中短期均衡將被打破，房?jī)r(jià)未來(lái)一年下跌可期 

【導(dǎo)讀】隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的長(zhǎng)期化，購(gòu)房者、持房者和開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體預(yù)期發(fā)生變化，進(jìn)而使得供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)。房產(chǎn)的資產(chǎn)配置功能已是昨日黃花。昨天，持有房產(chǎn)=收益；今天，持有房產(chǎn)=成本；明天，持有房產(chǎn)=虧損。

2010年9月，筆者撰文指出“本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)兩年以上”，如今這一判斷已經(jīng)被驗(yàn)證。兩年來(lái)，投資投機(jī)性需求基本被抑制，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭被遏制，房地產(chǎn)作為投資品的資產(chǎn)配置效應(yīng)已經(jīng)蕩然無(wú)存。進(jìn)入2012年，管理層多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。筆者認(rèn)為，中央將在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持目前的調(diào)控力度不變，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯反彈調(diào)控甚至?xí)哟a。持有房產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本會(huì)越來(lái)越高，隨著未來(lái)新房和存量房有效供給的增加和需求的持續(xù)受抑制，中短期的市場(chǎng)價(jià)格均衡有望在未來(lái)一年被打破。

調(diào)控政策將長(zhǎng)期化

由于2009年下半年開(kāi)始中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，形成了一定的泡沫，2010年4月開(kāi)始包括限購(gòu)限貸在內(nèi)的一系列嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。

進(jìn)入2012年，隨著本輪調(diào)控政策效果漸顯以及地方政府財(cái)政吃緊，地方政府“小動(dòng)作”開(kāi)始逐漸增多，逐步地試探中央對(duì)放松調(diào)控的底線。從中央的反應(yīng)來(lái)看，對(duì)堅(jiān)持本輪調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決，凡是涉及限購(gòu)限貸的“微調(diào)”一律予以叫停，有的措施當(dāng)天公布轉(zhuǎn)天就被撤下。7月7日，總理在江蘇考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策?！?月底，國(guó)務(wù)院派出8路督察組，對(duì)地方貫徹落實(shí)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。

筆者認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策未來(lái)有可能長(zhǎng)期化。首先，雖然房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了明顯遏制，但目前很多城市的房?jī)r(jià)依舊處于較高水平，正如溫總理今年3月所言：“目前房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松?！笨梢?jiàn)，本輪調(diào)控正處于“中流擊水，不進(jìn)則退”的階段，短期內(nèi)如果退出調(diào)控將前功盡棄。其次，房產(chǎn)稅和保障房等對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲的中長(zhǎng)期機(jī)制建立仍需時(shí)間，在這些機(jī)制沒(méi)有全面發(fā)揮作用前，調(diào)控政策不宜退出。我國(guó)于2010年開(kāi)始大規(guī)模的保障房建設(shè)，從建設(shè)周期看，從開(kāi)始建設(shè)到竣工需要兩年左右的時(shí)間，預(yù)計(jì)2013年、2014年將是我國(guó)保障房大面積入市的階段；而房產(chǎn)稅目前雖然在試點(diǎn)，但大面積的推廣仍需時(shí)日。最后，“高房?jī)r(jià)”所暴露出的社會(huì)問(wèn)題日益突出，已經(jīng)不單單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。由于中國(guó)正處于快速城鎮(zhèn)化和居民收入快速增長(zhǎng)階段，民眾將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的需求日趨強(qiáng)烈，然而由于土地稀缺和收入分配不均等問(wèn)題，投資投機(jī)需求往往使得房?jī)r(jià)暴漲形成泡沫，一方面給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大危害和風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也成為社會(huì)不穩(wěn)定甚至加劇社會(huì)矛盾的重要因素。所以，從政治和社會(huì)穩(wěn)定的角度看，本輪調(diào)控政策將長(zhǎng)期化。