3地產(chǎn)商：從區(qū)域走向全國

從此，一批地產(chǎn)商登上全國性的大舞臺。

我不得不重提2002年2月28日，富力地產(chǎn)在北京市土地整理儲備中心舉行的土地公開招標(biāo)出讓中，擊敗潘石屹和華潤置地等知名地產(chǎn)商，奪得北京廣渠門東五廠用地，總價32億元，創(chuàng)下全國一次性經(jīng)營性土地出讓面積最大、成交額最高的紀(jì)錄。

土地招拍掛，在當(dāng)年還是個新事物，但很快就會讓地方政府嘗到它的甜頭，欲罷不能。雖然早在1999年國土資源部就提出，經(jīng)營性用地出讓，“有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣出讓”。但真正全面推行這項制度的，是2003年8月31日以后。土地公開出讓固然是醫(yī)治土地腐敗的重要手段，但實踐證明，這個土地制度，也構(gòu)成了房價上漲的根本動力之一（詳見第三章）。

土地公開出讓，地產(chǎn)商獲取土地的渠道更加透明、公開，是地產(chǎn)商從區(qū)域走向全國化發(fā)展的重要條件。富力地產(chǎn)正是經(jīng)由土地公開出讓，來到北京房地產(chǎn)市場“趕考”。我至今還記得，在電話另一端，富力地產(chǎn)總經(jīng)理張力剛拿下土地后的興奮：“對這個結(jié)果，我們一點兒也不意外，我們基本可以說是志在必得，穩(wěn)操勝券。”

之所以說土地公開出讓是地產(chǎn)商實施全國化戰(zhàn)略的必要條件，而不是充分條件，是因為少數(shù)地產(chǎn)商經(jīng)協(xié)議方式拿地，也能異地擴張，而且拿地的胃口可能更大，譬如比張力、李思廉和先一步來到北京的朱孟依。

珠江房地產(chǎn)憑借謝強的超強拿地能力，于2000～2001年連續(xù)通過協(xié)議方式獲得5幅土地，總計5 500畝，總開發(fā)建筑面積超過370萬平方米（按照謝強的記述）。隨后，珠江房地產(chǎn)悍然殺入天津，得手今日大家所知的那座規(guī)模驚人的京津新城。

順便提一下謝強。2002年6月，謝強與朱孟依的3年合約到期的前3個月，選擇了離開。同年9月，他加入同是來自廣州的富力地產(chǎn)，一年后離開。2005年2月21日，謝強重回富力。早年，珠江房地產(chǎn)和富力都曾在北京營造過“五盤同開”的盛景，聲勢浩大，地產(chǎn)老人至今記憶猶新。而謝強為早期的北方珠江（即合生創(chuàng)展）和富力斬獲的土地，仍有余威。

然而，即便珠江合生和富力們找到了像謝強這樣的找地高手，即便它們都能通過協(xié)議方式低價拿到土地，倘若房地產(chǎn)市場仍未開放，而是沿襲住房實物分配，他們縱有天大的本事，也逃不出土地砸在手里的命運。因為，實物分房時代，是集團(tuán)買房、單位分房。上面提到了，這些機關(guān)企事業(yè)單位，常常是一買就是半個小區(qū)，他們認(rèn)準(zhǔn)的往往不是地產(chǎn)商的品牌、實力，而是頗有淵源的人脈關(guān)系。無須明言的是，他們更喜歡選擇國企，而不是像朱孟依、張力這樣的民營地產(chǎn)商。

在北京，實物分房時代是國有開發(fā)企業(yè)的天下。原來的北京城市開發(fā)集團(tuán)（現(xiàn)并入首開集團(tuán)），在方莊、望京這樣的大型居住區(qū)，年開發(fā)量幾十萬平方米，但銷售部的工作人員卻只有幾個—— 一個人就可以銷售10萬平方米，而且可能只是一個訂單。老華遠(yuǎn)地產(chǎn)亦是如此。所以，任志強曾經(jīng)不無揶揄地對王石說：我們（華遠(yuǎn)）賣房是批發(fā)，你們?nèi)f科是零售。

在這種背景下，政府部門和國有企業(yè)買房肯定是先找開發(fā)集團(tuán)或天鴻集團(tuán)。朱孟依的珠江駿景開始對外銷售時，地產(chǎn)界有個流行語：廣州地產(chǎn)相當(dāng)于大學(xué)水平，上海地產(chǎn)相當(dāng)于中學(xué)水平，而北京地產(chǎn)只有小學(xué)水平。按理說，廣州地產(chǎn)商來到北京，小學(xué)生們還不得哄搶？但那時的北京居民還是更相信天鴻集團(tuán)，雖然他們的房子不怎么樣。要不是謝強手下的張璇、王志剛這幾個營銷天才，想方設(shè)法讓珠江駿景給在木樨園附近做生意的浙江商人消化了，珠江地產(chǎn)后面會艱難得多。假如是在集團(tuán)消費時代，以珠江合生的零售方式對抗天鴻們的集團(tuán)銷售方式，朱孟依370萬平方米的幾個大盤，或許20年也賣不完。

是住房市場化打散了集團(tuán)消費，給朱孟依、張力們提供了無限的空間和機會。合生創(chuàng)展敢于從廣州奔赴北京、天津，富力地產(chǎn)從專注于舊廠改造的區(qū)域地產(chǎn)商，發(fā)展為全國性品牌企業(yè)，吳亞軍走出重慶、布局全國，宋衛(wèi)平的綠城、王石的萬科能在全國數(shù)十個城市同步開發(fā)，正是住房市場化改革為他們鋪開的寬廣之路。

普通消費者可能會說，地產(chǎn)商專注于區(qū)域也好，走全國化也好，跟我們有什么關(guān)系？還是有關(guān)系的。當(dāng)北京只有京西水稻，天津只有小站大米時，居民會覺得沒有比它們更好吃的大米了，但當(dāng)東北大米甚至泰國米來了時，你會發(fā)現(xiàn)，多些選擇，生活更有意義。商品房的選擇亦是如此。假如沒有南方一批地產(chǎn)商的到來，北京和北方的商品房估計到現(xiàn)在也不過是小學(xué)剛畢業(yè)。

當(dāng)然，從區(qū)域走向全國的地產(chǎn)商，收獲就更大了。從一個城市發(fā)展到多個城市，銷售額從10億元忽然跳躍到50億元，這時候不去資本市場闖闖都不可能了。富力地產(chǎn)就是如此。而資本市場不僅將公司規(guī)模，同時也將創(chuàng)始人的個人財富發(fā)酵式地膨脹。