房地產限購的本質：局部性的資本管制的機制設計

撇開房地產限購的具體形式，從經濟學的本質來分析，房地產限購的實質就是做兩件事：第一，把對房地產的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需求，基本不予以干預，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴格限制，這是控制房地產投資需求一個最直接的辦法，其本質就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進入境內資本市場。如果把中國的資產市場看成由股市、債市、房地產市場、古玩文物市場等市場組成，那么，房地產限購的一個本質無非是在房地產投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。

如果同意上述對房地產限購的本質分析，那么，根據限購的經濟學理論的分析，房地產限購的理論基礎應該比較明確了。第一，類似于傳統(tǒng)限購的辦法，房地產限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體說來，這是保護中低收入家庭免于受到高收入者（投資者一般是高收入者）在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費，從而均等住房消費邊際效用的一個辦法，類似于上述糧食與醫(yī)療服務的例子。更具體地說，在收入分配差距較大以及房地產供應相對兩種需求之和短缺（住房供給難度大幅增加，見以上分析）的條件下，這會使基本需求者能夠以比較合理的價格購買房子，從而進一步帶來這部分消費者效用的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力，提升其所在地區(qū)的產業(yè)競爭力。

房地產限購的第二個理論基礎對應于上述第二類限購理論，即避免或者縮短房地產投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產市場震蕩的幅度。通過這種對投資性需求的限制，直接帶來對房地產總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地產價格的下降。房地產價格下降的另一個后果，就是會在一定條件下導致未來價格上漲的預期下降。而未來價格上漲的預期下降又會進一步控制投資性的需求。

成敗關鍵在細節(jié)：找準甄別兩類需求的機制

房地產限購就是一個機制設計（mechanism design）。機制設計是三位獲得2007 年諾貝爾經濟學獎的美國經濟學家的成果，是過去50 年現代經濟學的重要方向之一。機制設計說的是制度的設計者（如政府）為了達到某一目的，如社會福利的極大化，設計一個博弈，該博弈要求每一個體發(fā)出信號或進行選擇，政府根據所有人的信號或選擇，進行決策。房地產限購機制中，每個有意購房者發(fā)出的信號不僅是購房量，還包括已有房屋所有量以及其他個人信息。購房量以及已有房屋所有量是最重要的信號，超過一定數量則表明他是投資需求者。

問題的關鍵是，僅僅依賴購房量及已有房屋所有量還不夠，因為參與這一博弈的博弈者還可能包括非本地的居民，他們有可能會出于投資而非居住的考慮，異地投資。最難的就是甄別這部分人群，還需要其他信號或變量。

在北京，戶籍是不是一個好的甄別變量? 不見得。戶籍可能不應該作為房地產限購的一個變量。因為不論是否合理、合法，事實上，在今天的北京存在一個灰色市場，戶口指標可以比較方便地買賣。如果把戶籍作為房地產限購的一個變量，它無形中會使得投資需求的部分收益轉變?yōu)閼艏畠r格的上升，由戶籍市場的套利者獲得。且不論這是否公平、合法，對于限購的目標——控制投資性需求而言，并不見得是最有利的。因為它出現了一定的漏洞，投資性需求仍然會上升，只不過會比沒有戶籍限制上升得少一些，因為投資收益的一部分轉給了戶籍控制者，增加了投資需求的交易成本。

如果購房者已經居住在城市而且還計劃在城市里繼續(xù)生活，這部分人的購房要求應該歸結為基本住房需求。很顯然，在一個城市居住的時間與他已經居住的時間有相關性，在一個地方居住了1~2 年的年輕人，有正式的工作并且納稅，一般來說，他離開這個城市的概率應該遠小于剛剛來到這個城市尚未就業(yè)納稅的人士，后者則有可能是投資需求者。

所以，原則上講，比較有效地甄別地產需求的信號變量應該有兩個：一是已有的住房數量，二是購買者的納稅和已經居住的時間。按照目前的情況，似乎個人納稅記錄比居住證管理更加嚴格和系統(tǒng)，更加可靠。

至于納稅或是居住年限，只要記錄控制嚴格，似乎不必太長就可甄別，因為純粹的投資者不太可能有耐心等待1~2 年而獲得買一套房子的投資機會。凱恩斯曾說，投資者往往具有動物精神，是沖動性的，稍微緩一下，投資的沖動就會遠去。相反，如果要求5 年的記錄，會為部分真正準備在本地扎根安家的基本住房需求者帶來不必要的過長等待。