“新國(guó)四條”出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注，其調(diào)控手法和力度均是前所未有的，一些業(yè)界人士更是以“非常震撼”來(lái)傳達(dá)自己的感受，在密集的調(diào)控政策影響下，一線城市和一些受新政影響嚴(yán)重的地區(qū)，市場(chǎng)短期調(diào)整難以避免，但房?jī)r(jià)中期上漲的趨勢(shì)依然不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

首先是政策的剛性影響。如果執(zhí)行到位，市場(chǎng)短期內(nèi)將難以化解壓力。這主要表現(xiàn)在供需兩邊都受到政策的調(diào)控，在調(diào)控需求方面主要是指“新國(guó)四條”，“暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款”直指目前占市場(chǎng)主要地位的改善型需求和投資性需求，不能辦理三套房貸將大大壓縮這類(lèi)消費(fèi)者的購(gòu)房需求。

“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款”，這條原意是控制異地“炒房團(tuán)”的政策，也秒殺了靠近一線城市的二三線城市的多類(lèi)新需求。以上海為例，一類(lèi)是工作在上海、居住在外地的需求將受到重大影響；二類(lèi)是戶(hù)籍在上海、養(yǎng)老在外地的需求也將遭遇挑戰(zhàn)，以靠近上海的昆山、太倉(cāng)等城市為例，一些項(xiàng)目超過(guò)一半的客源會(huì)受到新政影響。以此判斷，以異地客戶(hù)為主的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)將首先陷入困境。

需求的短期銳減，會(huì)使得樓市成交乏力，而量縮價(jià)跌就幾乎是必然結(jié)果，雪上加霜的是，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建部）亦緊跟著推出了以調(diào)控供給為主的樓市預(yù)售環(huán)節(jié)的管理新政，政策核心主要包括：一是公示房源和售價(jià)；二是不準(zhǔn)以任何名義收受定金；三是購(gòu)房實(shí)名制。

雖然住建部的新規(guī)力度并不大，但在國(guó)務(wù)院持續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策、市場(chǎng)氛圍日趨緊張的背景下，住建部出臺(tái)的新政更加受人關(guān)注，市場(chǎng)影響面也比以往要大很多，如果嚴(yán)厲落實(shí)，住房供給增加，成交縮小，則房市的短期調(diào)整勢(shì)在必行。

其次，多重政策的累加效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，壓垮市場(chǎng)信心預(yù)期的最后一根稻草可能已經(jīng)出現(xiàn)?！靶聡?guó)四條”頒布出臺(tái)，已經(jīng)引起市場(chǎng)“多派”的警覺(jué)，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)大筆拋單，跟隨著“新國(guó)四條”出臺(tái)的住建部新政和銀監(jiān)會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行新政的表態(tài)，市場(chǎng)“多派”的恐慌情緒開(kāi)始出現(xiàn)，而上海市場(chǎng)更是出現(xiàn)了93折的樓盤(pán)促銷(xiāo)手段。

其實(shí)，比起調(diào)控政策的剛性影響，市場(chǎng)預(yù)期的改變可能更為重要。隨著這幾年的房?jī)r(jià)大漲，樓市剛性需求已經(jīng)逐漸被邊緣化，更具彈性的改善性和投資性需求其實(shí)是在被市場(chǎng)預(yù)期推著前行，一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，樓市調(diào)整將在所難免。

不過(guò)，就本人的見(jiàn)解來(lái)看，所謂的調(diào)整也不過(guò)是短期表現(xiàn)，從中期看，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)依然難改，原因如下：

（1）調(diào)控政策難以為繼，持續(xù)時(shí)間和強(qiáng)度可能有限

首先，政策調(diào)控的目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而非打壓房?jī)r(jià)，今天的市場(chǎng)表現(xiàn)同樣是2008年政府多重刺激政策的結(jié)果，如果調(diào)控過(guò)度，樓市出現(xiàn)非理性下跌，可以預(yù)見(jiàn)政府又將出手扶持，這樣的情形并非政府的本意所在。

其次，根據(jù)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康估算，我國(guó)地方投融資平臺(tái)負(fù)債超過(guò)6萬(wàn)億元，其中地方債務(wù)總余額在4萬(wàn)億元以上。2009年地方財(cái)政中，土地收入1?6萬(wàn)億元，地方融資總量7?2萬(wàn)億元。按6%的利率計(jì)算，今年需支付5280億元的利息，即從土地獲得的近1/3資金都付了利息。

2008年地方政府為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大量舉債上項(xiàng)目，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，將勢(shì)必影響到土地市場(chǎng)的財(cái)政收入，這是地方政府所不能接受的。如果形勢(shì)的確如此發(fā)展，那么2008年下半年地方政府違規(guī)“救市”的舉動(dòng)想來(lái)也將重現(xiàn)江湖。

（2）導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本性因素仍然存在，短期調(diào)整后，再次上揚(yáng)也或?qū)⑹潜厝?/p>

關(guān)于這個(gè)內(nèi)容，主要表現(xiàn)在三點(diǎn)，一是人民幣升值和通脹的預(yù)期目前沒(méi)有發(fā)生改變，如果這兩個(gè)預(yù)期存在，那么首先國(guó)外熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)的動(dòng)力就不會(huì)減弱，其次國(guó)內(nèi)過(guò)剩的流動(dòng)性依然會(huì)進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)避險(xiǎn)，一旦人民幣真的升值、通脹真的來(lái)臨，改善性需求和投資性需求將再次被激活。

二是，國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性依然過(guò)剩，首先是貨幣政策雖然持續(xù)緊縮，但2009年度的信貸投放規(guī)模應(yīng)該仍在高位，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是個(gè)緩慢的過(guò)程，加之投資品和投資渠道匱乏，因此外行業(yè)過(guò)剩資金持續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)也難改變。

三是，地方政府對(duì)保障性住房的建設(shè)缺乏動(dòng)力，資金缺乏又是不折不扣的好借口，因此保障性住房的進(jìn)展較慢，成效難顯。