個(gè)體經(jīng)營(yíng)牌照的出租車司機(jī)，為獲得相同收入的付出確實(shí)要比公司制下的司機(jī)少得多。

同樣，土地買賣和房屋建造也完全適合于以家庭為單位進(jìn)行，就像內(nèi)地的農(nóng)民，就像大多數(shù)國(guó)家，包括土地比中國(guó)狹小得多的歐洲國(guó)家的城市，以及在20世紀(jì)中期以前的所有中國(guó)城市。由家庭購(gòu)買土地、建造屬于自己的房屋，是歷史上唯一的、在資本主義時(shí)代也屬于主流的家庭住房解決模式。

政府為什么要逆“歷史潮流”、無(wú)視古今中外通行的模式？專家們解釋說(shuō)，這跟“路徑依賴”有關(guān)。據(jù)說(shuō)，中國(guó)最初的商業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)模式是上個(gè)世紀(jì)90年代初期從南方學(xué)來(lái)的，而南方模仿的是香港，似乎還有新加坡。政府以高價(jià)將土地出賣給開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商以高房?jī)r(jià)在市場(chǎng)交易。于是，香港人的一生主要就是為房地產(chǎn)商打工供房。

問(wèn)題是，香港這種模式形成的最初制度基礎(chǔ)是殖民統(tǒng)治。通過(guò)殖民占領(lǐng)，香港的全部土地自然歸屬英王，因而，人民要使用土地，就必須向殖民當(dāng)局租賃，一如當(dāng)年諾曼底公爵征服英格蘭，于是，英格蘭全部土地的最高所有權(quán)自然歸屬威廉一世及其合法繼承人。因此，英國(guó)普通法上的土地制度自然就完全有別于羅馬法以所有權(quán)（ownership）為核心的土地制度了，而以占有、保有（possession）為其制度設(shè)計(jì)的樞紐。

政府的本分The Government's Role當(dāng)然，內(nèi)地各級(jí)政府之所以選擇并且現(xiàn)在堅(jiān)持香港模式，恐怕未必注意到這種背景。政府主要是出于逐利動(dòng)機(jī)，看重的是香港模式對(duì)政府的好處：它可以給政府帶來(lái)大筆售地收入。香港政府的財(cái)政收入主要依靠出讓土地，現(xiàn)在內(nèi)地各大城市的財(cái)政結(jié)構(gòu)也已經(jīng)接近香港了。

而在城市工商業(yè)與住房用地完全由政府壟斷的所有地方，能獲得土地的，只有房地產(chǎn)開發(fā)商，家庭及若干家庭組成之住房合作社完全被排斥在外。這樣，城市居民就只能找房地產(chǎn)開發(fā)公司去購(gòu)買房屋。仔細(xì)想想，我們確實(shí)生活在一個(gè)奇特的時(shí)代：在城市，建造房屋成了一種特權(quán)，幾乎所有人都被剝奪了建造屬于自己的、個(gè)性化的房屋的天然權(quán)利。經(jīng)營(yíng)模式的排他性安排，同樣是壟斷。而經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本推論是：壟斷必然給壟斷者帶來(lái)壟斷利潤(rùn)。

相應(yīng)地，經(jīng)歷了政府出讓土地、房地產(chǎn)開發(fā)商出售房屋這兩個(gè)環(huán)節(jié)，居民擁有住房的成本被急劇放大。而這種居住模式也極大影響了城市生長(zhǎng)的模式、城市人文生態(tài)，及市民的心靈。關(guān)于這一點(diǎn)，容我下次繼續(xù)討論。