上海新土地政策落實和實施，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極而深遠的影響

這是毫不起眼的一條新聞：上海農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所揭牌，試行土地承包權(quán)場內(nèi)轉(zhuǎn)讓交易，推進資本對接農(nóng)業(yè)。揭牌當日，首批推出包括農(nóng)村企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)在內(nèi)的共140宗掛牌項目，共涉及金額3?54億元。

就是這么個容易被忽視的新聞報道，卻透露出重大的信息，標志著上海農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革進入了一個新階段，是上海借助上海國際金融中心建設動力，探索利用金融要素市場，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、資本化發(fā)展的一項重要創(chuàng)新舉措。也是上海對新土地政策的落實和執(zhí)行，在這方面同樣走在了全國前列。

新土地政策最根本的意義在于解放生產(chǎn)力，并劃時代地打破了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，對中國經(jīng)濟的影響重大而深遠。對房地產(chǎn)業(yè)來說，一來，因新土地政策而推進加速的城市化進程將產(chǎn)生大量的新增住房需求；二來，因土地流轉(zhuǎn)而釋放的部分資金會進入房地產(chǎn)市場，雖然進入行業(yè)的資金量不會很大，但不可忽視聚沙成塔的累積效應；三來，因為新土地政策而受益最快最直接的三四線城市，因經(jīng)濟的受益而產(chǎn)生的改善性需求也將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極影響。

在上海新土地政策出臺后不久，天津也實行了宅基地換商品房政策，即農(nóng)民自愿以其宅基地按置換標準換取小城鎮(zhèn)的一套住宅，節(jié)約下來的農(nóng)村土地整合出售，用土地收益彌補建設資金缺口，由此，天津就將有10萬套住宅的置換量，由此而帶動的房地產(chǎn)需求量可見一斑。

保險資金投資不動產(chǎn)的政策突破已箭在弦上

2009年10月1日，新《保險法》正式實施，保險資金投資不動產(chǎn)和未上市股權(quán)的相關(guān)細則也將明確，有數(shù)據(jù)顯示，由此而釋放的資金規(guī)模或達2 000億元左右涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。

但按照國際標準5%～10%的比例，資金規(guī)模可能會更大，一般來說，保險資金以追求穩(wěn)定安全的收益為第一投資原則，為此，商業(yè)物業(yè)將是其首選，而目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)市場的調(diào)整已近一年，處于底部區(qū)域，此時放行保險資金，對資金安全來說是個好的時機，對于商業(yè)物業(yè)市場則是重大的利好。

目前的市場是住宅已經(jīng)由寒冷轉(zhuǎn)為過熱，但商業(yè)物業(yè)卻仍在冬季徘徊，如果因保險資金的入市，商業(yè)物業(yè)大舉反彈或反轉(zhuǎn)，受商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的聯(lián)動效應，將使得目前的住宅市場獲得后續(xù)動力，不排除再次回升的可能。