開發(fā)商囤地不是住房用地短缺的主要原因

有人說，計劃供應的住房用地指標并不少，是開發(fā)商囤地才造成住房用地短缺。但是，據(jù)國土資源部調(diào)查，截至2004年年底，全國有閑置地26.37萬公頃，其中因權屬糾紛、動遷困難、規(guī)劃變更等政府工作原因批而未供的占51%，開發(fā)商囤地的只占27.3%。開發(fā)商囤地的原因，一是房價漲得快，即時開發(fā)不如延期開發(fā)，延期開發(fā)不如不開發(fā)獲利更多，所以囤地；二是拿地時樓面價高，遇到房價下降的預期，為了避險也就囤而不開發(fā)。為消滅閑置地，近年政府做了大量工作，對囤地的開發(fā)商采取罰款、限期開發(fā)、逾期收回等行政措施，但即使全部生效，也不能改變住房用地短缺的基本形勢。要有一個平穩(wěn)的土地市場，才能從根本上解決開發(fā)商囤地問題。

大規(guī)模建設保障房不能降低地價、房價

為解決廣大城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問題，從2008年起，政府啟動了大規(guī)模的保障性住房建設，并對保障房采取劃撥供地、減免稅費等措施以降低成本。國家計劃“十二五”期間要新建3600萬套保障房，覆蓋率達到20%左右。如此大規(guī)模的保障房入市，提高了總體的房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋銷售面積，肯定能拉低住房的平均價格，但是，這并不能降低普通商品房的價格。

一是因為保障房建設擠占了普通商品房的用地指標。國土資源部對保障房用地的態(tài)度是優(yōu)先滿足、應保盡保。2010年以來還增加了城鎮(zhèn)村建設用地指標，并且明言要增加普通商品房土地供應，但是，規(guī)定的城鎮(zhèn)村建設用地指標在扣除保障房等用地指標后，還有多少能用在普通商品房用地上，能否滿足普通商品房建設的需要呢？這就很難說了。普通商品房供地不足，價格還會上漲。

二是為了吸引開發(fā)商參與保障房建設，許多地方采取出讓商品房用地配建保障房的辦法。建造保障房利潤薄，開發(fā)商自然會把建造保障房所減少的利潤加到商品房頭上，從而抬高商品房的價格。

而且，各地對保障房的供應對象都有嚴格限制。剛進城的外來人口、農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學生納稅或交社保費不到一年就不能申請公租房，收入超過保障房的供應標準、但又買不起商品房的“夾心層”的住房需求也不能解決。所以，現(xiàn)行政府援助與市場供給的住房配置制度并不能降低地價，也不能做到“無縫銜接”“全覆蓋”解決全體居民“住有所居”的問題。