供需力量正在逆轉(zhuǎn)

影響房地產(chǎn)價(jià)格的長期因素是供需。調(diào)控的長期化將引發(fā)購房者、持房者和開發(fā)商等市場(chǎng)主體預(yù)期發(fā)生變化，進(jìn)而使得供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

調(diào)控以來，市場(chǎng)銷售逐步趨冷，價(jià)格出現(xiàn)回落。2011年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅為106.8，上漲的城市有68個(gè)，而2012年8月同比漲幅下滑至98.7，上漲城市只有14個(gè)。二手住宅的價(jià)格趨勢(shì)與新建住宅大體相當(dāng)。商品房銷售累計(jì)同比增速從2009年11月的53%高位一路下滑至2012年2月-14%的低點(diǎn)，已經(jīng)接近金融危機(jī)時(shí)期的水平。隨著銷售的趨冷和價(jià)格的回落，市場(chǎng)各主體的預(yù)期正在發(fā)生明顯變化。

圖1 2011年以來70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格下跌明顯

資料來源：WIND,萬博經(jīng)濟(jì)研究院

房地產(chǎn)的價(jià)格運(yùn)行規(guī)律不同于一般商品，金融屬性十分明顯。房價(jià)上漲期，市場(chǎng)交投火爆，價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，對(duì)于剛性需求的購房者而言越晚入市意味著需要支付的購房成本越高，對(duì)于投資性和投機(jī)性需求而言，此時(shí)持有房產(chǎn)可以獲取價(jià)格上漲帶來的收益。所以，購房者入市積極，房價(jià)繼續(xù)上漲，這種上漲又強(qiáng)化了預(yù)期。當(dāng)房價(jià)由于政策調(diào)控等原因漲幅開始變緩甚至不漲的時(shí)候，剛性需求的購房者大多會(huì)選擇持幣觀望，希望未來房價(jià)下跌從而減少購房成本，而此時(shí)投資投機(jī)性需求持有房產(chǎn)等于其機(jī)會(huì)成本，這一部分需求將被明顯抑制。這一階段，成交量會(huì)明顯減少，開發(fā)商的資金鏈逐步緊張，部分開發(fā)商選擇降價(jià)促銷，二手房的持有者也開始拋售手中的房產(chǎn)，從而導(dǎo)致供應(yīng)量增大需求減少，價(jià)格開始松動(dòng)。隨著價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌，市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)生進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格越跌，購房者觀望情緒越重，此時(shí)持有房產(chǎn)將等于機(jī)會(huì)成本甚至損失，投機(jī)性購房需求離開市場(chǎng)，從而導(dǎo)致需求銳減，而開發(fā)商出于回籠資金的需要也會(huì)加大出貨力度，二手房由于貶值預(yù)期拋售加劇，從而導(dǎo)致供給大幅增加，供需形勢(shì)的扭轉(zhuǎn)將進(jìn)一步加速房價(jià)的下跌，預(yù)期再次被強(qiáng)化，形成惡性循環(huán)。