抵押貸款是如何發(fā)起的

發(fā)起抵押貸款的過(guò)程或許是整個(gè)鏈條中最需要精細(xì)化工作的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵谶@個(gè)步驟中，參與者中金融知識(shí)最少的一方（即未來(lái)的房屋所有者）需要和精明的專業(yè)金融從業(yè)者達(dá)成協(xié)議。業(yè)務(wù)過(guò)程中，金融專家忽視借款人的真實(shí)需求，甚至對(duì)其需求妄加利用的可能性極高。

多數(shù)抵押放貸者都秉持正直的品德運(yùn)作，而且他們也認(rèn)識(shí)到保持良好的聲譽(yù)是自己能夠持續(xù)獲得業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的前提之一。如果放貸者能夠感知自己作為社會(huì)一分子的職責(zé)，并且在個(gè)人正直品德的指導(dǎo)下真正為客戶提供良好服務(wù)，那么發(fā)起抵押貸款的過(guò)程就會(huì)很順利。但是現(xiàn)實(shí)中，這個(gè)過(guò)程并不總是那么順暢。

引發(fā)2007年金融危機(jī)的原因之一就是，發(fā)起抵押貸款的過(guò)程有被嚴(yán)重濫用的現(xiàn)象。借款人獲取了自己無(wú)法償還的高額貸款，或者抵押貸款的種類(lèi)與其需求不符。

這不是一個(gè)新出現(xiàn)的問(wèn)題，美國(guó)國(guó)會(huì)多年來(lái)都在嘗試對(duì)其進(jìn)行修正。1994年頒行的《里格社區(qū)開(kāi)發(fā)及監(jiān)管改進(jìn)法案》設(shè)置了一個(gè)新的法律主體，即社區(qū)開(kāi)發(fā)金融機(jī)構(gòu)，其使命在于保護(hù)為購(gòu)房而申請(qǐng)抵押貸款的借款人，時(shí)至今日，全美已有上千家同類(lèi)機(jī)構(gòu)在運(yùn)作。美國(guó)國(guó)會(huì)還于1994年頒行了《住房擁有權(quán)及股權(quán)保護(hù)法案》，該法案為抵押放貸業(yè)務(wù)設(shè)置了標(biāo)準(zhǔn)，但是金融機(jī)構(gòu)能夠非常容易地繞開(kāi)其條文的約束。那個(gè)時(shí)期，抵押貸款經(jīng)紀(jì)人無(wú)須申請(qǐng)執(zhí)業(yè)資格，整個(gè)行業(yè)沒(méi)有一套專業(yè)道德規(guī)范。經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常花言巧語(yǔ)地說(shuō)服購(gòu)房者買(mǎi)下很大的住房，并簽訂浮動(dòng)利率抵押貸款協(xié)議，而經(jīng)紀(jì)人通常也不會(huì)明確地告訴購(gòu)房者：以后利率很可能上漲，房子太大可能使這個(gè)家庭無(wú)法負(fù)擔(dān)。美國(guó)各州政府現(xiàn)在都要求抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)業(yè)資格。2010年頒行的《多德-弗蘭克華爾街改革及消費(fèi)者保護(hù)法案》嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)抵押貸款業(yè)務(wù)的公司激勵(lì)貸款業(yè)務(wù)員慫恿借款人簽訂不符合其需求的高利潤(rùn)抵押貸款協(xié)議，同時(shí)要求發(fā)起抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行事前驗(yàn)證借款人償還貸款的能力。

不論如何，政府所采取的一系列措施僅在一定程度上取得了成效，發(fā)放抵押貸款的過(guò)程中仍然存在諸多細(xì)節(jié)，政府無(wú)法一個(gè)不漏地預(yù)見(jiàn)存在的問(wèn)題，也無(wú)法對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行全面監(jiān)管。抵押貸款發(fā)起端市場(chǎng)存在的缺點(diǎn)以及部分市場(chǎng)參與者的行為都真實(shí)地反映了當(dāng)代金融體系的不足之處，同時(shí)也為創(chuàng)新的解決方案留下了充足的空間。