你的意識(shí)應(yīng)該是“從問(wèn)題中尋求盈利”。

高質(zhì)量的房屋加源源不斷的租客，是不是聽(tīng)上去棒極了？沒(méi)有高昂的維護(hù)費(fèi)，房租也不難收，等等的一?，都是我們腦中對(duì)完美地產(chǎn)的幻想。但是，如果真的要建成這樣完美的樓盤(pán)，造價(jià)一定非常高昂，且未來(lái)升值潛力會(huì)很小。

而回過(guò)頭來(lái)看看問(wèn)題房產(chǎn)，你卻能發(fā)現(xiàn)巨大的升值潛力。比如說(shuō)，如果某種類(lèi)型的房屋市場(chǎng)售價(jià)是20萬(wàn)美元，那么有問(wèn)題的房子也許只能賣(mài)到14萬(wàn)美元。而一旦房屋的問(wèn)題解決了，它也可以一樣以20萬(wàn)美元掛牌出售。租房市場(chǎng)也是一樣的道理。當(dāng)你對(duì)房屋進(jìn)行整修之后，租價(jià)就能相應(yīng)上漲，從而獲取更高額的回報(bào)。

這也就是“強(qiáng)行增值”的概念了：當(dāng)投資人以低于市價(jià)的價(jià)格買(mǎi)下了問(wèn)題房產(chǎn)之后（經(jīng)常是由于其內(nèi)在問(wèn)題，比如?空置率、爛尾樓、環(huán)境污染等），通過(guò)各式各樣手段解決了問(wèn)題之后，將其內(nèi)在價(jià)值提升回市場(chǎng)價(jià)格水平。我也管它叫做“提高附加值”。當(dāng)你拿到一處房產(chǎn)的時(shí)候，你可以通過(guò)各種方式來(lái)使其增值。這樣一來(lái)，你能通過(guò)自己的優(yōu)勢(shì)在極短的時(shí)間內(nèi)獲得利潤(rùn)的增加了。這一方法被無(wú)數(shù)的房地產(chǎn)投資人運(yùn)用在自己的業(yè)務(wù)中，創(chuàng)造出了巨大的財(cái)富。

■ 我在選擇是否購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候從不專(zhuān)注于或單單期望通過(guò)市場(chǎng)上揚(yáng)獲取浮盈。對(duì)我來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上揚(yáng)是一筆額外的獎(jiǎng)勵(lì)。如果真的房?jī)r(jià)上漲，那我會(huì)很開(kāi)心。不過(guò)如果它持續(xù)不變，那也沒(méi)什么大不了的。因?yàn)槲曳浅＃u楚如何利用現(xiàn)有的房產(chǎn)得到現(xiàn)金流，并沖抵折舊。同樣的，當(dāng)有人告訴我說(shuō)有投資機(jī)會(huì)能得到買(mǎi)賣(mài)價(jià)差收益的時(shí)候，我會(huì)先謝謝他們，然后掉頭離開(kāi)。為什么？因?yàn)樗^的價(jià)差，都是人們“預(yù)測(cè)”出來(lái)說(shuō)未來(lái)“有可能”發(fā)生的事情。但如果你通過(guò)自己的勞動(dòng)提升房屋的附加值，它就可靠多了。

如果你決心成為解決問(wèn)題的高手，而不是逃跑的懦夫，那么你在房地產(chǎn)投資當(dāng)中的勝率就大大增加了。接下來(lái)的這一步就是尋找合適的房產(chǎn)，并解決問(wèn)題了。

我的故事

我購(gòu)買(mǎi)的第一處民宅在賓夕法尼亞州的費(fèi)城。1979年的時(shí)候，我花了2.78萬(wàn)美元買(mǎi)下?它。我通過(guò)士兵福利法案獲得了全額的貸款，17.5%的浮動(dòng)利率?，F(xiàn)在來(lái)看，這利率高得嚇人，但我當(dāng)時(shí)根本不關(guān)心。我只想擁有一所自己的房子。這也是我對(duì)杠桿的最初理解，也就是用少量的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)大件的物品（在這里我指的就是房子了）。我只要手上有了閑錢(qián)，我就會(huì)繼續(xù)買(mǎi)房子。當(dāng)時(shí)的我，根本不管利率有多高，一直在不停地買(mǎi)入。

我的第一段房地產(chǎn)生涯在1982年的時(shí)候發(fā)生了一次劇變。那一年，我從海軍航空供給辦公室辭去了公務(wù)員的工作。從一開(kāi)始，我就專(zhuān)注于如何提升房屋的附加值。在費(fèi)城，有很多被人遺棄的破敗房源。所以，我可以花5千到3萬(wàn)美元不等的價(jià)格買(mǎi)下一處房子，進(jìn)行整修，然后出租或是出售。

我舅舅當(dāng)時(shí)經(jīng)常從加利福尼亞的舊金山過(guò)來(lái)看我。每一次他來(lái)的時(shí)候，都會(huì)跟我說(shuō)舊金山的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何如何。到了1985年的時(shí)候，我終于被他說(shuō)服，決定回到舊金山投資為房產(chǎn)提升附加值的生意。但我當(dāng)時(shí)并不清楚，我在費(fèi)城的成功經(jīng)驗(yàn)并不能被復(fù)制到舊金山去。為什么？原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，舊金山的房子太貴了，聯(lián)排小洋樓的平均售價(jià)都在25萬(wàn)美元。高昂的房?jī)r(jià)刺激著我的神經(jīng)，我甚至有些膽怯。即便我擁有足夠多的投資資本，我也得在入場(chǎng)之前多了解一下加利福尼亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)。