（1）“新國四條”秒殺養(yǎng)老等多類新需求

2010年4月17日，國務(wù)院出臺被市場稱之為“新國四條”的房地產(chǎn)調(diào)控新政，并難得地得到市場分析人士的普遍認同，對其準確性和可操作性給予了較高的評價，然而其中一條新政在針對性地調(diào)控異地炒房團的同時，也把剛剛處于萌芽狀態(tài)的養(yǎng)老、異地上下班等人群的需求扼殺在搖籃中。

新政第二條規(guī)定：“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。”這條的用意相當(dāng)明確，直指異地“炒房團”，不過，這條新政對因高房價而被擠出上海、北京、廣州等一線城市的自住和養(yǎng)老需求也產(chǎn)生重大影響。以上海為例：

? 工作在上海、居住在外地人群的需求將受到重大影響

近年來因為房價的突飛猛進，工作在上海的外地人或相當(dāng)數(shù)量的本地人開始選擇把住房需求瞄準靠近上海的三四線城市，比如太倉、昆山等地，這些地區(qū)與上海接壤，隨著軌道和高速鐵路的建設(shè)，兩城之間的往返時間甚至短于上海市內(nèi)很多地方，近年來打造的1小時經(jīng)濟圈概念，就指這些區(qū)域。

這些區(qū)域與上海相連，僅僅是因為行政區(qū)劃的原因被劃為兩個城市，居住在外地、工作在上海已完全可能，而房價卻要差上幾倍，比如太倉的瀏河鎮(zhèn)，因為與寶山接壤，該鎮(zhèn)開發(fā)的項目幾乎80%的購買客群來自上海。

這種模式的出現(xiàn)，給了上海中低收入階層一個新的購房選擇，在政府保障房不足的情況下，也在很大程度上緩解了一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的壓力。但“新國四條”的規(guī)定，卻使得這類需求可能遭到扼殺。

? 戶籍在上海、養(yǎng)老在外地的需求也將遭遇挑戰(zhàn)

養(yǎng)老需求在很大程度上也是受上海高房價的影響，有的是因為一線城市的住房給了下一代，有的是因為房價太高。雖然養(yǎng)老需求不僅是因為高房價，還因為居住環(huán)境、消費物價等綜合因素，但在我們具體接觸的實際案例中，即便是定位養(yǎng)老需求的，按揭貸款也占了很大比例。因為把一線城市住房讓給子女的消費者，在三四線城市購房時往往直接寫子女的名字，按揭由子女或自己償還，如果不能辦理貸款，顯然這類需求也將受到影響。

有調(diào)查顯示，經(jīng)濟發(fā)達的一線城市部分年收入在5萬~10萬元的家庭，正準備逃離一線城市，擺脫大都市帶給他們的“偽幸?！?，去二三線城市追尋真正的幸福。調(diào)查顯示，中國一線城市有76%的白領(lǐng)處于亞健康，近六成處于過勞狀態(tài)，生活在二三線城市的中產(chǎn)家庭的幸福感比一線城市強。

“新國四條”的出臺，無疑是把上述各類需求的退路全部切斷了，顯然一刀切的政策已經(jīng)影響到了很多健康的需求，政策應(yīng)該具備靈活性，區(qū)別對待既必要也應(yīng)該。

（2）“新國四條”執(zhí)行層面仍存在巨大彈性空間

“新國四條”一出，震驚市場，股市大跌近5%。不過，深入分析“新國四條”，政策執(zhí)行層面仍然存在重大的彈性空間，把握不好將影響政策效果。

首先，就市場最為關(guān)注的停發(fā)三套房貸來說，政策落到實處將對樓市產(chǎn)生深遠影響，遺憾的是，政策表述存在很大的彈性：“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”，大到直轄市，小到縣級市，房價漲幅、價格和供應(yīng)千差萬別，如果同意界定本就不明晰，政策還把決策權(quán)交到了商業(yè)銀行手中――“商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”；不出政策，商業(yè)銀行自然也會注意風(fēng)險，爭取贏利，政策出了，無非是給商業(yè)銀行增加壓力，如果見效，最可能的是管理壓力而非政策帶來的好處。

其次，把政策調(diào)控執(zhí)行權(quán)移交給地方政府，這么做雖然有利于政策的靈活性，卻不利于政策的貫徹落實。如果說土地財政是高房價的原因之一的話，那么維持高房價就是地方政府意愿所在，把打擊高房價的決定權(quán)留給控制房價缺乏原動力的地方政府，成效可能注定不會明顯。

最后，本次新政難得地得到市場分析人士的普遍認同，對其準確性和可操作性給予了較高的評價，然而新政何時執(zhí)行？如何執(zhí)行？仍需有執(zhí)行細則的配套才行，尤其是對存在的很多界定模糊的地方需要加以明晰。

總之，這些在操作層面上留下的巨大彈性空間，如果不及時解決，“新國四條”將無法落到實處而效果會大打折扣。