現(xiàn)在出現(xiàn)的這些泡沫極大地強(qiáng)化了公眾對(duì)流傳已久的一種神話的信心——這種神話認(rèn)為，由于人口的不斷增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，再加上可供利用的土地資源不斷減少，地產(chǎn)價(jià)格的總體趨勢(shì)必定隨著時(shí)間的推移而強(qiáng)勁上漲。

20世紀(jì)90年代后期以來(lái)，人們對(duì)我們現(xiàn)有的這些城市的信心正在不斷增強(qiáng)——尤其是對(duì)我們這些城市所具有的獨(dú)特性以及它們所處的特殊地位。正如我們?cè)诘诙轮兴吹降?，這種信心的強(qiáng)度似乎與下面兩種情況相關(guān)：一種是認(rèn)為持續(xù)成長(zhǎng)中的世界經(jīng)濟(jì)正在快速變得更富有的看法，另外一種是對(duì)簡(jiǎn)單的人口增長(zhǎng)導(dǎo)致高價(jià)格這樣一種現(xiàn)象的觀察。

確實(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)以每年大約3%的增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng)了好幾十年，而且目前仍然處于一種良好的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭中。發(fā)展中國(guó)家這段時(shí)間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率甚至還要更高。這可能從另一方面暗示了真實(shí)的住房?jī)r(jià)格也應(yīng)該以類似的速度上漲。然而，實(shí)際的情況并不是這樣，而且將來(lái)的情況基本上可以肯定也不會(huì)是這樣。

國(guó)民收入核算賬戶中花在住房上的個(gè)人收入部分在過(guò)去幾十年間相當(dāng)穩(wěn)定——收入的增加部分不是用在住房?jī)r(jià)格的上漲上，而是用在住房消費(fèi)的增加金額上。

如果大家都能理智地來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題，我們就可以非常清楚地看到，現(xiàn)有城市區(qū)域的價(jià)值的增加根本就沒(méi)有表現(xiàn)出任何讓投資者變得富有的趨勢(shì)。如果住房的真實(shí)價(jià)格在剛過(guò)去的那個(gè)世紀(jì)中能夠保持每年增長(zhǎng)3%，那么通常情況下，我們不大可能買得起現(xiàn)在這種比過(guò)去更好而且更大的房子。但是我們都知道，現(xiàn)在的房子與以前的房子比起來(lái)，事實(shí)上是越來(lái)越大，而且也越來(lái)越好了。

根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，美國(guó)居民每戶住房平均占地面積從1973年的1 525平方英尺增加到了2006年的2 248平方英尺，增長(zhǎng)幅度幾乎達(dá)到50%。不過(guò)，單純的占地面積只是衡量住房質(zhì)量的一個(gè)方面。

人們可以拿新房子的平均價(jià)格與美國(guó)統(tǒng)計(jì)局20世紀(jì)60年代起開始測(cè)算的恒定質(zhì)量住房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行比較。新房子的平均名義價(jià)格指數(shù)在1963年到1998年的35年間上升了8.605（我之所以選擇最近這次泡沫之前的時(shí)間段，是為了避免數(shù)據(jù)失真），但恒定質(zhì)量新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)（同樣由美國(guó)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算）僅上升了5.928。這兩個(gè)指數(shù)的比值是1.452，這種情況可以被理解為1998年的新建住房總體上優(yōu)于1963年的住房。通過(guò)這種方式，我們可以推導(dǎo)出新建住房質(zhì)量增長(zhǎng)率為每年1.1%，這在同期2.4%的真實(shí)人均收入增長(zhǎng)中占據(jù)了一個(gè)相當(dāng)大的比重。此外，美國(guó)平均家庭人口從1960年人口普查時(shí)的3.29人下降到1990年人口普查時(shí)的2.63人，下降率為每年0.7%。這些數(shù)據(jù)表明，我們不僅有能力用增加的收入購(gòu)買更大的房子，同時(shí)還能夠擁有更多的房子。除此之外，我們還能用剩下的余錢來(lái)改善其他方面的生活質(zhì)量，比如更多的旅游、更多的娛樂(lè)支出、追求更完善的健康保健。所有這些都清楚地表明，與我們的收入同步增長(zhǎng)的住房?jī)r(jià)格并沒(méi)有讓我們苦不堪言。

新住宅的建造

經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·鮑莫爾提出了一個(gè)被后人稱為“鮑莫爾模型”的推論：與生產(chǎn)工藝和技術(shù)進(jìn)步關(guān)系密切的產(chǎn)品或服務(wù)的成本，比那些從其屬性看與技術(shù)進(jìn)步關(guān)系不太密切的產(chǎn)品或服務(wù)的成本，更具有隨著時(shí)間的推移而下降的趨勢(shì)。因此，舉例來(lái)說(shuō)，教育的成本（指主要依賴傳統(tǒng)課堂教學(xué)，而不是那些得益于技術(shù)進(jìn)步的方面）比工業(yè)產(chǎn)品（其生產(chǎn)工藝可以通過(guò)使用新的工具、新的方法和新的材料進(jìn)行改進(jìn)）的成本更具有隨時(shí)間推移而上漲的趨勢(shì)。因此，根據(jù)鮑莫爾模型，住房成本（至少是住房?jī)r(jià)格中與結(jié)構(gòu)有關(guān)的部分）應(yīng)該隨著時(shí)間的推移而下降。