一些人擔(dān)心，允許土地私有會(huì)延遲中國的工業(yè)化和城市化，這是完全沒有理由的擔(dān)心。中國在近代社會(huì)中有一個(gè)很成熟的模式，就是老上海的浦西模式，我們發(fā)現(xiàn)老上海的主要經(jīng)驗(yàn)就是以市場為導(dǎo)向，以法治為準(zhǔn)繩，承認(rèn)土地私有。老浦西的經(jīng)驗(yàn)值得重視：第一，吸收了大量外地人，其中又有很多是外地破產(chǎn)農(nóng)民，這是真正意義上的城市化，而不是目前許多地方在一味排斥農(nóng)民的基礎(chǔ)上追求城市的自我現(xiàn)代化。第二，每平方公里創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)，特別是服務(wù)業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)很大，因而是一種可持續(xù)的城市化。第三，土地的使用效率特別高。從1842年中國鴉片戰(zhàn)爭失敗被迫開放上海，一直到1949年這107年間，租界從零開始，每年向外擴(kuò)張了0.3平方公里。人口密度最高時(shí)為每平方公里7萬人，其后逐漸下降到5萬、4萬，但同期上海非租界的人口密度只有每平方公里4 000多人。這說明租界——拋開籠罩在這一名詞身上的意識(shí)形態(tài)爭議——對(duì)外來農(nóng)業(yè)人口的吸納能力很強(qiáng)，其土地的利用效率也很高。

認(rèn)為如果中國實(shí)行土地自由流動(dòng)，一定會(huì)引發(fā)“掠奪、浪費(fèi)土地”的觀點(diǎn)是不成立的。如果土地有價(jià)，對(duì)土地的使用會(huì)更有效。當(dāng)時(shí)的上海就是一個(gè)明證。那時(shí)的租界每年向外擴(kuò)張其實(shí)是很慢、很謹(jǐn)慎的，因?yàn)閿U(kuò)張的時(shí)候要確保邊際收益大于邊際成本。如果邊際收益沒有顯著大于邊際成本，擴(kuò)張就會(huì)停止。而現(xiàn)在沒有真正的土地市場信號(hào)，因?yàn)檎疅o法作成本收益分析，單純憑借城市規(guī)劃來擴(kuò)展，完全不管能否創(chuàng)造就業(yè)、吸納人口。

城市土地如果不是由市場來配置，創(chuàng)造出來的城市往往就會(huì)光有房子沒有人。全世界的城市化歷史表明，城市都是先有人，已有的建成區(qū)里擠滿了人，因?yàn)槊考叶加修r(nóng)村親戚，他們會(huì)來借住，然后去找工作。找到了，決定常住了，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)新住房的需求。而且這些人的住房需求是各種各樣的，有的只需要很差的，有的需要很好的。由市場來配置土地，就會(huì)提供多元化多層次的住房和租房。而現(xiàn)在的城市化問題在于，決策者頭腦中先有一個(gè)“圈”，主要面對(duì)海歸、白領(lǐng)、洋人等，農(nóng)民是絕不在他們的視野范圍內(nèi)的，因而很多新區(qū)只有房子，不見人影。這樣沒有人氣的城市化是不可持續(xù)的，而且只要農(nóng)村的絕大部分人口沒有被城市吸納，根深蒂固的“三農(nóng)”問題也就永遠(yuǎn)無法解決。

允許土地私有的另一好處是，小產(chǎn)權(quán)房的問題可以自動(dòng)解決。小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)本來應(yīng)該是皆大歡喜的事，卻變成政府跟民眾對(duì)立的事。政府原本應(yīng)該關(guān)心弱勢群體，也就是關(guān)心農(nóng)民和中下階層的城市居民。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有正常房價(jià)的1/3到1/4，農(nóng)民高高興興地賣出去，中下階層居民高高興興地買過來，政府應(yīng)該為他們高興才是。然而在現(xiàn)行的土地制度下，這一切被定為不合法，政府不得不嚴(yán)厲禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易和建設(shè)，已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房的人也要等待處置，政府自己將自己放在跟民眾對(duì)立的位置上了。

如果這些問題不解決，城市化的基本趨勢還是最近60年所見。無論是中央計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之下，還是目前扭曲的市場經(jīng)濟(jì)之下，城市的人均收入會(huì)以更快的速度增長，相對(duì)來說，農(nóng)民在大的蛋糕里面所分享的那塊小蛋糕會(huì)越來越小。而這一切的根源，均與土地制度相關(guān)。因而要破解這種僵局，就必須給予農(nóng)民從強(qiáng)制性和土地集體所有制中自由進(jìn)退的權(quán)利。

1961年，由于允許農(nóng)民自由退出強(qiáng)制性的公社食堂，中國歷史上最大的饑荒結(jié)束了；20世紀(jì)80年代初，由于允許農(nóng)民退出強(qiáng)制性的集體生產(chǎn)，中國社會(huì)幾十年的食品匱乏結(jié)束了。由此可見自由進(jìn)退原則的威力。如果允許農(nóng)民自由退出目前強(qiáng)制性的土地集體所有制，我們迎來的一定是中國城市化的健康、快速發(fā)展，以及城鄉(xiāng)二元體制的最后崩潰與全國收入和財(cái)富在城鄉(xiāng)之間更平等的分享。在急需提升內(nèi)需的今天，這正是中國最需要、最迫切的制度改革。