隨著我國改革開放程度的進一步加深，縮小城鄉(xiāng)差距的任務日益緊迫，城市化進程緊鑼密鼓地開展也是大勢所趨。

然而在政府主導的模式下，我國的城鎮(zhèn)化建設進程是建立在對農(nóng)地占用的建筑擴展基礎上的，這顯然違背了城鎮(zhèn)化的本質(zhì)--由于經(jīng)濟資源在空間上的集聚而自然形成的--勢必造成土地資源以及各種投資性資源的浪費，甚至會出現(xiàn)城市化了街道和樓房，卻沒有城市化經(jīng)濟的現(xiàn)象。

2001年，周其仁通過對改革開放以來一些重要城市發(fā)展過程的研究，提出要用公司和市場作為城鎮(zhèn)化進程的主導力量。

要實現(xiàn)這一規(guī)劃，第一步要做的就是政府退出城鎮(zhèn)化相關領域，將自己掌控下的城建類公司推向市場，但是這會產(chǎn)生一個問題，那就是政府退出了城鎮(zhèn)化建設領域，誰來負責整體規(guī)劃？對于這一問題，周其仁提出可以依照法律程序建立一種城鎮(zhèn)公司，讓其按照法定程序專門負責設計和規(guī)劃城鎮(zhèn)建設的一系列問題，并且由該公司出面進行招標各類專業(yè)公司進行城鎮(zhèn)化建設。由于脫離了行政權力的依托，公司必須從市場的角度考慮問題，自負盈虧，以“看不見的手”作為規(guī)劃建設的主導，從而避免“前任投資失誤，后任不認賬”，以及招標過程中伴隨政府主導城市建設而產(chǎn)生的權力尋租等一系列問題。

遺憾的是，周其仁的這些理論并未被采納。以行政權力為主導，受地方政府政績工程的驅動，在沒有明晰產(chǎn)權定位的基礎上強征農(nóng)民耕地進行城鎮(zhèn)化建設的事情仍不鮮見。隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升，這類行為愈演愈烈，產(chǎn)生了非常惡劣的社會影響。

另一方面，空城頻現(xiàn)，高樓林立的繁華下，根本就沒有與之配套的經(jīng)濟基礎。河南商城數(shù)以千畝的土地被圈占閑置，大約半數(shù)以上的樓房并無人居住，這個國家級貧困縣的GDP上升了，經(jīng)濟卻陷入了重重困境?！耙缘仞B(yǎng)城”的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式為我國經(jīng)濟的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展敲響了警鐘。

周其仁多次提出要兼顧城鄉(xiāng)利益，統(tǒng)籌發(fā)展。他主張在土地產(chǎn)權改革的基礎上，用經(jīng)濟發(fā)展的手段促進城市化進程，并力主在天津、重慶等一些重要城市進行改革實驗，充分發(fā)揮經(jīng)濟主導地位，以投資與興辦產(chǎn)業(yè)來拉動城鎮(zhèn)化。本末倒置的結果只能使權力尋租行為加劇，農(nóng)民利益受到更大的侵犯。