房地產(chǎn)信托投資公司通過收取高于其還款數(shù)額的費用來獲得利潤。正如人們對它的稱呼那樣，這種傳遞式的獲利方法是金融機構(gòu)的典型特征。如果借款人在佛羅里達(dá)州、加利福尼亞州或科羅拉多州建一幢公寓或單元住宅，在公寓出售或單元住宅建成并以目標(biāo)居住率出租之前，借款人都不能獲得現(xiàn)金收入，此時由保險公司提供的臨時抵用的或永久性的融資將提供資金用于償還建設(shè)貸款。在工程建設(shè)期間借款人沒有現(xiàn)金流入，但是在每一筆短期債務(wù)到期時都要支付利息。為了支付利息，工程經(jīng)常通過貼現(xiàn)票據(jù)取得融資，這自然增加了貸款人在經(jīng)營期間的利息收入。

應(yīng)收未收的收入使房地產(chǎn)信托投資公司陷入兩難境地。收入是產(chǎn)生了；但公司需要支付股息中的90%以保持在稅收上的優(yōu)勢，可公司并沒有現(xiàn)金流入。在這種情況下，房地產(chǎn)信托投資公司為了支付股息必須進(jìn)行借款。僅當(dāng)建筑工程被出售或出租從而能產(chǎn)生永久性融資時，承包人的收入、對房地產(chǎn)信托投資公司貼現(xiàn)票據(jù)的支付才得以實現(xiàn)。任何在建設(shè)期間提高利率、延遲完工或者延遲出售和出租都會提高成本。當(dāng)工程在建時，任何長期利率的提高都會降低抵押物的價值(抵押物的價值是由任何潛在買家的預(yù)期租金或預(yù)期收入支持的)，這將降低建設(shè)項目作為已完成資本資產(chǎn)的市場價格。如果延遲完工以及延遲出售和出租，并且短期和長期利率提高都發(fā)生了，項目的成本就可能超過它當(dāng)前的市場價值：出現(xiàn)負(fù)的現(xiàn)值，即在建設(shè)中成本超過了被建造資產(chǎn)的價值。

為了支付股息而借款是龐氏融資(詳見第9章)的一種形式。1974年出現(xiàn)的利率高漲、建筑延遲、完工公寓的過量供給嚴(yán)重危及房地產(chǎn)信托投資公司的資本，致使這些公司很難出售商業(yè)票據(jù)。房地產(chǎn)信托投資公司商業(yè)票據(jù)從1973年的40億美元跌倒1974年的10億美元。

在1974年房地產(chǎn)信托投資公司唯一可以獲得的資金來源就是商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)信托投資公司的貸款從1973年年末的70億美元增加到1974年的115億美元。銀行承接了不能在公開市場上出售其票據(jù)的公司的票據(jù)。顯而易見，在這個過程中的某些階段，銀行家們也不得不承認(rèn)，他們正在給那些信用受到質(zhì)疑的組織發(fā)放貸款。并不是出于獲利的考慮而發(fā)放貸款是最終貸款人操作的一個特征。當(dāng)商業(yè)銀行在公開市場不起作用時為房地產(chǎn)信托投資公司進(jìn)行再融資，它們實際上就扮演了最終貸款人的角色。

商業(yè)銀行家扮演最終貸款人的角色，或者是在自身的長期利率條件下，或者是在中央銀行的壓力下。美聯(lián)儲是否給商業(yè)銀行施壓對房地產(chǎn)信托投資公司進(jìn)行再融資，還不得而知。不過，在1970年，當(dāng)克萊斯勒公司的融資工具經(jīng)受來自貨幣市場的壓力時，美聯(lián)儲并沒有聽之任之，而是好意地讓財團(tuán)對克萊斯勒公司提供再融資。

另一方面，這種壓力也可能不是必需的。大的房地產(chǎn)信托投資公司的貸款主要來自辛迪加，參加這些辛迪加的大銀行有共同的利益，即不用承擔(dān)由于房地產(chǎn)信托投資公司不能償還債務(wù)引起的突然沖擊造成的必然損失，它們關(guān)心房地產(chǎn)信托投資公司違約對資產(chǎn)組合中其他相關(guān)建筑資產(chǎn)的影響。銀行家這時會認(rèn)為對房地產(chǎn)信托投資公司進(jìn)行再融資是最好的事情；這將使他們能夠把任何他們觀察到的損失列入損益表中來抵消后期的收入。作為選擇，銀行家希望能通過通貨膨脹恢復(fù)資產(chǎn)價值，給房地產(chǎn)信托投資公司貸款，或者在重組房地產(chǎn)信托投資公司債務(wù)中得到的資產(chǎn)至少要跟它們的票面價值一樣多。