1998年，時近年末的亞布力滑雪常晚飯在當(dāng)?shù)乩相l(xiāng)熱炕上，我、馮侖、葆森三人盤腿而坐，矮桌上擺著可口的小雞燉蘑菇、蘸醬菜，一瓶土釀山葡萄酒。

酒過三巡，馮侖和葆森提出：“明年你就要不當(dāng)萬科總經(jīng)理了，我們給你找點事兒干，召集各大城市的大開發(fā)商，組織起來，目的：相互溝通相互學(xué)習(xí)。”

很好的主意。

這一年，中央決定實施住房改革，明確住宅產(chǎn)業(yè)“作為經(jīng)濟增長點”，隨之，民營企業(yè)在住宅市場所占的比重越來越大，無論是銷售面積還是開工面積。民營企業(yè)已經(jīng)成為市場主體，1999年占到市場的60％，而國企的份額由原來的80％強下降到40％。

我預(yù)計，以多種成分構(gòu)成的民營企業(yè)的市場份額將進一步擴大，而國營的比重繼續(xù)萎縮。然而，由于全國各地區(qū)住宅商品化程度不同，國企和民營各占的比例也有很大差別。　比如北京市場，還是國企集團占據(jù)主流市場；而在個人購房率超過90％的廣東和以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)，各個城市排前十位的開發(fā)商中，民營的比例占到70％。

機制占先的民營開發(fā)商已經(jīng)成為市場主旋律，但仍受制于企業(yè)規(guī)模小，資源分散，導(dǎo)致效率低下，與其資金密集的行業(yè)特點極不相襯。

互相學(xué)習(xí)，取長補短，是中國新興房地產(chǎn)開發(fā)商不約而同的入行方法。但企業(yè)和企業(yè)之間，畢竟是有信息壁壘的。如果有一批比較優(yōu)秀的開發(fā)商來共同搭建平臺，促進會員之間的信息交流、共同培訓(xùn)、聯(lián)合采購、集體融資和聯(lián)合開發(fā)等深層次的合作，既能夠達到資源共享、擴大規(guī)模的目的，又能夠聯(lián)手促進本行業(yè)的健康發(fā)展，何樂而不為呢？

舉萬科在上海開發(fā)的西郊花園的例子。由于缺乏開發(fā)別墅的經(jīng)驗，車庫的進口位置設(shè)計不合理，車子要倒三次才能開進車庫，原因很簡單：設(shè)計人員沒有開車的經(jīng)歷，設(shè)計的車道是自行車的轉(zhuǎn)彎半徑。然而，萬科犯的錯誤還在一再重復(fù)。2000年初，以1999年為例，中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模不足5000萬元，年均開發(fā)規(guī)模不到1億元。在滬深兩地交易所，近40家房地產(chǎn)上市企業(yè)，年營業(yè)額平均也僅是5億元，而上市家電企業(yè)的平均營業(yè)收入?yún)s達到40億元，是前者的8倍。同香港的同行相比，差距就更大了。

就市場占有率而言，香港前九家的市場份額為80％，日本積水物產(chǎn)的市場占有率達到29％；而在中國內(nèi)地，市場化程度相對較高的上海，市場前十家開發(fā)商的市場占有率加起來也只有23％，深圳還不到20％。

我到南京參觀一處新開發(fā)的別墅小區(qū)，汽車不能直接拐進車庫的毛病仍沒有改變。

在經(jīng)驗信息交流方面，開發(fā)商仍停留在互相參觀樣板間、比葫蘆畫瓢層面上。是時候有所突破了，加強行業(yè)資訊交流，避免重復(fù)錯誤，降低信息交易成本。

組織名稱有想法嗎？名不正則言不順。

馮侖回答：“最早合計的名稱叫中國城市住宅開發(fā)商協(xié)會，或者是中國城市住宅聯(lián)合采購協(xié)會。大家聯(lián)合開發(fā)，行業(yè)自律，區(qū)別于傳統(tǒng)的行業(yè)組織。后來還是覺得叫‘全國房地產(chǎn)策略聯(lián)盟’好。”

顯然，兩人早有預(yù)謀。我接受了。

第二年5月18日，馮侖、葆森和我三人相聚廣西北海。安靜的?！I小城，延綿數(shù)十公里的細沙軟浪，無事打擾，靜下來討論聯(lián)盟的可操作性。在90年代初，這個小城的房地產(chǎn)熱曾喧囂一時，吸引了來自全國各地的天量資金。通向機場的寬敞大道，是當(dāng)年修建的。

進入市區(qū)，裸露生銹鋼筋的半截子樓顯得格外丑陋刺眼。臨沙灘興建的幾百棟丑陋的別墅群，野草遍地，野狗出沒。好在這一切不愉快的景色沒有影響創(chuàng)建行業(yè)聯(lián)盟的暢想。

北海會議，三家企業(yè)達成共識，推動成立“全國房地產(chǎn)策略聯(lián)盟”。設(shè)想很快得到北京華遠、香港中海外、上海金橋、廣州珠江投資、天津順馳、重慶龍湖、成都交大、沈陽華欣等16家開發(fā)商的響應(yīng)，也得到了中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎、副會長孟曉蘇以及建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)辦主任聶梅生的贊賞。