首先，這一拍賣行為是完全合法的，該住房歸老人全權(quán)擁有，并自主支配。這種支配不僅是對(duì)自己生前生活居住功能的享用支配，還包括在自己身故后作為遺產(chǎn)繼承處置的提前支配。這里的提前支配，如老人書立遺矚并加計(jì)公證，如老人將住房作為贈(zèng)與物向某個(gè)人或機(jī)構(gòu)的贈(zèng)與與捐獻(xiàn)。這種贈(zèng)與可以是向特定的某一兒女的贈(zèng)與，向親友的贈(zèng)與，或向社會(huì)福利機(jī)構(gòu)乃至其它組織的捐贈(zèng)。但這里所指則是更為提前，辦法也更為簡(jiǎn)捷了當(dāng)。是老人在其生前就將死后才能兌現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和權(quán)利予以提前拍賣。

這一拍賣的結(jié)果非常明確，就是借此行為得到一筆資金，這筆資金可以是一次性得到，也可以是在若干期間內(nèi)分次得到，得到資金的目的是可借此更好地安排自己的晚年養(yǎng)老生活。一般的拍賣行為，當(dāng)拍賣結(jié)果產(chǎn)生，拍賣行為成功后，拍賣的標(biāo)的物就應(yīng)當(dāng)隨同對(duì)方款項(xiàng)的交付而轉(zhuǎn)移給對(duì)方。而這里的拍賣物則只是一種權(quán)利，即在未來(lái)一個(gè)不夠確定的時(shí)間里得到一套價(jià)值無(wú)法確定的住房的權(quán)利，是一種期權(quán)而非現(xiàn)貨。而拍賣錢款的取得，則是必須在拍賣結(jié)果產(chǎn)生的當(dāng)時(shí)，就應(yīng)給予全部或部分的兌現(xiàn)。

遺產(chǎn)繼承權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)拍賣，可以明確父母與子女在住房購(gòu)買、繼承、運(yùn)營(yíng)中的權(quán)利與責(zé)任，因系家庭內(nèi)拍賣，還可以減弱交易的成本和風(fēng)險(xiǎn)。在這種狀況下，倒按揭養(yǎng)老中涉及到的大量交易成本、風(fēng)險(xiǎn)防范、違約處理，以及為保障交易雙方的利益不會(huì)受損、公平交易而需要的住房資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估（不僅是合同簽訂時(shí)的一次性評(píng)估，還包括合約履行期間的定期分次評(píng)估），即可完全免除。所謂的信息不完全、不對(duì)稱、逆向選擇及敗德行為的發(fā)生，也會(huì)減弱到最低限度。

倒按揭行為是發(fā)生在利益不相關(guān)的完全獨(dú)立的雙方之間，交易規(guī)則的公正與否是重要的；家庭內(nèi)部的各成員之間，尤其是父母子女之間的交易行為，公正與否固然重要，卻非特別重要，即使顯得不大公平，也是“一家人不說(shuō)兩家話”，大家可以接受的。

3．家庭內(nèi)遺產(chǎn)繼承權(quán)競(jìng)爭(zhēng)有償取得的注意事項(xiàng)

房產(chǎn)繼承權(quán)在子女之間的拍賣，需要事先注明如下條款：

（1）繼承權(quán)是對(duì)遺產(chǎn)的繼承，而非普通房產(chǎn)，因此，父母交出住房的時(shí)間只能是父母的死亡之日，兒女不得提前強(qiáng)占所拍賣的住房。當(dāng)然，父母樂(lè)意將部分住房提前讓出，與兒女共同生活居住者則另當(dāng)別論。事實(shí)上，年事已高的老人也很需要同子女共同生活一起。

（2）拍賣價(jià)可以相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)，也可以低于市場(chǎng)價(jià)格，反正“肉爛在鍋里”，一家人好說(shuō)好商量。

（3）子女向父母的貨幣交付，可以是一次性交付或分期分次交付，也可以是首期付款若干，余款于期后若干年內(nèi)分次付清，或者說(shuō)在父母在世期間按月支付等。

（4）拍賣的出價(jià)不僅僅是金錢的額度，還應(yīng)包括對(duì)父母生活起居的照料、上門探望的次數(shù)和精神蘊(yùn)藉的程度等綜合性事項(xiàng)。

家庭內(nèi)部住房繼承權(quán)的拍賣，可以作為以房養(yǎng)老的一種前奏。老人希望將自有住房通過(guò)出售的方式來(lái)貼補(bǔ)養(yǎng)老用費(fèi)，一般狀況下要同子女們先商量征求一致同意。若能夠在家庭內(nèi)部出售并達(dá)到同樣的結(jié)果，自然是大家皆大歡喜，也可謂“肥水不流外人田”。

含義：家庭內(nèi)部父母與子女兩代人之間的一種房產(chǎn)繼承與贍養(yǎng)的特殊方式，父母在世時(shí)用擁有房產(chǎn)向子女出售，以換取養(yǎng)老用的款項(xiàng)。

優(yōu)點(diǎn)：降低了傳統(tǒng)倒按揭養(yǎng)老中發(fā)生的高昂的交易成本和用費(fèi)，肥水不流外人田，利不外溢，不必要組織精密的計(jì)算與制度防范，以房養(yǎng)老中的風(fēng)險(xiǎn)大大減弱。

缺陷：房產(chǎn)繼承與贍養(yǎng)的家庭內(nèi)交易，不合中國(guó)的國(guó)情，容易引起眾多的非議。

時(shí)代背景：經(jīng)濟(jì)核算與利益的考慮，在家庭內(nèi)部已經(jīng)有較多的發(fā)生，家內(nèi)兩代人的利益關(guān)系，也應(yīng)盡量用經(jīng)濟(jì)手段加以解決。

適用范圍：觀念新潮，同子女的關(guān)系不佳，愿意采用這一做法的老年人，子女對(duì)此也能夠理解。