大部分人購(gòu)買住宅所需資金的50%都是通過(guò)銀行貸款獲得的。而商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)行銀行債券或大額可轉(zhuǎn)讓定期存款單，或通過(guò)海外貸款籌措資金。債券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)必然有著密切的聯(lián)系。

與負(fù)債率相比，國(guó)民收入越高，銀行運(yùn)用銀行債券或大額可轉(zhuǎn)讓定期存款單籌措資金的規(guī)模越大，市場(chǎng)利率和貸款利率就會(huì)越高。當(dāng)市場(chǎng)利率和貸款利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格通常會(huì)受到下降的壓力。

部分房地產(chǎn)市場(chǎng)人士認(rèn)為，1988年奧運(yùn)會(huì)前后韓國(guó)市場(chǎng)利率高于12%，在這種情況下房地產(chǎn)價(jià)格仍然大幅上漲。因此，如果市場(chǎng)利率低于5%，將是一個(gè)非常有吸引力的利率水平，所以房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)逐漸上漲。

然而，如果購(gòu)房者的年均收入在4 000萬(wàn)韓元以下，銀行貸款在1億韓元以上，80%的勞動(dòng)者在低薪酬的中小企業(yè)工作，那么市場(chǎng)利率（貸款利率）和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的相互關(guān)系將更加緊密。因?yàn)橹行∑髽I(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化得越嚴(yán)重，勞動(dòng)者實(shí)際收入越低，銀行貸款變成呆壞賬的可能性就越大。

2008年中期以后，韓國(guó)市場(chǎng)利率（貸款利率）的持續(xù)上升可以說(shuō)是公寓價(jià)格大幅下降的原因之一。

貸款利率在2007年1月是，而2008年10月已攀升至。在經(jīng)濟(jì)衰退的情況下金融費(fèi)用的增加讓住宅價(jià)格承受了很大的下降壓力。以115平方米的公寓為例，2006年底房?jī)r(jià)最高時(shí)售價(jià)為億韓元，到2008年上半年降至10億韓元多點(diǎn)，而到了下半年成交價(jià)在億~8億韓元。89平方米的公寓在2006年底價(jià)值億韓元，2008年上半年暴跌至6億~億韓元，下半年降至億韓元。

其后，市場(chǎng)上的資金馬上由股市轉(zhuǎn)移到國(guó)債和銀行存款，股價(jià)指數(shù)大幅下跌，而未出售或急于出售的住宅的增加導(dǎo)致住宅價(jià)格大幅下降。

利率影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑

通常，住宅銷量在利率下降期大幅增加，相反，在利率上升期減少。不過(guò)，根據(jù)韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳的數(shù)據(jù)，2007年下半年雖然市場(chǎng)利率上升至7%~8％的水平，但是，住宅銷量總額仍達(dá)到16萬(wàn)億韓元。

然而，從2008年第一季度開(kāi)始住宅銷售額急劇下降，這說(shuō)明，如果市場(chǎng)利率上升，即使短期內(nèi)訂單額可能增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是必然會(huì)衰退。