地產(chǎn)限購是“強力降溫藥”

應該說，與過去5 年多以來各個地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個數(shù)量級。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地產(chǎn)價格上漲的預期面前，杯水車薪。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產(chǎn)交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至于房產(chǎn)稅，它的力度（1%左右）無法抵抗年復一年10%以上的房價上漲預期。限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

房地產(chǎn)限購一個可能的前景是分三階段展開的。第一階段是僵持，就是一級市場上開發(fā)商并不見得愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，當然交易量會萎縮。第二階段是預期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預期未來價格會降。第三階段是降價和一定交易量的回升。在價格降到一定水平的時候，消費性需求開始入市。這種前景實現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅持一段時間。其次，政策要有一定的改進和優(yōu)化，比如上述戶籍的因素就應該調(diào)整，年限也應適當降低。再者，相應的配套措施必須跟上。在僵持期內(nèi)，一些有住房需求的年輕人還買不到房子，可能同時租房市場還沒有建立起來，這時，政府一定要加強公租房和廉租房建設。

房地產(chǎn)限購的成本是誤傷無辜，屬于過渡性的制度安排

中國經(jīng)濟的改革很少有一步到位的。過去的產(chǎn)權(quán)改革、國有企業(yè)改革、金融改革都是一步一步推進的。改革需要過渡性的制度安排，房地產(chǎn)限購應該是一個過渡性的制度安排。它對于現(xiàn)有的體制是一個改革( 前提是必須解決好上述機制設計中的甄別問題)，它應該能夠比已有的種種措施更快地改變市場價格上漲的預期，從而達到穩(wěn)定房價的效果。

為什么房地產(chǎn)限購是一個過渡性而不是長期的制度安排？因為它有成本。成本就是它對消費性需求有誤傷的可能。即，已經(jīng)在某一城市工作多年，有意安家買房，但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無法滿足；另外，外地搬入、打算長住的家庭，不可能馬上實現(xiàn)擁有房產(chǎn)的計劃，這也是誤傷。地產(chǎn)限購控房價，其代價就在于此。

因此，從長遠來看，必須不斷改革，從根上解決中國房地產(chǎn)市場的問題。第一，必須進行全面系統(tǒng)的財稅改革，改變地方政府的賣地財政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設、管理機制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調(diào)節(jié)市場化的房地產(chǎn)；第三，研究借鑒德國、新加坡等國的寶貴經(jīng)驗，在房地產(chǎn)的交易、房貸、保有環(huán)節(jié)合理調(diào)節(jié)，包括合理納稅，控制投資需求。如果這三條做到了，房地產(chǎn)限購措施就具備了退出條件，中國的房地產(chǎn)體制則進入了一個更高形態(tài)。到那時，房地產(chǎn)限購這個過渡性的制度安排的使命就已經(jīng)完成，可以成為歷史了。

建立過渡性制度安排，是中國30 年改革最寶貴的經(jīng)驗

歷史的發(fā)展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度變遷，事實上是社會不斷前進的必然過程。改革是在回應社會廣泛關(guān)注的重大問題，并在解決這些問題中推進的。改革往往不可能一步到位，而必須建立一步步的過渡性制度安排，并且為它們的不斷演進創(chuàng)造條件，這才是過去30 年中國經(jīng)濟騰飛的最寶貴經(jīng)驗。

經(jīng)濟是基礎，法律法規(guī)作為上層建筑，一定是隨著經(jīng)濟發(fā)展的需要而不斷演變的。即便是長期堅持的基本條規(guī)，說到底也是為了建立某種有利于長期經(jīng)濟發(fā)展的承諾。當某些成規(guī)明顯地制約著經(jīng)濟長期發(fā)展的潛力的時候，墨守成規(guī)恰恰是違背了“墨守成規(guī)”的原意。

房地產(chǎn)限購應該在包括筆者在內(nèi)的許多學者所呼吁的二次房改中達到調(diào)整地產(chǎn)價格預期的目的，并在完成它的使命之后謝幕，那時它的謝幕會引進更為合理的、更加有效的房地產(chǎn)的制度安排。