最后，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策也正不斷扭轉(zhuǎn)公眾購房預(yù)期?！　?010年以來，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，為重塑調(diào)控的決心，防止房價(jià)在政策作用下出現(xiàn)反彈，行業(yè)調(diào)控政策有不斷加碼的態(tài)勢(shì)。

目前一線城市房地產(chǎn)價(jià)格較2010年4月份高點(diǎn)下降了10%左右，二線城市變化不大。如果按照這個(gè)房價(jià)水平，到明年一季度，房價(jià)仍將下跌10%左右。

中期房價(jià)看預(yù)期，長期房價(jià)看供求

記者：國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及政策導(dǎo)向通常會(huì)影響購房者預(yù)期，這些政策這對(duì)于房價(jià)中期走勢(shì)是否也有影響？

滕泰：是的。不論投資性需求還是剛性需求，均會(huì)在購房行為發(fā)生前對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成預(yù)期，預(yù)期房價(jià)上漲者進(jìn)入商品房市場(chǎng)。而公眾購房重要的看點(diǎn)是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)劃。因此，中期內(nèi)房產(chǎn)稅、信貸政策、利率政策、土地政策、保障性住房建設(shè)等五大政策將會(huì)引導(dǎo)購房預(yù)期，進(jìn)而影響中期房價(jià)走勢(shì)。

比如，房產(chǎn)稅政策對(duì)中期房價(jià)上漲抑制作用明顯。房產(chǎn)稅的實(shí)行將是大勢(shì)所趨。目前國際上大多數(shù)國家出臺(tái)了物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅政策。從各國的經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)在中短期對(duì)房價(jià)有影響，長期內(nèi)影響不大。按照0.8~1.2%的征收標(biāo)準(zhǔn)，100萬的商品房每年稅收為8000~1.2萬元，累計(jì)效應(yīng)會(huì)使得投資性住房持有成本明顯上升，投資回收期延長。如果這種壓力不能有效轉(zhuǎn)嫁，則會(huì)增加對(duì)存量房的拋售量，增加市場(chǎng)供給，平抑房價(jià)。

再如，信貸和利率政策對(duì)房價(jià)上漲抑制作用更為直接。信貸資金變化，尤其是住房抵押貸款的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)更明顯。我國居民中長期新增貸款中有80%左右為住房抵押貸款。中期來看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策將更為嚴(yán)厲，比如居民購房首付比例一律提高到30%以上，國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了約束性指引，資金方面的約束對(duì)房價(jià)過快上漲抑制作用更為直接。此外，按照五年期以上真實(shí)貸款利率統(tǒng)計(jì)(五年期以上貸款利率-CPI)，真實(shí)利率波動(dòng)與房價(jià)的波動(dòng)方向在大多數(shù)歷史時(shí)期內(nèi)處于反向波動(dòng)狀態(tài)。中期來看，名義貸款利率上升、CPI下降的概率在增加，這將導(dǎo)致真實(shí)貸款利率上升，帶來房價(jià)漲幅向下波動(dòng)，這也將抑制房價(jià)上漲。

總之，從中期決定房價(jià)的五個(gè)因素來看，信貸政策對(duì)房價(jià)影響偏中性，而房產(chǎn)稅政策、利率政策、土地政策、保障房建設(shè)這四個(gè)因素對(duì)房價(jià)過快上漲均有抑制作用，因此房價(jià)長期雖有上漲壓力，但中期各類因素的合力會(huì)使得房價(jià)上漲態(tài)勢(shì)得到有效控制。中期房價(jià)有望保持相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)有大幅度波動(dòng)，我們看平中期房價(jià)。

至于從更長的時(shí)期來看，房價(jià)從根本上是由其供求決定的。城市新增居民、居民可支配收入持續(xù)上漲、房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中比例的提升、房地產(chǎn)金融對(duì)購房需求的杠桿化支持構(gòu)成支撐房價(jià)長期上漲的需求動(dòng)力，土地供給的有限也進(jìn)一步影響了長期房價(jià)的走勢(shì)。

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[1] 2010年12月6日《金融時(shí)報(bào)》