要理清最近住房價格的泡沫，就很有必要反思一下我們預測的高得讓人難以置信的住房價格水平。住房市場與股票市場是完全不同的兩個市場，因為股票價格更像是一種“隨機游走”方式。在股票市場上，價格可能頭一天上漲，第二天下跌，走勢圖上看不出很明顯的相關(guān)性。但在住房市場，似乎年復一年都是同樣的走向。從1997年到2006年，美國的住房價格每年都在上漲。從1991年到2005年的14年中，住房價格的上漲率在大多數(shù)年份都以一個基本相似的增長率增長，也就是說，住房價格以一定的增長率連續(xù)上漲了14年。

泡沫思維認為這種價格上漲趨勢會一直持續(xù)下去。在股票市場，這種思維是非常不理性的，因為股票市場的價格趨勢根本不可能總保持一致。但很奇怪的是，對住房市場來說，大家似乎都認為價格一直上漲很合理，至少當市場處于繁榮的高點時是這樣?；仡櫼幌律弦徽轮腥魏我粡垐D，人們會吃驚地發(fā)現(xiàn)在最近幾十年間，要想預測住房市場的走向簡直是太容易了。

在我與卡爾·凱斯1989年為《美國經(jīng)濟評論》寫的一篇文章中，論證了住房價格的這種可預測性。那篇文章中的真正創(chuàng)新是我們提出了重復出售住房價格指數(shù)，它第一次揭示了住房價格真實的運行規(guī)律。我以前的學生艾倫·魏斯想要把這個指數(shù)實際應用起來，因此我們于1991年創(chuàng)建了凱斯·席勒·魏斯公司，由魏斯領(lǐng)導來推出這種指數(shù)。2002年，我們把公司賣給了費哲金融服務公司（Fiserv Inc.）。這種指數(shù)在經(jīng)過標準普爾公司的深度開發(fā)后，現(xiàn)在由標準普爾公司對外發(fā)布。

大家在那個時候通常所說的住房價格指數(shù)，只是由全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會發(fā)布的簡單的住房價格中間價，而且這個價格指數(shù)失真得非常厲害，因為每個月的銷售情況匯總后馬上就會出現(xiàn)非常快的變化。大型或高質(zhì)量的房子會集中在某一個月賣出，小型或品質(zhì)較低的房子的銷售又會集中在另一個月。因此，當把它們連續(xù)起來后，看上去就會非常雜亂，跟股票市場價格的表現(xiàn)差不多。當我和凱斯讓我們的指數(shù)只基于每幢住房價格的變化，并剔除了那些噪聲后，我們解決了這個混亂的問題，并且發(fā)現(xiàn)住房價格在一定時間段內(nèi)的走勢異乎尋常的平穩(wěn)。

為什么住房價格的預測會如此簡單呢？難道人們通常認為的投機價格很難預測的說法錯了嗎?難道這個價格不應該是（至少是接近）“隨機游走”方式？然而，我們的數(shù)據(jù)分析證實，住房價格確實具有非常高的可預測性。

可是情況怎么會是這樣的呢？難道在住房市場繁榮的時候，一個人可以隨意買入房產(chǎn)，并在一年或以后出手就能獲取高額回報？地產(chǎn)市場賺錢怎么就這么容易呢？