2008年11月的數(shù)據(jù)顯示，上海存量房屋高達(dá)千萬(wàn)平方米，供需比例約為3?3∶1，供需失衡狀況為近5年之最。然而到2009年11月，上海待售存量房屋量?jī)H夠10周交易，用天翻地覆、過(guò)山車(chē)來(lái)形容市場(chǎng)的急劇變化一點(diǎn)不為過(guò)，經(jīng)濟(jì)周期的縮短也意味著波動(dòng)的加劇。以后又會(huì)是怎樣的行情？

對(duì)于預(yù)測(cè)未來(lái)，定位理論創(chuàng)始人、國(guó)際級(jí)營(yíng)銷(xiāo)大師里斯和特勞特說(shuō)：“未來(lái)是不可預(yù)測(cè)的，可預(yù)測(cè)的只有正在發(fā)生的變革。”

2007年美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在其出版的《動(dòng)蕩年代》（The Age of Turbulence）一書(shū)中對(duì)當(dāng)時(shí)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)斷言：“我們面對(duì)的不是泡沫而是小氣泡，許多小型、區(qū)域型的小氣泡，絕對(duì)不會(huì)膨脹到威脅整體經(jīng)濟(jì)健全性的地步?！比欢潭處讉€(gè)月后，美國(guó)便爆發(fā)了席卷全球的 “次貸危機(jī)”。

這樣，我們?cè)賮?lái)看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)短短一年中的情況，也許就會(huì)平和得多。

二

布魯金斯學(xué)會(huì)研究員巴里?博斯沃思(Barry Bosworth)曾經(jīng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)：“危機(jī)的一大教訓(xùn)就是‘我們不要浪費(fèi)危機(jī)’。”這話(huà)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，也許并不適用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的表面下炫目的風(fēng)光，面對(duì)巨大的消費(fèi)群體，使得多數(shù)開(kāi)發(fā)商失去對(duì)市場(chǎng)的敬畏和對(duì)專(zhuān)業(yè)的尊敬，緊繃的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也開(kāi)始松懈，從這個(gè)角度講，危機(jī)不但沒(méi)有過(guò)去，也許才剛剛開(kāi)始。

如果不那么健忘，我們應(yīng)該清醒地記得，2008年下半年那段時(shí)間多數(shù)開(kāi)發(fā)商的慘狀，用風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵來(lái)形容一點(diǎn)也不為過(guò)。不過(guò)，苦日子并不像傳說(shuō)的那樣難熬，短短幾個(gè)月后，好日子就找上門(mén)來(lái)，2009年上半年，全國(guó)絕大多數(shù)城市的交易量便超過(guò)或與上一年全年持平，開(kāi)發(fā)商也隨即完成由楊白勞向黃世仁的角色轉(zhuǎn)變。“不差錢(qián)”的開(kāi)發(fā)商才深刻意識(shí)到，土地乃是一切的根源，于是搶地囤地、地王迭出便成為2009年一道獨(dú)特的風(fēng)景線。

三

如果土地市場(chǎng)持續(xù)瘋狂，那么推測(cè)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲就幾乎是順理成章的事情。眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然如此，種種跡象表明，房?jī)r(jià)仍將在市場(chǎng)預(yù)期的循環(huán)中繼續(xù)上漲， 2009年第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，超過(guò)六成（65?2%）的城鎮(zhèn)居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)高得難以接受，但另一方面居民購(gòu)房意愿連續(xù)3個(gè)季度攀升。這預(yù)示著，在這樣的無(wú)可奈何中，房?jī)r(jià)可能仍將繼續(xù)攀升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一線城市房屋租售比正在擴(kuò)大，以北京、上海為代表的一線城市房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，北京部分商品房的租售比已超過(guò)1∶600，創(chuàng)下歷史最高水平。這意味著出租一套商品房至少要過(guò)40年才能收回成本，有的甚至需要70年。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》稱(chēng)，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無(wú)能力買(mǎi)房。我認(rèn)為，2010年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和房?jī)r(jià)水平取決于政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和出臺(tái)的調(diào)控改革措施。

不過(guò)，與土地市場(chǎng)瘋狂和房?jī)r(jià)上漲壓力形成鮮明對(duì)比的是，至2009年8月止，全國(guó)保障房建設(shè)完成不足1/4，而針對(duì)解決“夾心層”住房困難的“二次房改”呼聲四起。2010年《政府工作報(bào)告》中指出，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求?！墩ぷ鲌?bào)告》還指出，繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。