隨著房利美和房地美將更多資金用于低收入群體的住房貸款，房產(chǎn)價(jià)格的攀升帶來了更高收益率，影子銀行體系開發(fā)的新型金融衍生產(chǎn)品又給人們帶來抵押貸款的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)下降的錯(cuò)誤印象，凡此種種吸引了更多私營部門向低收入人群提供貸款。隨著泡沫的膨脹，房利美和房地美發(fā)放的次級(jí)貸款所占比重逐漸下降，從2003年的44%下降到2005年的22%，而私營部門發(fā)放的貸款到2006年更是占到84%的份額。當(dāng)年的抵押貸款數(shù)量總計(jì)達(dá)5500萬筆，其中2500萬筆屬于次級(jí)貸款。有研究發(fā)現(xiàn)，某個(gè)郵編區(qū)域內(nèi)的居民所獲得的抵押貸款數(shù)量與家庭收入的增長速度負(fù)相關(guān)。

次級(jí)抵押貸款市場的發(fā)展還受到德國、日本、中國和若干新興市場經(jīng)濟(jì)體的公共或私人投資的推動(dòng)，這些經(jīng)濟(jì)體都因?yàn)槊绹慕?jīng)常賬戶赤字形成了過度儲(chǔ)蓄。由于政府債券的收益率偏低，大多數(shù)投資被導(dǎo)向次級(jí)貸款市場。美國金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的證券中，有40%~50%被外國人購買。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給抵押貸款支持證券和抵押貸款證券化形成的債務(wù)抵押債券（其價(jià)值取決于抵押貸款償還和房產(chǎn)價(jià)格的變化）的評(píng)級(jí)較高，也增強(qiáng)了投資者的信心。

美國的金融體系，尤其是影子銀行體系，也是促使危機(jī)向國外轉(zhuǎn)移的主要因素，冰島和愛爾蘭所受的影響尤為典型。冰島和愛爾蘭都依靠美國的金融體系提供資金，通常是來自短期債務(wù)、外國人持有的銀行存款或者外國人持有的證券投資組合。由于信貸迅速擴(kuò)張，這兩個(gè)國家的房地產(chǎn)市場從2000年開始升溫，引領(lǐng)了房地產(chǎn)投資和建設(shè)高潮。由此引發(fā)的財(cái)富效應(yīng)刺激了消費(fèi)和高經(jīng)濟(jì)增長率。在房地產(chǎn)熱潮的鼓舞下，愛爾蘭的銀行體系膨脹到本國經(jīng)濟(jì)規(guī)模的5倍，到2010年年底，其外債超過本國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1000%。

當(dāng)危機(jī)來臨時(shí)，美國的資金枯竭，導(dǎo)致美國、歐元區(qū)和其他很多國家的銀行體系陷入流動(dòng)性緊張，房地產(chǎn)市場的信貸流入大大放緩。伴隨著借款成本的提高，購房需求和房產(chǎn)價(jià)格下跌，房產(chǎn)存量出現(xiàn)積壓。由于許多銀行高度依賴高回報(bào)的抵押貸款來提高盈利水平，這導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)壓力。對(duì)問題銀行的救助和收購導(dǎo)致某些國家出現(xiàn)信心危機(jī)，外國資產(chǎn)大量外流（見圖3－2）。危機(jī)表明，愛爾蘭非常容易受到金融風(fēng)險(xiǎn)的影響，而冰島的金融體系比愛爾蘭更早幾個(gè)月崩潰，主要是因?yàn)閻蹱柼m獲得了歐洲中央銀行的再融資。