四

高房?jī)r(jià)不是問題，就像車市有賓利和布加迪威龍不是問題一樣，問題是，有豪華車的同時(shí)也要給市場(chǎng)有選擇奇瑞和吉利的機(jī)會(huì)。現(xiàn)在的房市問題在于，購房者只有“豪華車”的選擇，而保障性住房的供給卻遲遲跟不上。

建國以來至1998年，中國一直是個(gè)住房困難大國，幾十年來積壓的住房需求，從1998年至今，雖然市場(chǎng)化供給近20年時(shí)間，但只有少部分有購買能力者通過市場(chǎng)化途徑得到滿足；大多數(shù)沒有購買能力的，住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。

中低收入階層如果失去靠政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房滿足的途徑，只能與高收入階層的市場(chǎng)化滿足途徑形成“一鍋吃飯”的局面。

中國經(jīng)濟(jì)目前的發(fā)展模式面臨跨越瓶頸、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，甚至要觸及政治體制改革，而中國改革在深水區(qū)徘徊，也面臨進(jìn)退兩難的境地，改革的第一階段為何受到廣泛認(rèn)同，是因?yàn)橛|動(dòng)的是少數(shù)人的利益，保障了大多數(shù)人的利益，讓廣大工人農(nóng)民的生活有了提高，而目前改革的階段需要滿足和解決的問題日益多樣化、尖銳化，很多問題到了不動(dòng)根本無法解決、動(dòng)了根本可能就亂的地步。

保障性住房未能推向市場(chǎng)，房?jī)r(jià)和中低收入階層的背離情形越來越嚴(yán)重。房?jī)r(jià)問題日益成為制約發(fā)展的重要因素。在這個(gè)牽動(dòng)千家萬戶的根本性問題上，目前的情形已容不得我們?cè)儆邪朦c(diǎn)馬虎，不主動(dòng)深化改革，人為的拖延時(shí)間越久，可能日后面臨的調(diào)整將會(huì)越加劇烈，我們付出的代價(jià)將越加高昂。

五

2009年我國房地產(chǎn)銷售總額為5?7萬億~6萬億元，也就是說，我國居民近半花銷用在“買房”上。所以有人稱“2009年是我國經(jīng)濟(jì)最困難的一年，但也是房地產(chǎn)業(yè)最輝煌的一年?！?/p>

不過，所有最后的勝利者無不是在狂熱中保持了冷靜的人，正如巴菲特所說，“在別人貪婪時(shí)恐懼，在市場(chǎng)輝煌之余保持一分冷靜，是決勝市場(chǎng)的必備心態(tài)?！?/p>

地王迭出是否是一次集體狂歡？羊群效應(yīng)告訴我們，集體的行為未必代表決策的正確。

行業(yè)整合理論告訴我們，任何一個(gè)行業(yè)經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，最終會(huì)有少數(shù)的企業(yè)成為行業(yè)的領(lǐng)袖甚至占據(jù)壟斷地位。拿房地產(chǎn)業(yè)來說，最明顯的例子是中國香港的情況。香港排名前十位的地產(chǎn)公司占據(jù)香港80%以上的市場(chǎng)份額，而排名前4位的公司即已占有65%的市場(chǎng)份額。不論行業(yè)整合的時(shí)間有多長(zhǎng)，有一點(diǎn)是肯定的，那就是行業(yè)整合不論時(shí)間的長(zhǎng)短，它總在發(fā)生著也必將繼續(xù)發(fā)生著，任何時(shí)候不以任何的原因和方式而改變。

中國目前注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)有6萬多家，一個(gè)基本的事實(shí)是，這些企業(yè)中的大部分將會(huì)隨著時(shí)間的發(fā)展而消失。我們必須清楚，什么因素會(huì)觸發(fā)行業(yè)整合的加??；在行業(yè)整合加劇的時(shí)候，自己如何能夠置身事外。

六

每到歲末，編輯們的約稿方向幾乎一致指向下一年的走勢(shì)和預(yù)測(cè)，正如本文開篇所講，預(yù)測(cè)未來是件困難的事情，雖然有不少人對(duì)我對(duì)過去一年中的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)表示了欽佩，但我自己卻不這么看。

近期，政府頒布了一系列針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的新政或調(diào)整政策，調(diào)控的目標(biāo)很大程度上是針對(duì)房?jī)r(jià)。事實(shí)上，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都不是原因，而僅是一種結(jié)果。政策是否能發(fā)揮人們期望的作用，受到很多因素的影響。

執(zhí)行力度和決心緊密相連，這直接決定政府調(diào)控是治標(biāo)還是治本，一切治標(biāo)之策再加上執(zhí)行環(huán)節(jié)的不到位只會(huì)換來市場(chǎng)更加報(bào)復(fù)性的上漲，并且深度破壞產(chǎn)業(yè)的生態(tài)。

一篇評(píng)論文章里有這樣的話：有些人不會(huì)傾聽，不相信遠(yuǎn)久的故事，僅關(guān)注急功近利的當(dāng)下，只相信凱恩斯主義“長(zhǎng)期看我們是死人”的哲學(xué)。這對(duì)于中國的房地產(chǎn)業(yè)是最為振聾發(fā)聵的警告，也許中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到十分敏感且重要的十字路口，這不僅是指民生，還有人文。

普利策說：“倘若一個(gè)國家是一條航行在大海上的船，新聞?dòng)浾呔褪谴^的?望者。他要在一望無際的海面上觀察一切，審視海上的不測(cè)風(fēng)云和淺灘暗礁，及時(shí)發(fā)出警告?！庇腥苏f，最嚴(yán)厲的批評(píng)正是基于最深沉的愛；我說，一切為正義的善良的動(dòng)機(jī)而發(fā)出的批評(píng)，才是真正的良藥。

正如某位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說的，“一個(gè)簡(jiǎn)單的推理勝過復(fù)雜的論證?！敝袊?jīng)濟(jì)總會(huì)在某個(gè)時(shí)間至少出現(xiàn)比較像樣的回調(diào)，房?jī)r(jià)也總會(huì)在某個(gè)時(shí)間會(huì)有較大幅度的回落，問題在于，我們不知道這一切將會(huì)發(fā)生在何時(shí)？

但愿大起伏到來之前，我們都已做好了足夠的準(zhǔn)備。