2009年后我在出席一些活動(dòng)的時(shí)候，經(jīng)常有人說(shuō)我對(duì)于2009年的預(yù)測(cè)基本準(zhǔn)確，并為此表達(dá)欽佩之意，這使我感到汗顏。其實(shí)，對(duì)于2008年到2009年中國(guó)樓市的驚天大逆轉(zhuǎn)，從2009年4月開(kāi)始，我已在各個(gè)場(chǎng)所戲稱房地產(chǎn)評(píng)論人士2009年都是“出乎預(yù)料”派，2009年的過(guò)山車行情，我絕不認(rèn)為有人準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)到了。

羅列我在2008年市場(chǎng)調(diào)整期間的言論，只能說(shuō)我說(shuō)對(duì)了大概，但對(duì)于市場(chǎng)火熱的程度和反轉(zhuǎn)的時(shí)間都出乎我的預(yù)料：

（1）“對(duì)于2009年我們也許只能說(shuō)也許，但也許的內(nèi)容卻是樂(lè)觀而積極的，也許2009年將會(huì)是難得的好年頭。”

（2）對(duì)美國(guó)金融危機(jī)走勢(shì)的判斷：“基本的判斷是，最壞的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去?！薄皩⒃诿髂甑哪曛汹呌诰徍?，這基于兩個(gè)方面的原因判斷。”

（3）中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)：“可以樂(lè)觀地預(yù)測(cè)，2009年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)增速將止跌趨穩(wěn)。”“保8成功。”

（4）股市：“絕大多數(shù)的股票將迎來(lái)長(zhǎng)線介入的大好時(shí)機(jī)，春天播種的季節(jié)將在2009年出現(xiàn)，對(duì)于中國(guó)的股民而言，重要的也許并不是股市寒冬里的虧損幅度，而是股市春季來(lái)臨時(shí)是否能及時(shí)播種和播種的數(shù)量?！?/p>

（5）樓市抄底：“如果政府的保障性住房建設(shè)仍然不能同步跟進(jìn)，那么將來(lái)也不會(huì)有低收入階層說(shuō)話的份兒，而一定時(shí)間內(nèi)高房?jī)r(jià)卷土重來(lái)也幾乎就是可以肯定的事情?！薄半S著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步回調(diào)和購(gòu)買成本及門檻的降低，2009年的下半年應(yīng)該是買入的最好時(shí)機(jī)?！?/p>

我堅(jiān)決看好2009年的樓市，但沒(méi)想到上半年行情如火如荼，我對(duì)調(diào)整可能引發(fā)的行業(yè)整合給予了相當(dāng)級(jí)別的關(guān)注，但事實(shí)我們都看到了，房地產(chǎn)業(yè)的整合連“水過(guò)地皮濕”這樣的比喻可能都不恰當(dāng)，這再次證明了未來(lái)的不確定和不可預(yù)測(cè)。

因此，在談?wù)摷磳⒌絹?lái)的2010年時(shí)，我做好了充分的心理準(zhǔn)備，誰(shuí)能說(shuō)2010年不會(huì)再次帶給我“出乎預(yù)料”呢？我只能祈求以下有關(guān)2010年的推測(cè)，不會(huì)真的淪落到算命先生的境界。

2009年財(cái)政和貨幣政策的突出特點(diǎn)是寬松，但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的觸底復(fù)蘇，以及通脹預(yù)期的進(jìn)一步加強(qiáng)，預(yù)計(jì)貨幣政策的走向?qū)⒃絹?lái)越緊，在我看來(lái)早則一季度，晚則二季度，中國(guó)即可能步入加息周期。

2009年的天量信貸發(fā)放，以及中央和地方政府對(duì)投資的“大干快上”，這反映至2010年，悲觀地估計(jì)，通脹幾乎不可避免，盡管相關(guān)部門始終堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)目前處于產(chǎn)能過(guò)剩和整體性的消費(fèi)不暢，但至少結(jié)構(gòu)性的通脹會(huì)不可避免地到來(lái)。

慣性使然，相信2010年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將行駛在快速增長(zhǎng)的快車道上，但更長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)濟(jì)情況卻充滿不確定性，一切要看調(diào)整結(jié)構(gòu)的進(jìn)度和效果。

對(duì)于房地產(chǎn)而言，就我接觸的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，多數(shù)是看空2010年三季度以后的樓市，原因遠(yuǎn)的對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不看好，近的則擔(dān)心政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，并對(duì)過(guò)去一年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的非理性瘋狂表示擔(dān)憂。

開(kāi)發(fā)商這樣的看法著實(shí)令人欣慰，這說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并未遠(yuǎn)離，這同時(shí)代表了行業(yè)的未來(lái)，但就我個(gè)人意見(jiàn)而言，除非國(guó)家下狠心大量供應(yīng)保障性住房，否則未來(lái)一到兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)應(yīng)該還是堅(jiān)挺的，但更長(zhǎng)時(shí)間就要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)去考量。因此，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就將處在房?jī)r(jià)漲一漲，政府出手打一打，一旦跌了可能又會(huì)出手扶一扶這樣的怪圈里不能自拔。

在這樣的漲跌起伏的怪圈里，談到未來(lái)3~5年房?jī)r(jià)走勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)的走向和質(zhì)量是影響房?jī)r(jià)去向的根本因素，這是一種被迫的關(guān)系。如果中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整能夠取得成功，三駕馬車中的消費(fèi)能真正地被拉動(dòng)起來(lái)，那么，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依靠程度就會(huì)降低，也就給政策控制和執(zhí)行力度騰出了空間，從而使得房?jī)r(jià)有望恢復(fù)平穩(wěn)和健康。

再就是，把保障性住房計(jì)劃真正落到實(shí)處，近期頻頻討論的《住房保障法》但愿能盡早出臺(tái)，這樣在保障房供給上就有法可依。增加保障房供給，將導(dǎo)致租售比下降，房?jī)r(jià)將會(huì)越來(lái)越合理。

總的來(lái)說(shuō)，未來(lái)3~5年，樓市運(yùn)行軌跡不會(huì)是過(guò)去幾年的簡(jiǎn)單復(fù)制，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程依然快速，人口紅利短期也不會(huì)消失，市場(chǎng)需求可能依然旺盛，不過(guò)，由于過(guò)去5年(2002年至2007年)房?jī)r(jià)的暴漲，已經(jīng)嚴(yán)重透支了未來(lái)的上漲空間，因此，如果政策得當(dāng)加之經(jīng)濟(jì)配合，即便需求旺盛，控制未來(lái)房?jī)r(jià)雖然困難重重，但也不是沒(méi)有可能的。