降低地價(jià)要靠開放競(jìng)爭(zhēng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)

以上分析說(shuō)明：地價(jià)高漲的根本原因是政府壟斷房地產(chǎn)土地供應(yīng)。那么，降低地價(jià)的治本辦法就是在制度上重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)，破除政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷，讓集體土地（建設(shè)用地使用權(quán)）入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開放競(jìng)爭(zhēng)的地產(chǎn)市場(chǎng)。城鎮(zhèn)居民和開發(fā)商可以按照他們預(yù)期的住房需要尋找所需土地，且有眾多的土地供應(yīng)者向他們供應(yīng)土地，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)、房?jī)r(jià)日益趨向供需平衡的均衡價(jià)格。這樣，土地價(jià)格才會(huì)（自然會(huì)）回歸到真實(shí)反映其稀缺程度的價(jià)格水平。

中央已經(jīng)看到這一步。2007年中共十七大報(bào)告就提出“加快形成統(tǒng)一開放競(jìng)爭(zhēng)有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，發(fā)展各類生產(chǎn)要素市場(chǎng)，完善反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價(jià)格形成機(jī)制”。

2008年中共十七屆三中全會(huì)又重申“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。2011年“十二五”規(guī)劃綱要也把“促進(jìn)……生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)間自由流動(dòng)……完善城鄉(xiāng)平等的要素交換關(guān)系……逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”作為“十二五”期間要完成的任務(wù)之一。

為此，需要修改《土地管理法》和《物權(quán)法》，賦予集體土地設(shè)定和處分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利；賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)人處分（出租、出讓）其宅基地使用權(quán)的權(quán)利；修改《土地管理法》第43、第63條，讓集體土地也能進(jìn)行非本集體成員所需的非農(nóng)建設(shè)；修改《憲法》“城市的土地屬于國(guó)家所有”的條款，使城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地（包括城中村土地）也能參與城鎮(zhèn)住房建設(shè)。

修改這些法律條款也意味著使所謂小產(chǎn)權(quán)房合法化。小產(chǎn)權(quán)房能夠向農(nóng)民工、外來(lái)人口和所謂“蟻?zhàn)濉碧峁┱茨芴峁┑牧夥俊⒘畠r(jià)房，能夠降低房?jī)r(jià)，其作用已廣為人知，反過(guò)來(lái)也證明了建立開放競(jìng)爭(zhēng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)的可行性和必要性。

調(diào)整并減少房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)交易有11項(xiàng)稅、57項(xiàng)費(fèi)，稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的比重一說(shuō)是20%～30%，一說(shuō)是15%左右，無(wú)論哪種統(tǒng)計(jì)口徑，稅費(fèi)總是房?jī)r(jià)的重要組成部分。

細(xì)究稅費(fèi)的內(nèi)容，據(jù)一份《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表》，可以發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)重復(fù)征收和苛捐雜稅太多，而且重開發(fā)、交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)。最近傳來(lái)好消息：財(cái)政部準(zhǔn)備對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，并逐步推開房產(chǎn)稅。這個(gè)消息絕好，可能降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，從而降低房?jī)r(jià)，希望盡快實(shí)行。

另外，各種收費(fèi)也應(yīng)當(dāng)及早清理。費(fèi)是政府對(duì)房地產(chǎn)投入資金、勞務(wù)、工本等的補(bǔ)償，不能指望從收費(fèi)中賺錢?，F(xiàn)在稅費(fèi)重復(fù)征收十分嚴(yán)重，如既收土地使用稅，又收土地使用費(fèi)；既收耕地占用稅，又收耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)（或稱土地開發(fā)費(fèi)）、新菜地建設(shè)基金；既收城市維護(hù)建設(shè)稅，又收水、電、氣、熱的各種增容費(fèi)、市政配套費(fèi)；既收固體垃圾排放費(fèi)，又收垃圾托管費(fèi)。有些收費(fèi)定價(jià)過(guò)高，如購(gòu)買地形圖開支，要降下來(lái)。

總之，要使房?jī)r(jià)降下來(lái)，還需要按正租、明稅、清費(fèi)的原則對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)進(jìn)行清理。