第1章（第1日） 二手房交易的基礎知識
1.1 房地產(chǎn)的相關知識
1.房地產(chǎn)的含義
房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。房地產(chǎn)由于其固定不可移動性又被稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。
在物質(zhì)形態(tài)上，房屋與土地密不可分（廣義上的土地即指土地及其地上建筑物及其他地面附著物，當然也就包括房屋在內(nèi)），房依附于地，房地相連。
房地產(chǎn)按用途可劃分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)五種。
2.房產(chǎn)與地產(chǎn)的含義
房產(chǎn)是指各種明確了權(quán)屬關系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租、出售或作其他用途的房屋。
地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關系。
3.物業(yè)的含義
物業(yè)一詞譯自英語“Roperty”或“Estate”，是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道。物業(yè)一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。
物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一處物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。
4.不動產(chǎn)的含義
不動產(chǎn)一詞譯自英語“Real Estate”或“Real Property”。在英文中，Real Estate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，Real Property具體是指Real Estate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。從廣義的房地產(chǎn)概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英文中，Real Estate和Real Property可互譯互稱，兩者關系可見一斑。
5.房地產(chǎn)、物業(yè)和不動產(chǎn)三者的區(qū)別
（1）稱謂領域不同。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟領域和行政領域及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。
（2）適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)概念），但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位（如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn)）或一個獨立的房地產(chǎn)公司（也稱“物業(yè)公司”），而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以用“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。
（3）概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之分。
6.房地產(chǎn)業(yè)的含義
房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可細分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)中介服務業(yè)和物業(yè)管理。
7.房地產(chǎn)投資開發(fā)的含義
房地產(chǎn)投資開發(fā)是指除了取得土地、建造房屋，然后預售或出售新建的房屋這種方式外，還可以購買房屋后出租，或購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)賣，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)賣。房地產(chǎn)開發(fā)也不僅僅是建造新房屋，還可以把土地變?yōu)榻ㄔO熟地之后出售、對舊房屋進行裝修改造，另外還有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等方式。
8.房地產(chǎn)中介服務的含義
房地產(chǎn)中介服務是指在房地產(chǎn)投資、建設、交易、消費等各個環(huán)節(jié)中為當事人提供居間服務的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。
9.物業(yè)管理的含義
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
10.房地產(chǎn)開發(fā)的含義
房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施和房屋建設的行為。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設施、供水、排水、供電、通信、通道路、綠化、房屋建設等多項內(nèi)容組成。
房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：
第一類，也就是通常的運作，即取得土地使用權(quán)，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。
第二類，是把土地由生地（不具備使用條件的土地）變?yōu)榻ㄔO熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。
第三類，其他方式。如購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。
11.土地一級開發(fā)的含義
土地一級開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或農(nóng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”或“七通一平”建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。七通一平是指給水通、排水通、電力通、通訊通、燃氣通、路通、供熱通和場地平整。
12.房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)市場是對包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、交換、抵押、信托，以及一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動有各自特定需求并參與其中的全部單位或個人的總和。簡單地說，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品交換關系的總和，是令房地產(chǎn)的買賣雙方走到一起，并就某種特定房地產(chǎn)的交易價格達成一致的任何安排。
13.房地產(chǎn)市場的三級分類
（1）房地產(chǎn)一級市場。通常所說的房地產(chǎn)一級市場一般是土地的一級市場，即是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場，也就是國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“三通一平”或“七通一平”的熟地。
（2）房地產(chǎn)二級市場。房地產(chǎn)二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)市場，其經(jīng)營主體為房地產(chǎn)開發(fā)公司，其經(jīng)營內(nèi)容為按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設規(guī)劃，對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā)，然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個人。房地產(chǎn)二級市場具體對商品房來說就是商品房的一手市場，即增量市場。
（3）房地產(chǎn)三級市場。房地產(chǎn)三級市場是指在房地產(chǎn)二級市場的基礎上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場，即存量市場。
（4）房地產(chǎn)三級市場的比較（見表1-1）
表1-1 房地產(chǎn)三級市場的比較
14.四種房地產(chǎn)物業(yè)類型
（1）居住物業(yè)。一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。購買者大都是以滿足自用為目的。
（2）商業(yè)物業(yè)。也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、商住樓等。購買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收入來回收投資并賺取投資收益。
（3）工業(yè)物業(yè)。通常是為人類的生產(chǎn)活動提供空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、倉儲用房等。
（4）特殊物業(yè)。如賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此，對這類物業(yè)的投資多屬于長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資并賺取投資收益。
1.2 地產(chǎn)的相關知識
1.2.1 有關地產(chǎn)的基本名詞
地產(chǎn)，我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士常把房地產(chǎn)簡稱為地產(chǎn)。因此從廣義來說，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的簡稱，是指土地、建筑物及其他地上附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。從狹義來說，地產(chǎn)指土地財產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟形態(tài)，即一定土地所有制關系下作為財產(chǎn)的土地，或者說是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。
毛地主要是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上建筑物及附屬設施的建筑物，將被改建的土地。
生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)常活動所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，即待開發(fā)的國有土地，離城鎮(zhèn)較遠、無市政基礎設施、未開發(fā)利用的土地。
熟地是指已完成市政基礎設施建設的土地，達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。
炒地皮是指對獲得的土地使用權(quán)進行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機商在對某地段土地預期地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價到達預期價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高額利潤的行為。
三通一平指水通、電通、路通和場地平整。
七通一平是指給水通、排水通、電力通、通信通、燃氣通、路通、供熱通和場地平整。
宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。城市的土地以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示B區(qū)第1帶07片第24宗地。
紅線圖是按一定比例尺制作的用以標示宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。
宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況，包括宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產(chǎn)權(quán)證后面的附圖，是房地產(chǎn)權(quán)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。
項目地段是指根據(jù)項目所在地段的土地級別而劃分的項目等級。
土地級別是指根據(jù)土地使用價值及所處地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。目前各地的標準不一，共分為15個等級。土地沒有進行級別劃分的地區(qū)，可以將其大致劃分為繁華、一般和偏僻三大類。
1.2.2 有關土地權(quán)益的知識
1.土地所有權(quán)
我國實行土地公有制，即土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。
國有土地所有權(quán)包括國有建設用地所有權(quán)和國有農(nóng)用地所有權(quán)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)包括農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)和農(nóng)村集體農(nóng)用地所有權(quán)。
依照《憲法》《土地管理法》《土地管理法實施條例》及其他相關法律法規(guī)，國有土地和農(nóng)民集體土地范圍如下：
國有土地的范圍是①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征用的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員的集體土地；⑥因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
農(nóng)村集體土地的范圍是①農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；②宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；③土地改革時，分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有。
在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國家所有的土地才能依法用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，屬于集體所有的土地是不能用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的。當然，集體所有的土地被國家依法征用后，便可以用于開發(fā)。
國家所有的土地用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營是有條件的，即開發(fā)商必須向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權(quán)，一是行政劃撥，二是有償轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于取得土地使用權(quán)是有償還是無償?shù)摹７康禺a(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地必須是有償?shù)?，即必須是向國家交付了土地使用?quán)出讓金的土地。否則，建設單位對在該土地上建造的房屋不能取得所有權(quán)，而購房者即使支付了房價款，也不能取得所有權(quán)。
根據(jù)《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
消費者購買商品房后，對自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有土地的使用權(quán)。
2.土地使用權(quán)
（1）土地使用權(quán)含義。土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。
（2）土地使用權(quán)出讓。土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
通過出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有限期的基礎上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護。
根據(jù)2006年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定，國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對申請人另有限制的除外。申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。同意續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。
（3）土地使用權(quán)的出讓年限。土地使用權(quán)的出讓年限是指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年限。凡與國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用權(quán)出讓最高年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
（4）二手房買賣后的土地使用權(quán)。
1）居住房屋。居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應在合同中如實記明。土地使用年限為土地使用權(quán)證書記載的年限減去已經(jīng)使用的年限的差額。
2）非居住房屋。該土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，出售時占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應在合同中如實約定。
按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上的房地產(chǎn)買賣，賣受人應辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法實施條例》規(guī)定了國有土地租賃和土地使用權(quán)作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應在合同中具體約定。
集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。
1.2.3 有關土地價格的知識
1.土地使用權(quán)出讓金
在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給國家的金額。
土地使用權(quán)出讓金的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。
土地使用權(quán)出讓金不完全是土地出讓金的全稱。
2.地價
地價即土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費用，也稱為土地費用、地價款或土地出讓金。地價包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設配套費、拆遷安置補償費和土地開發(fā)費。
3.地面價與樓面價
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法。
地面價為每平方米土地的單價，即以土地出讓金總額除以土地總面積。
樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以土地出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。
投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。有人認為建高層可攤低地價，實際上并非如此，因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
4.基準地價與標定地價
基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的某個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
1.2.4 有關土地市場的知識
我國目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。
1.土地一級市場
土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。國家不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權(quán)就直接進行交易，通常所講的土地一級市場即房地產(chǎn)一級市場。
凡國家法律規(guī)定可以按劃撥方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，均以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由土地收購儲備中心辦理。
政府成立土地收購儲備中心，由政府對土地一級市場進行調(diào)控。該中心隸屬于國土局，受政府委托負責土地收購、土地整理、土地存儲和融資。
2.土地二級市場
土地二級市場是指土地使用者將通過一級市場取得的土地使用權(quán)按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營活動。土地二級市場屬于房地產(chǎn)二級市場。
土地使用權(quán)交易時，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個人進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（1）已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對特殊原因經(jīng)市縣人民政府批準給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補交或由交易對方代交。
（2）符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設要求的。
（3）完成開發(fā)建設投資總額25%以上的。
（4）成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。
以劃撥方式取得的國家土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。特殊情況經(jīng)市縣政府批準也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將土地收益上繳。
土地使用權(quán)經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊登記手續(xù)。凡在規(guī)定時間內(nèi)沒有辦理注冊登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無效。
1.2.5 有關商業(yè)地產(chǎn)與其他地產(chǎn)的知識
1.商業(yè)地產(chǎn)的含義
商業(yè)地產(chǎn)即商業(yè)房地產(chǎn)，又稱商業(yè)物業(yè)，是指用于商業(yè)用途或具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)及以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分，以酒店、辦公為主要用途的地產(chǎn)屬于廣義商業(yè)地產(chǎn)范疇，而本書中提到的商業(yè)地產(chǎn)一般是指以零售業(yè)態(tài)為主的狹義商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括商業(yè)街、Shopping Mall、購物中心、商場、專業(yè)市場、住宅底商、商鋪、寫字樓、酒店等。
2.商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式
（1）只租不售模式。這種模式通常在物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，只出租不出售，以租金作為主要的收入來源。
（2）出售模式。這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，通常是將物業(yè)建成以后形成的獨立產(chǎn)權(quán)進行出售，實現(xiàn)短期投資資金回籠。
（3）租售結(jié)合模式。這種模式是投資商和開發(fā)商將部分物業(yè)出租，以便后期的資本融資；同時另一部分物業(yè)進行出售，實現(xiàn)部分資金回籠，減輕資金壓力。
3.工業(yè)地產(chǎn)的含義
工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地使用年限為50年。
4.工業(yè)地產(chǎn)的類型
工業(yè)地產(chǎn)可以分為重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）和自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。
5.旅游地產(chǎn)的含義
旅游地產(chǎn)即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標及最終消費者的物業(yè)形式，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游休閑培訓基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、景區(qū)住宅、民俗度假村旅游置業(yè)項目等。
6.景區(qū)住宅
景區(qū)住宅是指開發(fā)商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件及地理位置開發(fā)的具有休閑功能或度假功能的住宅項目，如景區(qū)住宅、海景住宅等。這類住宅多建在旅游資源豐富的城市市郊，通過依靠旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，如優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文內(nèi)涵和多種休閑娛樂設施等，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。
1.3 房產(chǎn)的相關知識
1.3.1 有關房產(chǎn)的基本名詞
房屋一般是指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高在2.2米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內(nèi)。
私房也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本都是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭后，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。
公房也稱公有住房或國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策可分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，這兩類房均為使用權(quán)房。其中，歸房管局管理的稱直管公房，歸各單位管理的稱自管公房。
商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。
存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。
增量房是指房屋開發(fā)一級市場所開發(fā)出的新房，是相對于存量房而言的房屋，包括商品房及經(jīng)濟適用住房的預售房和現(xiàn)房。
已購公有住房又稱為房改房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有。按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)、標準價產(chǎn)權(quán)以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。
保障性住房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準、供應對象、承租或銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、單位集資建房等屬于保障性住房的范疇。
經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經(jīng)濟適用住房供應對象與廉租住房保障對象相銜接。
單位集資建房簡稱集資房，根據(jù)2007年《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。單位集資建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象、產(chǎn)權(quán)關系等均按照經(jīng)濟適用住房有關規(guī)定嚴格執(zhí)行。集資所建住房的權(quán)屬按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
廉租住房簡稱廉租房，是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房只租不售，向城市低收入困難家庭出租，只收取象征性的房租。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。
公共租賃住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價格，按照合理標準籌集，主要面向低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房。
單位租賃房是指企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設或者以舊建筑改建，提供給本單位職工短期租住的職工宿舍，包括本市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設用地建設并主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場化租賃宿舍。
限價房是指通過多種形式籌集，限定套型和銷售價格，實行定向銷售，用于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭和特殊群體住房困難的政策性住房。限價房，又稱限房價、限地價的“兩限”商品房。是一種限價格、限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經(jīng)濟適用房。限價商品房按照“以房價定地價”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場化運作的模式。與一般商品房不同的是，限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進行測算后，設定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調(diào)控。
限價房主要針對兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。
安居型商品房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷售價格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標準，主要采取市場化運作方式籌集、建設，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房。
城市規(guī)劃國土部門以招標、拍賣、掛牌方式確定安居型商品房建設用地競得人（中標人），可以采取下列競價方式：定房價、競地價方式；定地價、競房價方式。
配套商品房簡稱配套房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準，供應城市重大工程、重點舊區(qū)改造等建設項目被拆遷居民的政策性商品住房。
共有房產(chǎn)是指兩個或兩個以上的人對某一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
宅基地房，俗稱小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民的集體土地上，僅在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章的房屋。國家現(xiàn)行法律不允許買賣宅基地房。
1.3.2 有關房產(chǎn)開發(fā)的名詞
現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽訂出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工但未竣工驗收，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽訂預售合同。期房銷售在我國港澳地區(qū)稱為賣“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。
二手房是針對新建商品房以及房改房而產(chǎn)生的特有概念。二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將其擁有所有權(quán)的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
毛坯房是指未進行基本裝修的商品房，如交付使用時只有門框沒有門或只有外門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的商品房。
裝修房是指在毛坯房裝修的基礎上，對廚房和衛(wèi)生間進行整體廚衛(wèi)裝修的商品房。
1.3.3 有關房屋產(chǎn)品類型的名詞
住宅是專供人們居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、別墅、公寓、宿舍用房等，職工單身宿舍和學生宿舍等也包括在內(nèi)。
非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫等。
普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。目前，普通住宅多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指4～6層的樓房；高層住宅是指10層及10層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。
豪華住宅是指按超出一般民用住宅建筑標準建造的高標準住宅，通常包括別墅和高檔公寓。
別墅是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫、花園、草坪、院落等。
商住樓是指既能辦公又能住宿的樓宇。在現(xiàn)代，不少大樓將辦公、住宿、商務活動等功能綜合在一起，又稱為綜合性多功能寫字樓。
商務樓是指提供各種商務活動的樓宇，除了辦公室以外，一般還有展示廳、會議廳、洽談室等，但其主要部分仍然是辦公室。
辦公樓即是寫字樓，是指企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、學校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設備較齊全的為高標準寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。
工業(yè)廠房是指直接用于生產(chǎn)或為生產(chǎn)配套的各種房屋，主要包括車間、輔助用房及附屬設施用房。凡工業(yè)、交通運輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學校等單位中的廠房都應包括在內(nèi)。
倉庫是指工業(yè)、交通運輸、商業(yè)、供銷、外貿(mào)、物資及其他企事業(yè)單位建造的成品庫、半成品庫、原材料庫、貨物倉庫、物資儲備庫以及冷藏庫、糧油庫等。
商場是指規(guī)劃為對外公開進行經(jīng)營的建筑物。
綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。
店面又稱門面或門市房，用作商鋪時，多為底層店面及沿街店面。
1.4 房屋建筑規(guī)劃的相關知識
1.4.1 有關房屋建筑規(guī)劃的名詞
根據(jù)規(guī)定，新建或改造住房建設項目的居住用地應當明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標，指標的確定必須符合住房建設規(guī)劃關于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設計條件。
1.有關規(guī)劃設計的名詞
（1）總占地面積也稱建設用地面積，是指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地的水平投影面積，不包括代征用地的面積。
（2）總建筑面積也叫建筑展開面積，是建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中，使用面積也稱居住面積。輔助面積是指建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面積的總和也稱有效面積。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。
（3）小區(qū)總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅建筑、公共建筑和人防地下室面積總和。
（4）建筑基底面積是指建筑物首層的建筑面積。
（5）容積率是指建設用地內(nèi)的總建筑面積與建設用地面積之比，一般用小數(shù)表示。地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。容積率越小，意味著居住生活質(zhì)量越高。
（6）建筑密度即建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設用地面積的百分比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。
（7）建筑高度是指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度（不包括屋頂電梯間，水箱間等凸出高度）。
（8）規(guī)劃形態(tài)是指這一項目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個項目一共由幾棟樓組成，每棟樓的使用性質(zhì)，單棟樓的地上及地下層數(shù)，每一層的具體用途等。
（9）綠地面積是指能夠用于綠化的土地面積，包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂綠化、陽臺垂直綠化和覆土小于3米的土地綠化。
（10）綠地率是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例，在居住區(qū)用地范圍內(nèi)是指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率，不包括屋頂、陽臺的人工綠地。通常新區(qū)綠地率不低于30%，舊區(qū)綠地率不低于25%。
（11）綠化率即綠化覆蓋率，是指在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率。綠化率一般要大于綠地率。
（12）配套設施是指為方便居民生活而提供的各種設施，如水、電、暖氣、煤氣、通信、入網(wǎng)、有線電視、交通車站、學校、醫(yī)院、廣場、超市、郵電局、公園等。
（13）停車場是指在建設用地內(nèi)為停放機動車和非機動車而必須配置的場地。停車場面積：小型汽車按每車位25平方米計算，自行車按每車位1.2平方米計算。
（14）常用計量單位換算公式
1米（m）=10分米（dm）=100厘米（cm）=1000毫米（mm）
1公里（km）=1千米=1000米
1平方公里（km2）=100公頃
1公頃（ha）=1萬平方米（m2）=10000平方米（m2）
1市畝=666.67平方米（m2）
2.有關房屋建筑學的名詞
（1）建筑物，廣義是指人工建筑而成的所有東西；狹義即指房屋，指有基礎、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他活動的空間場所，不包含構(gòu)筑物。
（2）建筑物的分類。房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式：
1）按層數(shù)分：低層（1～3層）、多層（4～6層）、中高層（7～9層）、高層（10層及10層以上）、超高層（建筑總高度超過100米）。
2）按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等）、鋼結(jié)構(gòu)。
（3）構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在其內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、隧道等。
（4）低層建筑是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1～3層建筑物，包括平房、別墅等。低層建筑一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層建筑。但是，低層建筑占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。
（5）多層建筑是指高度超過10米、低于或等于24米的建筑物。多層建筑一般為4～8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層建筑一般規(guī)格（房型）整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層建筑相比，多層建筑公共面積小，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層建筑的主要原因。
（6）人們一般把8～12層的建筑稱為“小高層”。小高層是一個市場形成的名詞，小高層建筑一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層建筑有多層建筑親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層建筑結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限長、景觀系數(shù)高、污染程度低等優(yōu)點，很受購房者歡迎。同時，小高層建筑對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。
（7）廣義的高層建筑是指高度超過24米的建筑、8層以上（可含8層）的建筑物，一般可分為小高層、高層和超高層。
（8）裙房是指與高層建筑緊密連接組成一個整體的多層、低層建筑物。裙房高度不得超過24米，超過則歸入高層建筑。
（9）架空層指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。
（10）躍層是指套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的房屋。
（11）錯層是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為400～600毫米，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。
（12）防火墻是用非燃燒材料砌筑的墻，設在建筑物的兩端或在建筑物內(nèi)將建筑物分隔成區(qū)段，以防止火災蔓延。防火墻上一般不設門窗，如屬必須時，門窗應以非燃燒材料制成。高出屋面的防火墻又稱封火墻或風火墻。
3.有關住宅建筑學的名詞
（1）住宅的層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度應符合國家規(guī)范的要求，這一高度就稱為層高。它通常是指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
（2）住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差稱為凈高。
（3）套是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍，通俗地講，就是指每家所使用的住宅單元的面積大小。住宅的套型也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。
（4）室一般是指居住建筑中的居室和起居室。
（5）玄關就是進入住宅第一步所在的位置，有放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包、接收郵件、簡單會客等功能。
（6）過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。
（7）居住空間是指臥室、起居室、客廳的使用空間。
（8）臥室是指供居住者睡眠、休息的空間。
（9）起居室即客廳，是指供居住者會客、娛樂、團聚等活動空間。
（10）飄窗又稱外飄窗，是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸出，窗子三面為玻璃，從而使居住者擁有更廣闊的視野。飄窗的窗臺通常較低，甚至為落地窗。
（11）陽臺泛指有永久性上蓋、圍護結(jié)構(gòu)和臺面，與房屋相連，供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間，根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。
（12）平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面。
（13）露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需要而在其他樓層中做出的大陽臺，由于它的面積一般較大，上方又沒有屋頂，所以稱作露臺。
4.有關房屋結(jié)構(gòu)的名詞
（1）地基是基礎下面的土層，它的作用是承受基礎傳來的全部荷載。
（2）基礎是建筑物埋在地面以下的承重構(gòu)件，是建筑物的重要組成部分，它的作用是承受建筑物傳來的全部荷載，并將這些荷載連同自重傳給地基。
（3）墻體可以是圍護分割構(gòu)件，同時也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。
（4）柱是建筑物的垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載，并將這些荷載連同自重一起傳給基礎。
（5）樓板是建筑物的水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱；同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。
（6）屋頂是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。
（7）按照結(jié)構(gòu)構(gòu)造劃分的房屋結(jié)構(gòu)。按照結(jié)構(gòu)構(gòu)造特點的不同，房屋的結(jié)構(gòu)又可分為承重墻結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等基本類型。
1）承重墻結(jié)構(gòu)。承重墻結(jié)構(gòu)的傳力途徑是：屋頂?shù)暮奢d由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的荷載由組成樓蓋的梁、板傳到承重墻上。因此，屋頂及樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻和基礎傳到地基上。磚混結(jié)構(gòu)的房屋就是承重墻結(jié)構(gòu)。
2）排架結(jié)構(gòu)。排架結(jié)構(gòu)的主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內(nèi)。單層工業(yè)廠房大多采用此類結(jié)構(gòu)。
3）框架結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的房屋結(jié)構(gòu)，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。
框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，其墻體是填充墻，起圍護和分隔作用?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供靈活的使用空間。多層廠房或小高層民用建筑多采用框架結(jié)構(gòu)。
4）框架剪力墻結(jié)構(gòu)?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，是由框架和剪力墻兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的房屋結(jié)構(gòu)，它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因為，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側(cè)的趨勢，而框架則有內(nèi)收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形。
5）剪力墻結(jié)構(gòu)。剪力墻是指在建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)設置的抵抗水平剪切力的鋼筋混凝土墻體。由于高層建筑所要抵抗的水平剪切力主要是由地震產(chǎn)生的，故剪力墻又稱抗震墻。
剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻體來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載產(chǎn)生的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平位移，這種用鋼筋混凝土墻體來承受豎向和水平荷載的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層建筑中被大量采用。剪力墻不能拆除或隨意開洞，以免破壞剪力墻的整體性。
6）筒體結(jié)構(gòu)。筒體結(jié)構(gòu)是由框架剪力墻結(jié)構(gòu)與剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變和發(fā)展而來的。筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到建筑的內(nèi)部和外圍而形成空間封閉的筒體（一般作為電梯間），其特點是剪力墻集中而使建筑內(nèi)部獲得較大的可自由分割的空間，多用于超高層寫字樓建筑。
1.4.2 有關房屋面積計算的知識
（1）建筑面積。建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具有屋蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
對于一棟房屋來說，房屋的建筑面積=居住面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積=使用面積+結(jié)構(gòu)面積。房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。
當以建筑面積售房時，實際上是以套內(nèi)建筑面積與分攤共有建筑面積之和作為交易面積，并按建筑面積計算房價。由于分攤的共有建筑面積的存在，使售房面積復雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員難以弄清分攤的共有建筑面積的合理性和準確性，使購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。
（2）居住面積。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和。
（3）輔助面積。輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的凈面積，包括樓梯過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、陽臺、儲藏室等。
（4）結(jié)構(gòu)面積。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。
（5）使用面積。使用面積是指各層平面中直接供使用者生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。
（6）套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積是房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積。
套內(nèi)建筑面積是計算實用率的分子，也稱為實用面積，不等于套內(nèi)使用面積，是完全屬于業(yè)主私有的面積。與套內(nèi)使用面積相比，套內(nèi)建筑面積更能反映業(yè)主私有部分的產(chǎn)權(quán)，因此目前房地產(chǎn)買賣合同基本以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。
當以套內(nèi)建筑面積售房時，實際上是以套內(nèi)建筑面積為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應分攤的共有建筑面積的建設費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價，同時在購銷合同中記載該商品房項目的總共有建筑面積及本單元或整層應分攤的共有建筑面積，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。
（7）套內(nèi)使用面積。套內(nèi)使用面積是指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，以水平投影面積計算。套內(nèi)使用面積是計算使用率的分子。
（8）套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
（9）套內(nèi)陽臺建筑面積。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算，其中封閉的陽臺按水平投影面積計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。
（10）共有建筑面積和分攤的共有建筑面積。共有建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。
分攤的共有建筑面積簡稱公攤面積，是指每套（單元）商品房依法應當分攤的共有建筑面積。
應分攤的共有建筑面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟建筑服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾道以及突出屋面且有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半計入應分攤的公共建筑面積。
不能分攤的共有面積為底層架空層中公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道，以及公共開放使用的沿街騎樓的建筑面積；為多棟建筑服務的配電房、管理用房、值班警衛(wèi)室；人防工程地下室；獨立使用的地下室；車棚和車庫等。
共有建筑面積的計算公式：共有建筑面積=全棟建筑面積-全棟各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。
對于物業(yè)管理用房，一般是指設計用途為物業(yè)管理、辦公或住宅的房屋，包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。如果物業(yè)管理用房是為某一棟建筑服務的，就應視為應分攤的共有建筑面積；但是為多棟建筑服務的警衛(wèi)室和管理用房則不計入共有建筑面積，也不進行分攤。
（11）銷售面積。商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和，其計算公式為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積。
（12）使用率。使用率即套內(nèi)使用面積系數(shù)，是套內(nèi)使用面積與套型建筑面積之比，一般高層塔樓在70%～72%之間，板樓在78%～80%之間。
（13）實用率。實用率即得房率，是套內(nèi)建筑面積與套型建筑面積之比。實用率要大于使用率。
（14）套型建筑面積。套型建筑面積即商品房的建筑面積，也叫分戶建筑面積，通常簡稱為建筑面積，是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即套型建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積+分攤的公共建筑面積。
（15）計算全部建筑面積的范圍。目前我國各地房屋面積測量的依據(jù)主要是2000年2月國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》。在《房產(chǎn)測量規(guī)范》的基礎上，許多地方政府還根據(jù)各地的實際情況，制訂相應的細則和規(guī)定。這些細則和規(guī)定不會與《房產(chǎn)測量規(guī)范》相沖突，但會有適當?shù)耐卣购图毣Ｓ嬎闳拷ㄖ娣e的范圍如下：
1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等高度在2.20米以上部位計算建筑面積。
3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。
4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
5）房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。
7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。
8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。
11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。
12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。
13）屬于永久性建筑的有柱車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算。
15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算建筑面積。
（16）計算一半建筑面積的范圍
1）與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
（17）不計算建筑面積的范圍
1）層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。
2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
3）房屋之間無上蓋的架空通廊。
4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
11）飄窗不計算建筑面積，但是當外飄窗（凸窗）的深度從窗臺面計起達到2.20米的，應計算建筑面積。
附錄1.4A 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
（全國人民代表大會常務委員會，自1995年1月1日起施行，2007年8月30日修正）
第一章 總則
第一條 為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。
第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
第四條 國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條 為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。
第七條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。
縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地
第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓
第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第十條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。
第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。
第十二條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。
第十三條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。
第十四條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國務院規(guī)定。
第十五條 土地使用權(quán)出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。
第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第十九條 土地使用權(quán)出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。
第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。
第二十一條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。
第二十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥
第二十三 條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
第二十四條 下列建設用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地。
（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。
第二十八條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
第二十九條 國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)。
（二）有固定的經(jīng)營場所。
（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本。
（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
第四章 房地產(chǎn)交易
第一節(jié) 一般規(guī)定
第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。
第三十四條 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。
房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。
第三十五條 國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第三十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的。
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
（三）依法收回土地使用權(quán)的。
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
（五）權(quán)屬有爭議的。
（六）未依法登記領取權(quán)屬證書的。
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。
第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權(quán)取得的方式。
第四十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第四十四條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第四十五 條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證。
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。
第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押
第四十七條 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
第四十八條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。
以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。
第四十九條 房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
第五十條 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應當簽訂書面抵押合同。
第五十一條 設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第五十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第四節(jié) 房屋租賃
第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
第五十五條 住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
第五十六條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。
第五節(jié) 中介服務機構(gòu)
第五十七條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。
第五十八條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)。
（二）有固定的服務場所。
（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費。
（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第五十九條 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。
第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
第六十條 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。
在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。
法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。
第六十二條 房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。
第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。
第六章 法律責任
第六十四條 違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十五條 違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條 違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條 違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條 違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第七十條 沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十一條 房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
第七章 附則
第七十二條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行。
第七十三條 本法自1995年1月1日起施行。
附錄1.4B 國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)：
《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，以下簡稱國發(fā)10號文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)就有關問題通知如下：
一、進一步落實地方政府責任
地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任，嚴格執(zhí)行國發(fā)10號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。各地要繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計基礎數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實好年內(nèi)開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標任務。
二、加大保障性安居工程建設力度
2011年，全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設和棚戶區(qū)改造，確保完成計劃任務。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。
要努力增加公共租賃住房供應。各地要在加大政府投入的同時，完善體制機制，運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構(gòu)投資者參與公共租賃住房建設和運營。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。要研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營，或由政府回購。
三、調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管
調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務部門要進一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。
四、強化差別化住房信貸政策
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理。
五、嚴格住房用地供應管理
各地要增加土地有效供應，認真落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。房價高的城市要增加限價商品住房用地計劃供應量。
加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。
六、合理引導住房需求
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。
已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關實施細則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施。
七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制
國務院有關部門要加強對城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對于新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、監(jiān)察部要會同有關部門，約談省級及有關城市人民政府負責人。對未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的，相關?。▍^(qū)）、市人民政府要向國務院作出報告。監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設部等部門要視情況，根據(jù)有關規(guī)定對相關負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也要納入約談和問責范圍。
省級人民政府及其有關部門，要參照上述規(guī)定，建立健全對轄區(qū)內(nèi)城市落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。
八、堅持和強化輿論引導
新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發(fā)理性消費，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。
國務院辦公廳
二○一一年一月二十六日
鄂公網(wǎng)安備 42010302001612號