2008年10月前后，中央出臺一系列旨在鼓勵消費穩(wěn)定市場信心的房地產(chǎn)新政策，政策一出臺即引起高度關注。然而，一項網(wǎng)絡調(diào)查顯示，63%的人認為房價會繼續(xù)下跌，這幾乎和前期呼吁政府出手的大多數(shù)“救市”派的觀點一致。

“救市”派們認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)充滿危機，甚至面臨崩盤的危險，如此一來將對宏觀經(jīng)濟造成致命的打擊，而期待購房的民眾則以自己的實際行動觀望（據(jù)此項調(diào)查顯示：1/3的人選擇繼續(xù)觀望）或被迫觀望（據(jù)此項調(diào)查顯示：1/2以上的人認為房價還是太高，買不起）。這樣看來，似乎政府不“救市”，房地產(chǎn)市場的確要面臨深度調(diào)整了。

不過與此同時，還有另外少數(shù)一批人仍然在懷疑房價的下降，或者即使承認房價下降但仍對后市充滿信心，其中不少人，拿上海2006年短暫的回調(diào)，隨后便報復性上漲的例子，來佐證自己的觀點。

問題是，市場的調(diào)整我們已經(jīng)看到，市場的悲觀情緒我們也已感受到，不過，上述少數(shù)一批人所認為的市場狀況難道真的不存在發(fā)生的可能嗎？

同樣的問題在今天已經(jīng)不存在疑問，2009年房價不但報復性上漲，甚至創(chuàng)了歷史新高。

其中原因之一便是在此番市場調(diào)整期間，未能彌補某些政策缺位的狀況，房價卷土重來也就隨著宏觀經(jīng)濟的好轉毫無意外地發(fā)生了。

問題的焦點在于1998年中國劃時代的終結福利分房。在此之前，中國住房的供給主要靠福利分房，以工齡和級別來劃分房子供給的大小。眾所周知的是，（1998年前）建國近五十年來，中國的人均居住面積只有幾平方米，住房條件總體狀況非常落后，上海等一線城市更為突出，雖然改革開放后，采取了福利分房和市場供給并行的模式，但由于購買力和市場供給不足等原因，幾十年來的住房需求并未得到緩解。

就在這個時候，1998年福利分房制度終結，中國房地產(chǎn)市場一下子從計劃經(jīng)濟全面跨越到市場經(jīng)濟，這里就產(chǎn)生兩個需求矛盾，一是在終止福利分房制度時就已經(jīng)存在的住房需求，二是終止福利分房制度之后產(chǎn)生的新增需求。兩者中有購買能力的靠市場手段得到滿足，沒有購買能力的自1998年開始便積壓下來，對于第一種情況，這部分人的購房需求顯然帶有歷史遺留的痕跡，應該加以區(qū)別對待，但實際情況并不這樣，而是搞了一刀切。

不論是第一種情況還是第二種情況，市場化的解決途徑就是靠政府主導的經(jīng)濟適用房、廉租房來滿足，但實際情況是，這項工作嚴重滯后，導致市場供給出現(xiàn)結構性的矛盾，所有人都涌到商品房市場，如此龐大的需求，加上后期按揭貸款制度釋放出來的購買力，就這樣把房價捅上了天。

市場有觀點認為，中國人均居住面積已達27平方米，認為中國的住房問題已經(jīng)基本解決。持這種觀點的人，多半是只看理論，而未與現(xiàn)狀結合起來調(diào)查論證的學院派，一來是中國經(jīng)濟發(fā)展的地區(qū)差距十分大，二來中國的貧富差距也是明擺著的，有錢的人擁有幾套房甚至數(shù)十套，沒錢的要么買不起，要么當房奴頂著巨大的壓力。所以，以這個平均數(shù)據(jù)來概括解釋，既不準確也不專業(yè)。在這樣的情況下，談消費擴內(nèi)需，短時間是難以實現(xiàn)的。

2008年在市場調(diào)整最嚴重的時候，我就曾說，經(jīng)濟不景氣之下，即便房價降了，因為中低收入者的購買力也隨之下降，他們的住房需求可能依然得不到滿足，而如果不解決結構性的供給問題，一旦宏觀經(jīng)濟轉好，房價可能又會隨之高漲，他們還是買不起。

我們來看2008年中央出臺的一系列政策，比如“加快廉租住房建設，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區(qū)（危舊房）改造”，但每次并未把廉租房政策置于最重要的位置，2009年全國僅完成計劃的1/4，不能不使人感到遺憾。

市場調(diào)整給管理層解決供給結構性矛盾提供了良好契機，因為投資既可以拉動經(jīng)濟，又可以解決或緩解供給矛盾。錯失良機、政策缺位可能導致相當長的時間的代價付出。