對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，業(yè)界觀點(diǎn)可分為兩派：看多派和看空派。對(duì)上海樓市的走勢(shì)，筆者算為數(shù)不多的堅(jiān)定看多派，即便如此，2009年以來(lái)的行情演繹，依然出乎意料之外，所以我戲稱，不論看多與看空，對(duì)2009年的大逆轉(zhuǎn)，統(tǒng)統(tǒng)都是“出乎意料派”。

看走眼不要緊，要緊的是不要淺薄到學(xué)算命先生那一套，一旦胡謅得不對(duì)，馬上要找些理由和借口來(lái)搪塞，眼下那些喝足洋墨水或是涂了些華爾街紅粉在臉上的人大叫供求關(guān)系失效、目前的房?jī)r(jià)上漲不過(guò)是純粹的貨幣資金導(dǎo)致的價(jià)格預(yù)期所致、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)淪為投機(jī)資本樂(lè)園的人，我看就是這樣的人。

這些人的矛頭直指國(guó)家適度寬松的貨幣政策，認(rèn)為國(guó)家是在用更大的泡沫掩蓋已有的泡沫，我倒有些奇怪了，幾個(gè)月前還在批評(píng)政府不救市不負(fù)責(zé)任，怎么現(xiàn)在就倒轉(zhuǎn)了槍頭？看來(lái)有必要給他們潑些冷水，讓他們清醒，讓他們的漂浮著的身心能回到大地上來(lái)。

首先，有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)一種產(chǎn)品不能成為資產(chǎn)，供求關(guān)系是有用的，而一旦成為資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)，供求關(guān)系便失效而有另外的邏輯。

那么就按這個(gè)邏輯，讓我們看何謂資產(chǎn)？資產(chǎn)是指由于過(guò)去的交易或事項(xiàng)所引起的、企業(yè)擁有或控制的、能帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。

按照會(huì)計(jì)分類，資產(chǎn)可分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等；根據(jù)存在的形態(tài)不同，資產(chǎn)可分為金融資產(chǎn)與非金融資產(chǎn)、有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)。

由此我們可以看出，資產(chǎn)的涵蓋面十分廣闊，既包括可以給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益的各種設(shè)備也包括各類固定資產(chǎn)，簡(jiǎn)單地說(shuō)不能成為資產(chǎn)的產(chǎn)品供求關(guān)系便失效顯然是錯(cuò)誤和武斷的。

其次，他們認(rèn)為，引起價(jià)格變動(dòng)和差異的因素很多，如氣候、時(shí)間、地域、生產(chǎn)等，甚至宗教信仰、習(xí)俗等文化因素也能對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。

各種因素對(duì)商品價(jià)格的影響，是通過(guò)改變?cè)撋唐返墓┣箨P(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

我們知道供求關(guān)系是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)，否定供求關(guān)系就是否定房地產(chǎn)產(chǎn)品商品的屬性，否定供求關(guān)系便失去了判斷價(jià)值的坐標(biāo)，如果這樣，又如何判斷資產(chǎn)是否存在泡沫？

當(dāng)然，商品價(jià)值、國(guó)家政策和貨幣價(jià)值也是影響商品價(jià)格的因素，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，談?wù)摗胺康禺a(chǎn)泡沫”恰恰和供求關(guān)系密不可分。

一般認(rèn)為，所謂泡沫，指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量；投機(jī)交易氣氛非常濃厚。

我們暫不討論房地產(chǎn)是否存在泡沫，單就房地產(chǎn)是否存在泡沫與供求關(guān)系密切相關(guān)一項(xiàng)，就可判定否定供求關(guān)系在房地產(chǎn)價(jià)格上的實(shí)效是錯(cuò)誤的。

最后，他們忽視供求關(guān)系，僅僅把價(jià)格上漲歸咎于通脹預(yù)期，把投資需求無(wú)限放大，刻意忽略剛性需求，這既不科學(xué)，也和實(shí)際情形不符。

相信大家不會(huì)否認(rèn)中國(guó)住宅市場(chǎng)化以來(lái)的上漲是多重因素綜合作用的說(shuō)法，而在諸多因素中，最重要的幾個(gè)方面，比如供給、需求、預(yù)期和文化起到的作用都很大。

在供給方面存在著結(jié)構(gòu)性的矛盾，存在著嚴(yán)重的保障性住房供給的缺位。有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度不充分，所以引起供求關(guān)系的失真。這樣的說(shuō)法有一定的道理，但只存在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，隨著土地招拍掛的實(shí)施，在我看來(lái)是市場(chǎng)化過(guò)度而不是不充分。

我多次講過(guò)，如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革能在一開(kāi)始就把中低收入的階層從市場(chǎng)化中拉出去，形成中低收入階層的住房問(wèn)題由保障性住房解決、高收入階層市場(chǎng)化解決的二元結(jié)構(gòu)，俗稱“兩口鍋吃飯”，相信房?jī)r(jià)的發(fā)展應(yīng)該是另一番格局，而這么做的根本目的也在于改變供求關(guān)系。

從需求方面看，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代積累的大量住房需求、改革開(kāi)放三十多年新增巨大需求、城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的巨大需求是支撐中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)，這些需求包括了剛性需求，也包括投資性需求。

在市場(chǎng)預(yù)期方面，存在著短期和長(zhǎng)期的預(yù)期，而不論長(zhǎng)期還是短期，都和供求關(guān)系密切相關(guān)。從長(zhǎng)期來(lái)看，除了中國(guó)人置業(yè)安家的文化層面的消費(fèi)傳統(tǒng)外，不論是自住還是投資，購(gòu)房者預(yù)期的前提離不開(kāi)看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、中國(guó)地少人多等樸素判斷。從短期來(lái)看，本輪房?jī)r(jià)上漲的確與通脹預(yù)期、投資者入市有很大關(guān)系，但投資本身就是需求的一種，況且根本性的推動(dòng)還是剛性需求，2009年一季度的“小陽(yáng)春”行情幾乎百分百的是自住需求，人們?yōu)楹钨?gòu)房，說(shuō)到底還是有著自身的實(shí)際需要。

即便是到了2009年5月，投資需求開(kāi)始抬頭，又有多少比例的人真正是因?yàn)閾?dān)憂通脹而決策購(gòu)買的？雖然沒(méi)有做過(guò)調(diào)查，但我認(rèn)為，即便有，也一定是和長(zhǎng)期看好的預(yù)期密不可分的。

因此，凡此種種，硬性地否定供求關(guān)系在房?jī)r(jià)上的作用，顯然是盲人摸象、管中窺豹，重局部而輕全體，看問(wèn)題就有失偏頗。這還不考慮中國(guó)還有著自己特殊的國(guó)情，過(guò)去三十多年來(lái)，多少著名的所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的判斷和預(yù)測(cè)一錯(cuò)再錯(cuò)，在很多方面中國(guó)經(jīng)濟(jì)是在開(kāi)創(chuàng)著自己獨(dú)有的模式，顯然刻板地照抄照搬西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，不足以完全解釋中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，一知半解以局部來(lái)判斷整體就更不行了。