第二,與國內企業(yè)合作,開發(fā)房地產。境外投資機構對中國房地產市場的介入越來越深,在物業(yè)收購熱潮之后,境外機構的注意力開始轉移到開發(fā)領域。外資將普遍采取與本土地產商結成合作伙伴的方式進入中國房地產市場,而不再自主開發(fā)。目前,已經投資中國房地產市場且收益頗豐的摩根士丹利、凱雷集團大多是采用與本土地產商攜手的方式進行房地產項目的開發(fā)。2007年2月,摩根斯丹利與上海永業(yè)集團成立合資公司,共同開發(fā)上海市中心盧灣區(qū)一塊商業(yè)用地;2007年3月,重慶龍湖地產發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產機會基金聯(lián)合以9.25億元人民幣高價競得113.5畝成都航天通信設備有限責任公司地塊。
第三,借助于地產基金吸引境外資本。近來,眾多類似的私人房產基金將目光投向了中國內地市場。據(jù)北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司的數(shù)據(jù)表明,2009年國外投資者總共購買了價值295億美元的房產,每個房產價值都超過了1000萬美元。
此類基金既不是房地產的實際使用者也不是長期投資者,而是想通過金融手段套利的投資者(比如海外基金)。在實踐中,房地產開發(fā)公司和房地產投資信托基金(REITs)在海外上市多數(shù)是通過紅籌途徑,大量外資通過這條途徑進入國內房地產市場。通過長期持有或出售獲取利潤。其投資目標往往選擇收益穩(wěn)定、租金回報高的物業(yè),以此作為抵押在海外借款。然后,將這些物業(yè)打包,通過房地產信托投資基金等形式尋求在海外上市,資金回籠后再做下一單交易。
·熱錢撤離房地產市場
熱錢迅速、大量地撤出,最可能的原因就是人民幣升值幅度達到預期甚至超過預期,逐利避險的本性會驅使熱錢將所有房產拋出,迅速撤離中國樓市。
與房地產企業(yè)對接的熱錢其變現(xiàn)性相對較差,只有等待所投資的項目銷售后才能獲得投資回報,因此其撤離對市場影響相對較小。但是另外兩種熱錢的迅速撤離將對中國整個金融系統(tǒng)造成不可估量的災難。
熱錢撤離樓市,不會一次性將其擁有的房產拋向市場——市場無法在短期內消化如此大量的高端物業(yè),風險太大。而會由中間買家(炒家)接盤,一層一層傳遞下去,直至完全推向真實購買市場。在這個過程中,銀行扮演著極為重要的角色。中間買家獲利的主要工具就是銀行:自己出一定比例的購房款,剩余部分向銀行貸款,由銀行先行支付。從正常程序看,銀行在發(fā)放貸款前會對房產進行估價,以所估價格為基數(shù)放貸,貸款人必須定期還款,否則就有失去房產的危險。但這個過程極有可能發(fā)展成炒家對炒,即賣家和買家勾結起來抬高房價欺騙銀行及其評估機構,騙取銀行貸款。這樣,最終即便沒有下家接盤,貸款人也大可以把房產拱手交給銀行——其利益已經從銀行的貸款中獲取了。這種狀況最直接的受害者就是銀行——呆賬、壞賬迅速增長,出現(xiàn)危機。