近來(lái)，上海、北京、深圳等一線房市的變化似乎有點(diǎn)撲朔迷離。但可以肯定的是，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)變得不可持續(xù)，這是市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的結(jié)果。

●供給政策不改預(yù)期

這幾年來(lái)，房市供不應(yīng)求的背后隱藏著大量的投資性需求，而隱藏在投資性需求背后的是預(yù)期：

當(dāng)投資者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲、房產(chǎn)投資收益會(huì)增加時(shí)，便會(huì)形成預(yù)期的購(gòu)房需求，而這種需求反過(guò)來(lái)就成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最大動(dòng)力。這正是房?jī)r(jià)大漲的內(nèi)在邏輯。

宏觀調(diào)控政策是對(duì)預(yù)期施加影響的重要變量。然而，2007年8月初國(guó)務(wù)院"24號(hào)文"出臺(tái)之前的所有宏觀調(diào)控政策措施，其核心都是供給導(dǎo)向的，即試圖通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)調(diào)節(jié)供求、平抑房?jī)r(jià)。

但是，在住房按揭制度的支持下，很多不打算在短時(shí)期買(mǎi)房的人都加入到了眼下的購(gòu)房大軍中，而投資性購(gòu)房也有很便捷的信貸政策支持，兩股力量合起來(lái)，讓新增的住房供應(yīng)量頓時(shí)成為杯水車(chē)薪，政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲力不從心。

●5年房?jī)r(jià)大漲30年財(cái)富分配

一邊是不斷加強(qiáng)的預(yù)期，一邊是調(diào)控政策上的無(wú)能為力，使房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)幾年來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)水平，更高于居民收入增長(zhǎng)水平。

在迅速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和不斷加快的城市化進(jìn)程背后，是改革開(kāi)放近30年來(lái)，國(guó)民財(cái)富分配與再分配的革命性調(diào)整：新興的富裕階層最先在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了自住房的市場(chǎng)化，同時(shí)也是投資性住房需求的主體，而房?jī)r(jià)的高漲使他們從房產(chǎn)的投資中獲益頗豐；與之相比，廣大中低收入家庭群體由于受到收入增長(zhǎng)水平的限制，對(duì)中國(guó)住房體制與住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的反應(yīng)自然會(huì)"慢一拍"，其中一部分中低收入家庭進(jìn)入樓市，猶如股市中的跟進(jìn)者一樣，被高企的房?jī)r(jià)套牢，而更多的中低收入家庭，面對(duì)日漸高漲的房?jī)r(jià)，只能"望房興嘆"。因?yàn)?，市?chǎng)從來(lái)都是只認(rèn)有購(gòu)買(mǎi)力的"需求"而不認(rèn)無(wú)購(gòu)買(mǎi)力的"需要"。

●24+359：讓預(yù)期方向掉了個(gè)頭

國(guó)務(wù)院"24號(hào)文"與央行359號(hào)文的出臺(tái)，標(biāo)志著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變。

"24號(hào)文"將解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題上升到了"民生"與"公共服務(wù)"的政府職能高度。政策中的70%的土地供應(yīng)指向包括中低收入家庭在內(nèi)的保障性住房建設(shè)將重新劃分目前的房市格局：一類(lèi)是70%的民生性、政策性的住房，它們的價(jià)格會(huì)受到政策的限制；剩下30%的住房供應(yīng)將充分發(fā)揮市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)功能。由此，相對(duì)于70%的政策性住房來(lái)說(shuō)，30%的市場(chǎng)性住房會(huì)大大抑制投資性住房需求，因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房者很難在市場(chǎng)上找到"下家"，市場(chǎng)性住房的投資增值功能必將被大大削弱。

此外，央行359號(hào)文增加了投資性購(gòu)房的融資成本，也將抑制住房投資性需求在市場(chǎng)上的實(shí)現(xiàn)。這一需求管理型宏觀調(diào)控政策將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的激勵(lì)，從而改變市場(chǎng)的預(yù)期，彌補(bǔ)以往政策中的不足。

事實(shí)上，北京、上海、深圳、廣州等一線城市目前的市場(chǎng)狀況正好反映出宏觀調(diào)控新政策的影響，相信隨著政策的進(jìn)一步落實(shí)，投資者對(duì)樓市的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步改變，從而減少住房市場(chǎng)的需求，特別是投資性需求，緩解住房市場(chǎng)的供求矛盾，讓房?jī)r(jià)的"表現(xiàn)"更加理性。