當我們用全球的眼光審視城市化的進程時，我們就會清晰地發(fā)現(xiàn)，世界各國城市化率從20％進步到40％的過程中，英國用了120年，德國用了80年，美國用了40年，日本用了30年，而我們中國只用了22年。(數(shù)據(jù)來源《羊城晚報》)根據(jù)《中國城市發(fā)展報告(2010)》統(tǒng)計的結果，2009年年底我國的城鎮(zhèn)化率為46.6%，近5年來，全國城鎮(zhèn)化率平均每年增加0.9個百分點，城鎮(zhèn)人口每年新增約1580萬人。

當然，與發(fā)達國家80%以上的城市化率相比，我國的城市化進程仍有大幅度的提升空間。今天的中國仍處在一個城市化的高速發(fā)展期，在未來的30年中，城市化將是中國社會轉型的主流。《中國城市發(fā)展報告(2010)》顯示，目前我國城市人口數(shù)量剛達到6.1億，城市化率為46.6%，每年估計增長將近一個百分點，在未來20～30年，中國城市人口將達到75%左右，還有將近6億農業(yè)人口走進城市。

通常來說，一個國家的城市化進程可以分為以下三個階段: 第一個階段是在城市化率達到50%以前，這是農村向城市轉化的階段；第二個階段城市化率在50%～70%，是從小城市進化為大城市的過程；第三個階段城市化率在70%以上，是大城市郊區(qū)化的過程。當然，中國這600個星羅棋布的城市，彼此之間的差異特別大，有些城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況已經(jīng)上升到可以與發(fā)達國家媲美，有的還在低水平徘徊。而中國現(xiàn)在的城市化率是46.6%，接近第一階段的尾聲。

當然，不同地區(qū)的城市化發(fā)展不同。一線城市，城市化時間長，住房存量大，舊城改造也基本完成了，住宅已經(jīng)不是“獨大”的產(chǎn)品，首次置業(yè)的需求要么通過政府來解決，要么通過二手房解決，一手商品房市場已經(jīng)逐步淡出了市場，萬科、保利、SOHO紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)就是最好的例證。二、三線城市中，人均住房面積還處在30～35平方米的水平，因此還會保持比較旺盛的住房需求。實際上，有眼光的房地產(chǎn)商已經(jīng)加大了對二、三線城市的布局，特別是在三線城市和城鎮(zhèn)。

那么對于今天中國房地產(chǎn)業(yè)來說，最重要的社會事實是什么？那就是城鄉(xiāng)社會結構的變遷和人口結構的變遷。城市化和人口紅利構成了房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展最重要的影響因素。一部房地產(chǎn)業(yè)的歷史也是一部人口結構變遷的歷史，中國的人口結構對房地產(chǎn)業(yè)的影響是根本性的。目前較大的剛性需求來自于20世紀70年代末至1985年左右出生的這一代，他們目前正處于適婚、生育階段，對獨立住房的需求很高，這種現(xiàn)象從人口金字塔來看一目了然。

從圖3-3可以明顯看出，1970年前后、1990年前后出現(xiàn)了中國的兩個生育高峰。到2020年前后，30～60歲的勞動力人口數(shù)量將會達到頂峰，2020年之后隨著勞動力人口減少，中國的“人口紅利”將開始下降；到2030年，中國將出現(xiàn)明顯的人口老齡化，屆時，中國50歲以上的中老年人口將占據(jù)大多數(shù)。

事實上，包括國家統(tǒng)計局、社科院、萬科集團在內的多家單位和企業(yè)都進行過類似的統(tǒng)計。2013年，中國首次置業(yè)人口紅利的拐點將出現(xiàn)，2013年后新增首次置業(yè)人口數(shù)量將迅速下降。這意味著，隨著城市化步伐的加快，中國社會(特別是一線城市)將出現(xiàn)老齡化的趨勢。進一步來說，中國人口高峰將出現(xiàn)在2030年。中國目前已經(jīng)加速進入老齡化階段，到2030年以后人口總數(shù)會較明顯減少。